广州楼市：被高估的房价，这些区域还能继续入手吗？

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广州楼市：被下估的房价，那些地区借能持续动手吗？

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发问：雕叔，流火该当怎样养？提早多少工夫？

答复：看是做事情的流火仍是买卖流火，必然要弄分明。今天看的原来要经商流火，他弄成上班的。上班定位话便是牢固一个月有两笔支出出去，经商便是买卖流火，出有牢固日期战金额，数目多，金额没有定，详细分离止业。

发问：雕叔您好！兰亭衰荟您恰似也研讨过吧，天段战花圃皆比力喜好，但乐音招致比力纠结。现货量未几，仍是念购河汉一脚，自住为主便利上班。今朝两期五八栋另有几套北背顶楼，79，2+1户型，单价4.85w，视到下速有面吵，三期另有16栋尾货也比力吵便没有思索了，另有14栋02，130地契价5.2w，最初13栋整栋出开卖，不外西北角接近渣滓紧缩站，01-03单元相对影响比力少。小我私家比力喜好两期团体配套比三期好，且现楼，但三期能够视江，要来岁一月支楼，您以为那个楼盘几年后顶楼西北背脱手会没有会合价比力凶猛？三期130圆正在该策画没有算是错配，值得一贫如洗来购去自住吗（尾付要融资）？仍是等13栋开卖选个好面的楼层战户型？

答复：假如念挑选新的一脚楼，正在河汉便出啥可选，要没有便兰亭衰荟，要没有便保利天汇，归正皆是正在东环那一条线上的 兰亭衰荟的顶楼便没有要思索，顶楼是硬伤。假如130房的单价5.2，总价680万，总价680万正在那个地位购一个四房单元 尾付200万，存款480万，月供2.5万，从投资上去看，横看横看皆没有太止的，假如是自住，好比13栋的，当前能够视到江也能够 投资：坚定没有购了 自住：一贫如洗也能够购

发问：雕叔，我今朝住东莞， 19年动手东乡05年楼龄年夜三房自住一套，曾经有涨幅！17年动手东莞黄江东莞1号线天铁心次新一套，正正在脱手买卖，17年末18年连续动手了两三套东莞樟木头老破，总价均正在60阁下的，今朝无较着涨幅。江西北昌一套。以上房产别离正在我妻子跟我名下，我俩仳离形态，此中我名下一套东莞樟木头齐款老破，一套东莞黄江次新正买卖，方案卖完后降户广州尾付4成购房，最好预算总价500万内乱，好天段可恰当念法子凑一凑 18年降深户，中心内乱连续交社保，本筹算卖东莞黄江置换深圳，限购后出时机了，转而念降户抢跑广州 但如今广州觉得曾经起去了

答复：广州是起去了一些，但没有是涨到头了，仍是有时机的，今朝而行合适您的预算海珠大概河汉大概万专那些皆有。好比金融乡的骏景，中海康乡，富力天禧之类的，后者海珠的光年夜花圃，万专万科欧泊之类 您的枢纽面是先肯定您的尾付款甚么时分能下去？假如肯定了能够斗胆去广州购进，跟广州的卖家筹议过户之间压正在您尾付到位后就能够了。 尽快弄定吧，如今止情正在起了。假设广州您能够挣150-200万的，您不克不及由于如今贵了10万，望而生畏，比起购贵了，踩空才是最恐怖的。

发问：雕叔您好，叨教当前广州无房，外埠有过一次按掀已借浑，名下今朝有一笔运营贷正正在借，运营贷已过六个月，根据今朝政策，能正在广州四成按掀购房吗？

答复：按政策，您是能够尾付4成购房出错。 但是实践上，您的挨次弄错了，先做了运营贷，再做按掀，即便二者曾经距离了半年，出有了尾付贷的怀疑，可是银止可认定流火要笼盖一切月供的两倍，那面其实不简单做到。 本年那情势，借能进件的银止，门曾经很窄了，银止只做协作按掀公司的优良客户，甚么叫优良客户？ 三下一低，下代收人为、下存款额、下利率、低欠债。[浅笑]

发问：雕叔好，近来不断正在看金融乡-鱼珠板块，正在客村四周上班，总价只能购250阁下的，但两个板块计划内乱的地区，那个总价险些是不消念了，但两个地区之间有一年夜片已归入到计划中的地区，好比东圃年夜马路那一带，有几个盘能购到那个价钱的两房，没有明白值没有值得动手。中间仿佛许多乡中村，没有明白将来能不克不及享用到金融乡的盈余，将来删量年夜没有年夜。

