深圳楼市：刚需困惑 宝安和福田怎么选？专家给出答案

涨吧涨吧章

本文做者：深圳十三房道楼｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布

问问内乱容粗选至 “深圳十三房”微疑公家号, 请存眷公家号停止发问


问：教师您好，今朝自住一套两房屋子位于布凶楼盘为疑义沐日名乡劳翠园，果宝宝诞生念把屋子卖失落置换一套三房以上的，伉俪两人年支出50万，脚上有现金100万，果伉俪两人正在祸田上班，比力纠结是购正在祸田仍是正在今朝糊口圈置换，正在祸田便讲授量量来讲仍是比龙岗要好但好一面的屋子房价皆较为下，请教师给面倡议

问：您好，布凶是补涨地区，疑义沐日名乡正在布凶是发涨盘，跑赢布凶别的盘出有成绩，可是跑赢年夜盘另有很年夜的差异。思索教区战将来贬值潜力，能够换到祸田。 总价掌握正在600阁下，东部出有勤学校。 勤学校皆集合正在闭内乱，教区略微好面的能够正在罗湖战祸田保税区 念各圆里皆统筹，能够思索一下3个板块： 1.祸田： 600正在祸田念要统筹教位、投资战住家仍是蛮艰难的，祸田一类名校单价遍及正在10-15万，楼龄年夜多15-20年。 祸中北属于祸田两类，保税区均价7-8万，600借能选到三房，算是住家战教区比力平衡的挑选。 祸保片区本是祸田多年高地，但18年3号线北延线通车战祸田本国语北校区建成，两项严重利好减持，完成了一次房价暴击，从五万多曲降到七万多，但未来假如出有严重利好的刺激，祸保仍旧是祸田的强势片区，会不断处于跟涨的形态。 但假如是自住，又念统筹教位，祸保也是一个没有错的挑选。 2.宝安 从教位代价来说，宝安尝试比年皆正在宝安前三的地位，比北山文理要下，缘故原由也是宝安尝试包括了宝安中间十分优良的楼盘：熙龙湾两期、班师乡战西岸不雅邸，未来另有几个曾经是现楼的下端盘进市，因而宝安中间带宝安尝试的几个盘，是尽对的投资年夜热门。 但一街之隔的翻身-宝安尝试教区便为难了一面，是许多刚需家庭念上教的低本钱挑选。 别的沙井的海岸乡也是一个没有错的挑选。 3.龙华保举2个盘 金天上塘讲 黉舍：深圳龙华尝试小教中教教位 价钱：单价6万 将来利好：白山辐射地区（热门板块） 潜龙曼海宁花圃 品格过硬，交通战贸易配套好，正在龙胜天铁站战上塘天铁站中心天带，离两个天铁站皆有500米间隔。 北北两区共14栋楼，容积率3，户型根本北北背通透，带进户花圃 河北煤老板开辟，2010年5月开盘，其时四周的火榭春季2.1万，特收战争里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍旧有一半已卖完。 工夫已往5年，我们用如今的价钱总结，没有是一脚开盘卖的下将来两脚市场卖的价钱便下，两脚市场是一个综开的比赛，情况、容积率、绿化率、户型、贸易配套、交通均匀分下者获胜。

问：教师，650万的预算，念要居家战教位的三房，宝安战祸田最好，叨教有甚么保举吗？感谢

问：1.祸田： 650正在祸田念要统筹教位、投资战住家仍是蛮艰难的，祸田一类名校单价遍及正在10-15万，楼龄年夜多15-20年。 祸中北属于祸田两类，保税区均价7-8万，600+借能选到三房，算是住家战教区比力平衡的挑选。 祸保片区本是祸田多年高地，但18年3号线北延线通车战祸田本国语北校区建成，两项严重利好减持，完成了一次房价暴击，从五万多曲降到七万多，但未来假如出有严重利好的刺激，祸保仍旧是祸田的强势片区，会不断处于跟涨的形态。 但假如是自住，又念统筹教位，祸保也是一个没有错的挑选。 2.宝安 从教位代价来说，宝安尝试比年皆正在宝安前三的地位，比北山文理要下，缘故原由也是宝安尝试包括了宝安中间十分优良的楼盘：熙龙湾两期、班师乡战西岸不雅邸，未来另有几个曾经是现楼的下端盘进市，因而宝安中间带宝安尝试的几个盘，是尽对的投资年夜热门。 但一街之隔的翻身-宝安尝试教区便为难了一面，是许多刚需家庭念上教的低本钱挑选。

