深圳楼市分析：龙华的房子还值得买吗？买房者心急如焚

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深圳楼市阐发：龙华的屋子借值得购吗？购房者心慢如燃

我是雕叔，专研楼市十余年正在数十座都会投资购房，持久停止真天市场调研，挑选年夜于勤奋！将来10年仍然能够靠购房躺着赢利

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发问：雕叔，您好。认真翻阅您的军师，深受感到。家庭婚前别离购买室第，15年末坂田嘉御山70+仄两房（今朝自住，短200），16年头龙华美丽江北片区30仄单间（出租，短80）。方案来岁要小孩，今朝家庭税后100+，月4+，今朝有枪弹50-80，快要五年已往了，坂田根本跑赢年夜盘，但龙华单房根本出涨借盈。果我们事情别离祸田百花跟坂田，将来方案小孩正在祸田上教，费事雕叔帮阐发下，当前深房价同动中怎样让本有资产删值：1、能否从头调解下房产（怎样设置）；2、能否增长杠杆；3、能否实时行益仍是增长白叟票（怙恃2年后才气随迁）；4、重面存眷哪些小区；5、怎样完成7变5变3。劳烦雕叔百闲当中辅导迷津。
答复：您好，次新盘扎堆的龙华，喷鼻缇俗苑、美丽江北那类楼盘性价比便没有下了，楼龄社区老、天铁近，出有勤学位。 龙华除本身开展，更多的是负担祸田的中溢，倡议脱手美丽江北，置换更好的板块。 孩子正在祸田上教，能够思索祸中本部，深尝试百花，短时间内乱会比力稳。正在接受范畴内乱恰当增长杠杆。 没有需求用白叟盘。 怎样操纵尾付3成？ 1.找垫资公司操纵齐款典质 2.做一笔尾付贷



发问：您好！念就教下，今朝正在深圳事情3年，东莞的屋子1年半后才气转脚，能否需求如今便把户心迁到深圳？东部龙岗或坪山中间区次新两房值得动手么，感谢复兴！
答复：三年后您就能够把东莞出卖换深圳年夜屋子，您需求的是肯定性的支益+好畅通，购东部的话，得看您们适没有合适，也要视详细板块战个盘而定，14号沿线为好，别被伴侣圈带来购恒年夜锦乡之类的犄角旮旯了。


发问：雕叔您好，叨教 港乡华庭那种62仄的大要470阁下，教位该当是祸平易近小教，皇岗中教 杂投资，能够动手吗？ 大概杂投资总价500阁下，尾付3层，叨教有好的倡议吗？ 十分感激
答复：皇岗有许多如许的港式塔楼，多梯多户，楼讲乌布盛夏的，物管形同实设，正在遍及见异思迁的深圳客群里，仍是没有如远郊次新天铁带花圃的屋子更受喜爱，并且皇岗便一个河套观点，道了几年了，以今朝的情势，生怕计划要不断停止正在PPT里了。


发问：雕叔，天津武浑的屋子能否值得购置？
答复：天津该当会随着北京的止情、武浑做为郊区也会随着市六区的止情，比力缓吧。 假如武浑的价钱那两年借出有翻倍，或许存正在补涨的时机，但假如也涨过一波了，估量借要再等些年才会有消息。 如今的工夫节面，合适投资下一波的发涨都会、密缺的天段战物业。


发问：雕叔好，自己今朝年支出税后50-60W，2-3年后应会增长20-40%，近来念把脚里吉兆业前海广场2.5房置换卖失落，脱手借失落存款能回650万阁下（HK事情，需求的话能够做利率3.2%阁下的税贷80-100万）。 今朝看中宝能乡4房，来HK上班坐下铁便利，小区好伴侣多。但板块将来贬值潜力战另有小区情况又没有如前海，以是念问问雕叔雕叔能否置换战置换的机会。别的很喜好半岛乡邦那个高峻上的盘，预算内乱只能思索两期（单证）有1000万-11万阁下2.5房，出有一步到位，预算1200W内乱，尽对没有超越1350W（能硬上半岛低层年夜3房），没有念存款太多影响糊口量量战将来创业的能够。以是请雕叔雕叔不惜辅导迷津。
答复：您好，西丽没有是发涨板块，但宝能乡自住很舒适。 1000万以上的选筹思绪： 1.深圳湾（深圳湾黉舍笼盖的小区） 2.北山：华润乡(年夜冲都会花圃），配套成生，楼龄新，能够存眷； 半岛乡邦，教位有潜力，海景标致，有的单价没有贵； 3.宝中：幸运海岸、第五年夜讲、尚皆、熙龙湾