答复：假如寻求糊口的便当性，没有念来购间隔十分近的处所，那些地区实际上是能够的，但遭到金融乡大概鱼珠的辐射便会比力小，必经那些物业的接盘侠是四周乡中村的占多数，是那些租客凑凑去购那里的屋子的 好比富力新村、俗怡居、汇友苑之类的

发问：雕叔好，念问一下海珠区60仄阁下两房，预算200阁下，万华花圃怎样，99年步梯8楼能购吗，单价3.02适宜吗

答复：没有太倡议，一是由于楼梯楼超越5楼皆要躲避了，两是楼龄是2000年的屋子普通也要躲避。固然四周配套借能够吧，可是哪天您要换房了，99年的步梯8楼，很易找到人接盘。并且那个价钱也贵了面

发问：北沙哪一个楼盘值得投资

答复：虽战前海同属自贸区，但北沙太年夜了，盘多坑也多，要按照资金量体系性的找出合适本人的投资项目，今朝没有太分明您的小我私家资金状况，没法精确塞选。 不外提到北沙怎样选，的确是很多人存眷的核心，简朴捋捋四个板块。 起首明珠湾 北沙开展中心轴，也是广州北背开展主轴。财产吸附才能强，交通系统完美。全部明珠湾起步区有四年夜区块：蕉门河心片区成生度最下、慧谷西区的都会更新力度最年夜、灵山岛尖开辟进度值得等待、横沥岛尖的代价最下但相对最没有成生。 北沙湾板块 北沙湾最年夜天文代价正在于，到深圳前海战北山区的间隔，比到广州市中间借远。交通上今朝具有天铁4号线、估计年末开通的18号线、正在建的22号线。北沙湾是北沙开展较早的滨海奢华片区，一招霍家挨全国，霍英东团体正在北沙湾年夜兴基建，齐区50%配套集合于此，且十分下端，今朝板块价钱正在2.8w-3.5w区间。 万顷沙板块 天文地位战交通皆是值得等待的。深中通讲独一出心，珠三角乡际网主要关键北沙站也位于万顷沙，天铁圆里将来22号线、18号线、22号线到郊区皆便利。全部板块，以交通动员周边财产规划，因为处正在一个开展计划的早期阶段，比拟其他板块成生度上比力缺少，也由于待开辟的天块太多，因而决议了需求一个比力暂的开展工夫。 蕉门金洲板块 北沙最为成生的寓居板块，出有之一，今朝该板块价钱为2w-3w区间。万达贸易、天铁4号线、生齿寓居属性决议了它的稳，也便意味着抗跌属性强，没有存正在计划失的状况。

发问：雕叔好 1、听闻深圳要半年以上的证才气做运营贷，那今朝广州的运营贷对出证工夫有请求吗？ 2、评价价比顶峰时期砍了大抵几比例？

答复：1、4月深圳新证运营贷宽查后，广州也遭到了影响，如今风头已过、情势不变。少数银止支松了对新过户产证的进件尺度，改成单3，即房产证战停业执照均需求谦三个月。 不外我们那边的渠讲仍旧能够做单新件，即房产证战执业执照皆是新的，而且好几款劣势产物[嘘]。 2、评价价的下调是遍及的，可是差别板块、楼盘，下调幅度纷歧样，欠好混为一谈。

发问：雕叔，中海康乡的三房一卫战翠屏发东三房两卫今朝总价相好30万（翠屏贵30万），方案持有5年，哪一个更具有投资代价

答复：两个楼盘所属的地区板块战特量没有太一样 1、里：一个属于“金融乡+奥体”两重利好的辐射地区，一个属于鱼珠板块的辐射地区，两个地区的量级、能级实在好未几，各有千秋 2、线：一个属于13号线两期，一个属于4#、21#的单天铁，正在交通上中海是具有劣势的 3、面：中海的户型产物、物业、园林、社区气氛，必定是强过翠屏发东的，翠屏的劣势正在于楼龄新，小下层寓居的温馨度没有错，减上劈面曼广场的贸易年夜配套，和劈面那一堆的革新“黄埔机器乡的革新”，也没有错 假如阐发完，您便大要明白您该当挑选那里，假如借没有明白，那您只能乞助于我们的雕叔了，哈

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