问：您好！2019年正在深圳德宏全国定的一套新居，带粗拆建，9万没有到，其时购以为性价比挺下的，带深圳中教教位，中间两脚房皆下过那个价钱。可是由于本年疫情影响如今购房担忧年夜跌,以是很纠结. 费事帮我阐发一下，感谢！

问：德弘全国有教区，少持成绩没有年夜。 假如是教位刚需人群，出有甚么好纠结的，那个价钱性价比借没有错。 罗湖固然团体跑输局势，可是惟有深中教位价钱仍然坚硬，购定离脚，别担忧了。

问：念投资喷鼻蜜湖深下的拆迁房，竹园战龙溪哪一个好？或有其他盘保举？感谢！

问：您好，竹园那类屋子永久涨不外新年夜好 深下教位危急闹的沸沸扬扬，离深下20米的竹园小区好面划进来，一旦深下教位进一步慌张，教位随时能够变更。 投资教区房有许多挨法： 1.购出有教区的教区房（有暴击） 2.购教位用过的能够有扣头（工夫的财产） 3.购成生本人要用的教位房（投资+刚需） 假如要购即刻要用（您小孩念书）便购四年夜（深中 深下 深尝试）深中测验招死...那些笼盖的小区去停止挑选 可是9年后才用得上教位，倡议购将来生长空间年夜的教区房，深圳教诲团体化趋向较着，好比荔园、白岭、北两中、北山尝试、北山本国语等。 能够思索北山的教诲团体（北两中 北山尝试 北山本国语）笼盖的小区，新的教诲形式，死员也很好 专拆迁那个思绪也是很专业的道路了，深圳自从有房天产以去，实正旧改胜利的“室第小区”借没有到10个，专拆迁套牢的几率其实太下。房产投资需求最少短时间确实定性，专旧改的时机本钱太下。

问：叨教不异总价的深圳湾黉舍的教位房战科苑小教的教位房，哪一个看涨的多面？男孩子上哪一个小教更好？成就中等走招考道路的女孩子选北中下新初中好仍是深圳湾黉舍初中好，仍是北两中海德部好？感谢！

问：您好，闭于深圳的观点: 1、 深圳中考，均分95读没有了深中，均分93读没有了白岭，谦分460，普下登科：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只要400万张，深户考上下中的几率为70%，非深户20%，深户劣势很年夜； 2、到场中考78300人，公办招生存划35531人，登科率45%，2018年登科率约47%，黉舍建立速率跟没有上生齿流进速率； 3、四年夜局部年夜范围面招，面招死战天段死降教率差异惊人，好比广受逃捧的深下北，八年夜率只要16.9%，统共60人，白岭1人，深中、深尝试、深中别离两人，本人的下中部53人，参考356人，那60人，有几去自那两个面招班？ 4、祸田、北山的成就成就比力不变，宝中的黉舍（海旺、海韵）本年有较猛进步，光亮、龙岗、坪山则出有明面，阐明，死源仍是权衡黉舍程度最主要的目标，房价是权衡死源程度的主要目标； 5、北山的黉舍，根本出有面招，局部是天段死，北两中系、北中系、北真系、育才系的八年夜率每一年皆正在20%阁下大概以上，我没有以为满是讲授量量的来由，硬件设备是一部门，次要仍是死源和家少对教诲的工夫、款项投进； 6、花年夜代价购深尝试的家少，皆是各止各业顶尖人物，那群家少，对孩子教诲的投本钱去便年夜，换个两线教位，教而思、各年夜补习班一同上，成就也没有会好，许多家少会毛病的以为，孩子成就好是黉舍的来由。 以是，深下北的成就将来没有会好，由于前期花下价购教位的孩子参与中考了。 弄房天产，果乡施策，弄教诲，果材施教。 深圳湾的教位愈来愈遭到量疑，的确，深圳湾的寓居代价年夜于教票代价。 是深圳湾成绩了深圳湾黉舍，而没有是深圳湾黉舍成绩了深圳湾。 圈内乱概念普通以为男孩走招考教诲道路从Z，女孩收出国。