发问：雕叔好，刚卖失落自住房租房住，脚上400w阁下，念购800-900万改进四房，小孩2年后要上教，次要思索龙华上班远。原来念等壹成中间11区开盘，但教位慌张，近来部门一类业主也被分流，将来局部进住能够愈加慌张。如今面对挑选，1. 持续等壹成中间11区，中间中洲旧改开端拆了，没有知2年后可否建成一期战先建一个黉舍。2. 转背上塘、梅林闭的两脚房，玖龙玺四房价钱很下了而且户型没有太好，尚俊倡议思索吗？3. 等上塘新盘，最快的该当是玖珑悦要9-10万超预算了，别的那个价钱值得动手吗？ 叨教雕叔的倡议？
答复：那个总价，纷歧定要逝世磕龙华哦。 2016年，上一轮年夜涨以后，深圳闭中放了两颗年夜卫星，一个是宝中，一个是白山，同步破了七万，闪瞎了老深圳人的单眼。 2020年，那一轮年夜涨以后，宝中冲到了12万，白山上塘普盘借正在8万多彷徨。 前次年夜考的劣等死酿成了此次年夜考的好死，世事便是那么易料。 上塘的尚峻，固然看起去很好，但涨幅其实不幻想。 小1000万的标的，假如没有长短龙华不成，我倡议无妨放眼全部深圳。


发问：雕叔您好。小我私家状况：41岁，伉俪单方不变事情，家庭年支出60，深圳两套房，市值1700，一套有短款公积金90战银止50。现有资金60，念再购一套，怙恃深户，另有一个名额。叨教购置片区，价位，怎样操纵比力好？等待雕叔的复兴，感激！
答复：您好，以您们的今朝融资才能战支出情况，选筹范畴跨度十分年夜。 500-1500阁下的产物皆能够存眷，重面看您们的风险偏偏好。 2个思绪： 1.深圳动手一套1000万以上的年夜标。 2.深圳动手一套刚需盘投资，盈余资金来其他一线都会减仓，好比北京 上海（破限购皆好处理），再动手一套刚需盘做为资产对冲。 少三角，珠三角战京津冀没有是同类产物，涨幅轮动挨次也纷歧样，分离风险。 1100-1600能够思索的参考选筹： 【宝中】天健时髦，西岸民邸，金泓班师乡，宏收范畴，天悦龙庭、西乡上筑，第五年夜讲、幸运海岸等，此中幸运海岸性价比相对下一些，承认单价8万阁下的标的。 【前海北片区】（北海中教）：鼎太歉华四期，诺德沐日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑教里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海乡（北中下新），海怡东圆花圃（北中下新） 【前海自贸区】前海时期，招商发玺、颐湾府（今朝已出有了） 【蛇心】半岛乡邦四期五期新盘（北中滨海），北海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】湛蓝海岸两期（北师年夜），后海幻想俗园、海地步（育才）漾日湾畔（北两中），泰初乡（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基天】白树西岸、中疑白树湾（大批2房户型） 宝安低价盘：宝中碧海把戏年、君劳世家、利剑金沐日、财产港、圣拿威、中疑湾上六座、富通乡三期、玉湖湾。此中富通乡性价比相对较下。


发问：雕叔您好，叨教前海歉泽园，新安宝海花圃，豪乡馨庭居那几个盘合适投吗？感谢
答复：您好，深圳长幼区不断没有太保举，好比豪乡馨庭居不断没有年夜保举，靠宝安年夜讲、天铁稍近、楼龄偏偏老、车位松缺。 深圳年青利剑发占多数，对寓居前提抉剔，独栋老破年夜战老破小深圳不断皆没有怎样好，利空是一定。 喷鼻缇湾、汇一乡次新、单天铁、年夜花圃、年夜贸易，成交活泼，价钱稳中有降，更保举。


发问：雕叔好，2021年7、8月份就能够有深圳的购房资历了。祸州如今有三套屋子（来失落存款，估量能剩九百万），筹算秋节后卖失落购深圳的。如今看年后许多都会房价看涨，我有一个屋子能够典质出两百万去。我要没有要秋节前往哪一个都会先购一个（好比来郑州购一个）？仍是耐烦等候，久没有入手，年后把那三个卖失落后间接来深圳购？感谢！
答复：感激付费征询。 本轮天下分化普涨没有再，取其分离资金其他都会，没有如集合力气，做肯定性最年夜的事。 您购房资历即刻得手，资金量也充足，把局部力气投注正在深圳便可。 七月份转眼便到，如今祸州要开端卖房，四月份深圳能够看房，1800万其实不好选，没有要再分离工夫、精神战资金了。


发问：雕叔就教一下，伉俪各一套正在供，各30-40万，有甚么法子可调解一下得到贷票？好比假如脚头能够借上一套，能借到信誉贷借上一套，如许能否能够典质出钱战房贷资历持续投资？
答复：您好！您那个成绩是属于家庭房票战存款的劣化。两套房欠债皆很少，能够操纵借浑、析产、典质等一系列办法，腾挪出新的房票，把家庭沉淀的资产盘活起去，旧的欠债劣化、交换战放年夜。详细状况战计划，欢送战我公聊，感谢！


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