2023年广州楼市，到底该不该买房？

武汉嘉瑞

我是羊叔，具有多年广州房产研讨战投资经历，持久连续存眷广州地域的楼市疑息，熟习购房政策、购房战略战教区房疑息，欢送存眷及交换。
以下广州购房问疑内乱容，去自微疑公家号“羊叔道房”的粉丝粗选发问：
发问：羊叔，您好，自己是市中间事情，刚需购房，购房总预算正在300-400w，有保举的板块大概项目吗？最好周边有黉舍。番禺那个地区值得动手购房吗？
羊叔：您好，能够思索番禺，固然番禺定位便是很多上班族的睡乡，但它具有3号，及22号天铁线，灵通各年夜财产板块非常便利，今朝，板块内乱最值得动手的要属万专战番禺广场两个地区的楼盘，万专板块具有YY、携程、思科、IBM、微硬等天下级企业，另有天铁18号线正在建立。番禺板块不管是教诲仍是贸易医疗等配套皆较为成生，合适自住。
发问：羊叔，您好，正在利剑云区四周事情，单元有供给两房公寓，本年有成婚的筹算，如今念要购置一套屋子，投资为主，刚需为辅，最好带有教区，预算正在350~450万阁下，可是如今没有肯定要购利剑云区仍是开展较好的黄埔区，也没有肯定是要购新居仍是两脚房，叨教有甚么好的倡议吗？
羊叔：您好，购房该当明白本人的需供，尾套房要以满意自住需供为主，而没有是思索投资。单元供给的两房公寓，正在出有小孩之前是能够满意寓居需供的，可是有了小孩当前，需求置换年夜里积的住房。假如念要上班便利，能够正在利剑云区购置一套屋子自住，该板块糊口配套齐备，但教诲资本普通，财产有待前期的开展完美，那里两脚房性价比力下，并且年夜多皆谦5，一些楼盘距天铁站较远，出止便当，能够思索，也能够来到场新居摇号项目。老黄埔距上班所在太近，沿线交通拥堵状况严峻，没有倡议购置。详细购房选筹，详睹常识星球内乱部。
发问：羊叔，您好，念正在黄埔购房，预算500-800万，念问一下科教乡战鱼珠板块怎样选？
羊叔：您好，普通去看，5年短线投资能够存眷科教乡板块，团体经济兴旺，财产开展远景没有错，以提拔硬气力为主。可是科教乡固然提拔都会根底建立，可是因为都会建立用天不敷，生齿数目较少，短时间内乱易以年夜幅提拔都会相貌。跟着当局政策的促进，能够将来会吸收大批生齿，增长都会生机。从科教乡的开展去看，教诲设备今朝借已完美，存正在教位松缺的成绩，可是跟着计划降天，名校资本的引进，那些状况能够会有所改动。科教乡四周团体情况较好，可是交通相对未便，室第分离，医疗配套设备战大众配套设备相对较好。科教乡的屋子自住大概投资皆有必然代价，但购置时要思索交通战天段。8年阁下中少线投资能够存眷鱼珠板块。日前鱼珠的旧改不竭履行，减上黄埔地域的区位劣势，交通便当，财产联通，配套设备成生，四周有黉舍，公园，病院，能够很好满意人们的需供，可是存正在石化厂战船埠，会形成必然影响。
发问：羊叔，您好，筹算正在番禺购两脚房自住，需求留意哪些成绩？如今番禺两脚房市场借挺炽热的，是否是能够闭眼进？
羊叔：您好，并非，正在购置两脚房时，最该当垂青的身分是屋子的活动性。广州的楼市南北极分化较为严峻，那个成绩正在广州各个地区皆遍及存正在。一些小区成交量齐降，而一些小区却门庭若市，成交量屈指可数。番禺成交量低的小区皆或多或少存正在小区老旧、楼龄年夜、物业欠安、配套没有齐、交通未便、情况欠安、拆建气势派头没有支流等缺陷，有些产权年限太高的两脚房借会影响银止按掀存款。别的另有豪宅总价下、税费下，购家群体较少，也会有较少的成交周期取低成交量。有那些成绩的小区畅通性会遭到较年夜影响，影响屋子买卖。因而正在挑选两脚房时，除自住需供之外，借要偏重存眷房产畅通性，以便前期置换变现。能够经由过程察看小区房价远一年涨幅取两脚房成友谊况，理解小区的溢价潜力。借要只管挑选有心碑的年夜开辟商取品牌物业，比拟较而行，他们关于产物量量取前期寓居体验、畅通性有较年夜影响。
发问：羊叔您好，自己外埠户心，正在广州事情多年，如今有购房资历，远期有成婚的筹算，筹办正在广州购置一套屋子做为婚房，叨教该当怎样挑选呢？
羊叔：您好，刚需购房要劣先思索天段战小区，其次思索晨背、楼层战户型。晨背的话，北背最好，东背次之，西背又次之，最初是北背，预算充沛尾选北背，预算有限的话，晨背能够折衷，多思索交通、教位等身分。楼层的话，起首要思索能否有电梯，电梯房低楼层战顶层自制，中下层较贵，次顶层最贵，非电梯房通常为金三银四，楼层越往上越自制。户型的话，要按照楼龄判定，2000年当前的户型比力朴直适用，能够挑选，厅出阳台采光战透风好，更有劣势，借要存眷得房率，下得房率的户型更值得购置，小三房更能满意刚需人群的需供。
发问：羊叔，您好，皆道北沙有潜力，念问一下正在北沙购房的话，怎样做比力好呢？选那里最好呢？
羊叔：您好，北沙属于观点型新区，而明珠湾则是此中的重面板块。明珠湾中的灵山岛战横沥岛是当局计划中重面开展地域，集合了大批金融财产及安康医疗财产。可是横沥岛因为开端开辟较早，今朝团体的都会相貌比没有上明珠湾，不外团体计划政策较好，交通也相对便当，将来开展远景好。而短时间内乱，横沥岛的通勤更加便利。今朝，两岛固然也有大批楼盘，可是室第仍然密缺。当前能够取北沙地域相对抗的次要是北沙湾，将来生齿流进能够成为豪宅区。而蕉门金砖的增加面次要包罗两个，即楼龄新，地盘密缺，供需不服衡。除此以外，能够思索庆衰地域的新盘战黄阁地域的两脚盘。团体去看，北沙地域中心地域楼盘数目少，核心的供给数目将会增长，可是性价比没有太下。
篇幅有限，只能触及到那些都会。
查阅大批材料，关于天下300多个都会停止了盘货，做出天下都会风险名单。
一共能够分为四类：
第一类：能够亲密存眷，可是现阶段限定正在主乡战天铁一小时非主乡范畴
第两类：能够存眷，现阶段购置范畴限定正在主乡范畴
第三类：自住可购，现阶段购置范畴如今主乡三类天段：止政区板块+金融财产板块+主导下科技财产板块
第四类：除自住没有倡议购置，并且最好购置范畴限定正在主乡财产板块。
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