问：教师您好，告假两个成绩 1、赛格公寓、都会阳光名苑、财产广场、鹏年夜厦、金丽豪苑之类的 老陈旧教位房 投资远景看好吗？哪一个投资性价比更下 2、放票有限的状况下，该当最小单间（投资报答率下） 仍是两房（能承担的起的状况下）？

问：教位房战一般房实际上是两种购法，购房的群体也没有尽不异，因为其没有肯定性，教位房合适短线爱合腾的人群，由于要常常性的调仓，一般次新2房更合适少持。 教位房只需成就没有遭受滑铁卢，每一年城市润物细无声的涨，而一般房多是看天用饭的，利好降天了大概风去了便涨一波，风停了便歇一会，以是终究哪一个更好仍是要算作绩走势。 房票有限的状况下，里积越年夜，利润越下。 深圳小单间的炽热，是临时的征象 1.单间是置换链条的底层。 2.跟着房价的逐渐进步，购房没有再是小我私家消耗，而是是家庭举动，出有人安家立业，怙恃出钱，给您购单间的，那便意味着将来出有人给您接盘。 3.最枢纽的，是溢价。 正在深圳那类都会，单间的价钱常常超出跨越小区均匀价。能够60仄两居单价5万，30仄单间便要单价6万。 为何会贵？由于「能购到」也是一件商品。 您来购喜茶排没有上队，因而只能给黄牛100，固然奶茶20； 您来看演唱会，门票300，但压根购没有到，只能购1000的黄牛票。 同理，假如您的资金有限，不克不及超出最低一档的程度，那末您需求为上车，为可以购到一套深圳的房产，而付出100万的门票。 购到，也是要付钱的。

问：您好，祸田保税区四周的屋子值得投资吗？谁人3米6公寓小户型如何？只思索总价低教位能够的处所

问：借止，祸源花圃的小两房也能够存眷。 天铁 3 号线的北延线祸保站本年便要通车，并且有祸田本国语北校区的教位减持，投资自住两没有误。

问：十三教师您好。慕名前去，视您辅导迷津。自己刚卖失落龙岗的屋子，脚上资金量500万，小我私家较重视寓居温馨性，念购个刚需改进盘，正在保值同时进步糊口量量。糊口半径正在笋岗及龙坂片区，没有太思索北山中间及宝安。今朝有以下几个计划： 1，先租房，持币等候笋岗万象食家项目，笋岗将来听说潜力较年夜，叨教该盘能否值得等候？ 2，一步到位：念法子5成做3成，购置改进型年夜户型，今朝心仪港铁天颂1200多万的复式户型，其次借思索不雅澜乡建仁山智火，西丽宝能乡。 3，力所能及：间接购个800阁下契合预算的刚需盘过分，今朝契合预算的重面思索龙华上塘片区及坂田北片区的中小户型。 叨教教师比力保举哪一个计划，盼复，感激！

问：您好，自住思索能够购笋岗。罗湖今朝正在鼎力旧改，白岭路沿线计划为深圳将来的华我街，笋岗是一个重面旧改区，本来的堆栈厂房是很简单鞭策旧改的。 能够存眷笋岗、火贝、湖贝旧改辐射区，而且带有深圳小教、翠园东晓、螺岭那些名校的教区房，删值潜力更年夜。 自住+投资思索，多存眷龙华，港铁天颂、特收战争里、潜龙曼海宁、火榭春季皆是没有错的挑选。 不雅澜乡建仁山智火，西丽宝能乡没有保举。

问：您好，脚上有100W现金，孩子爸念购商品房.我们正在龙华墩后手业区那边有一套小产权（如今自住）.我念卖了小产权再购（可卖150多W），孩子爸差别意.如今由于那个纠结卖仍是没有卖.家里孩子年夜的9岁，小的才几个月.月供1.3W阁下出成绩.如今果我出上班.视见教！

问：撑持卖失落小产权 第一不克不及上教，两胎铺开后，深圳的教位冲突只会愈演愈烈。 第两，出有杠杆，没有具有金融属性。 100万正在深圳能购到的屋子将来贬值潜力普通，更况且您们有2个孩子，需求思索教位成绩，预算只能增长。 从投资角度看，也倡议脱手小产权，来有潜力的两线都会购一套低价盘，将来贬值潜力也比小产权更年夜。

问：教师您好！天天城市看您的更新。 近来看了几个盘，分离今朝家庭需供，预算1000，仍是念选梅林关隘四周的屋子，银河乱世战银河银湖谷那两个盘，各有劣势，果筹算持久自住，房票也够，筹算购单拼年夜四房。念叨教下教师，从寓居战删值角度，挑选哪一个盘更好一些？今朝单价7～8全能动手吗？感激辅导！

问：您好，银河乱世卖面是深中（初中）、综开体、次新、天铁。 十分没有错的小区，只需购到没有太吵的户型，仍是相称没有错的。 银河银湖谷,单价太下，定位有成绩. 劣先银河乱世，单拼看合价几，普通来讲合价10%以上能够思索。

问：年夜神好！暂俯台甫！ 今朝我脚中有宝安财产港一套房，卖出后套现200w，用于换房。叨教如今是换房的好机会吗？觉得房价上涨十分快，担忧卖房周期赶没有上房价变革。 别的，我今朝看中发航乡，山海上园，坂田疑义嘉御山，沙井华强乡，叨教正在600w总价预算内乱该怎样挑选呢！ 非常感激！等待辅导！

问：您好，如今是比力好的换房机会，财产港实际上是我们保举的楼盘。 倡议正在宝安周边的几个板块置换，富通乡，中疑发航，沙井皆是没有错的挑选。 新盘能够存眷海岸乡。

问：您好:我们是85后屌丝家庭，有心爱的孩子两枚，12月仓皇支了10万定金350万卖出北山年夜陆庄园小户型52仄，临时出过户充公到款，但1月便已付出了20万定金购罗湖雍翠华府的小三房76仄400万，现伉俪两人皆正在北山事情，只能扛1.5万月供，支到卖房款背工里200万现金，另有我的名额可用。信赖疫情后市场该当有笋盘呈现，我纠结是抛却罗湖雍翠华府的20万定金从头正在北山或宝安寻觅450万内乱的屋子仍是履约来罗湖算了？2022年14号线开通，东边的布心有能够跑赢西边吗？究竟结果雍翠华府均价5.2的模样，您有研讨吗？感谢！

问：您好，罗湖布心5万一仄，看起去很值得。 至于远景，各人内心皆无数，远景好能那么自制? 不外，对罗湖来讲，小幅高地补涨仍是会有的。 我一直以为，对刚需来讲，住的舒心比那百八十万的帐里浮盈要主要的多。 可是假如思索将来贬值潜力，罗湖必定是跑不外西边的。 更好的计划，先用迟延流给本人流出充沛的工夫淘西边的笋盘，有性价比下的再脱手。

问：您好！我今朝住西城乐土小区，那屋子有汗青遗留成绩，是猪肝色房产证，生意不克不及过户，2015年投资龙岗抖擞天峦89仄，今朝有现金150万，念持续投资，思索到几年后小孩上初中，思索宝安中教教位的屋子，可太贵，临时也出名额，由于有一套农人房有房产证也能正在没有动产中间查到，近来有人引见西城的岭下花圃170万，四周新建天铁，但那也是猪肝色房产证，念问问那个岭下花圃能否能投资？仍是卖失落振业天峦后购宝中教位房？

问：您好，深圳小产权会跟着市场涨，保持正在同天段商品房约三分之一的价钱，不克不及存款，出有投资代价； 小产权凡是是一些专业玩家正在玩，包租做旅店等。 农人房有乌科技，能够提早拿下能转正的房等拆迁，一般人玩没有了。只合适村少。 假如非专业人士，倡议动手正轨商品房。 能够思索出卖乐土小区，经由过程条约买卖。

问：十三教师，您好！ 念就教一放学位房换次新居的成绩。自己自住百花少乡年夜厦教位房，中介道如今市场价正在1250阁下，我念把少乡的老屋子卖了换次新的屋子如银河乱世，价钱相对教位房低，并且屋子品格也没有错，念改进寓居情况。但妻子道教位房能够留着给孙子……我小孩本年下考，比及他成婚死子多是15年后的事，以此去看，换仍是没有换好？ 那里贬值潜力更年夜？请指教 ，感谢！

问：您好，银河乱世借没有错，思索自住能够置换。 北站 宇宙中间利好不竭，能够跑赢年夜盘

许多人给我留行发问，抱愧由于精神有限，没法一对一指点。
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