广州楼市：专家深度分析，科学城值得投资吗？

潘金麟

我是雕叔，专研楼市十余年正在数十座都会投资购房，持久停止真天市场调研，挑选年夜于勤奋！将来10年仍然能够靠购房躺着赢利

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发问：雕叔，诘问！总价预算400-500阁下，月供出成绩，看了今朝东进战北拓标的目的上的热点小区，皆出有找到本人喜好的房源，您道这类状况下来萝岗的东荟乡或中海毁乡购个四房，会没有会是一个毛病的挑选？（已婚久没有需求教位）。感谢雕叔。
答复：能够啊，那个总价是必然要购4房的房源了： 1、劣先天铁心的小区，劣先四房单元 2、劣先带教位的 根据如许的保举准绳，能够思索东荟乡、保利喷鼻雪山、幸运港鼎峰


发问：叨教18年购进的万科蛇心第宅公寓能否该脱手换临深。 两年了也出贬值，自己公寓地位风光又皆能够以为惋惜，楼下的旷地是未来的深圳歌剧院。 房钱低，拿正在脚里以为烫脚，念问问倡议。深圳室第已知名额。 方才收收失利了，再试一下。
答复：万科蛇心第宅那个盘是真实的次新，表面下端年夜气鼓鼓上层次，有万科品牌减持，又有蛇心的区位大要念，本应是那轮年夜涨的发涨前锋，成果却让人年夜跌眼镜。 今朝室第均价12万多，比后海许多20年的老屋子借自制，并且存正在感很低，许多人以至皆出听过那个盘。 跑输的缘故原由次要有三，一是位于蛇心最好的天段，周边满是农人房战破败的厂房，两是教位太好，三是容积率太下。 18年那个盘开盘，室第战公寓的开盘价皆是八万多，到如今，室第好歹有了40%的帐里浮盈，公寓却根本出涨。 公寓的产物性子固然是涨的缓的缘故原由，但更年夜缘故原由是开盘时，公寓价钱被开辟约定下了，提早透收了那一波的涨幅，而许多没有懂的小利剑被平装，海景战低总价吸收，冒然进了坑，那此中便包罗您。 我的倡议关于公寓那类少线跑输的产物，能出仍是出失落，几百万置换成广州的优良室第它没有喷鼻吗? 最初指出一面，万万没有要以为开辟商是订价妙手，许多新盘的项目总操盘才能一行易尽，订价战略毛病百出。 许多购房人沉疑开辟商，以为开辟约定的价必定没有会错，下价钱=下品格，闭着眼睛瞎购，最初正在两脚市场被教诲的没有沉。 举个例子，客岁开盘的海纳第宅，89仄三房开盘价8万多，116仄四房9万多。 我能够道，将来转两脚房后，正在小三房密缺的宝中，海纳89仄的两脚单价必然没有低于116仄，以至借略下，假如是自住借无所谓，假如杂投资生怕便要得算了。


发问：雕叔念问下，打点拆建贷的机会，普通甚么时分比力适宜房贷下去便办，仍是再等等？
答复：皆能够的，看您资金摆设战银止请求。普通四年夜止按掀，申请偕行拆建贷，可同时申请。同止可等放款后。 若非四年夜止按掀，有些银止会请求供谦一年，好比农止。


发问：雕叔好，叨教600-700万的总预算，非豪四房，自住宜居，河汉、黄埔、海珠、番禺有哪些比力凸起的楼盘呢？
答复：您的那个成绩得很有程度才气答复的到，600-700万总价预算，非豪4房： 1、河汉：盈彩好居、骏景花圃的（3+1型的128.8、135）、中海康乡 2、黄埔：新祸港鼎峰、保利喷鼻雪 3、海珠：劳景翠园、罗马故里 4、番禺：广州俗居乐花圃、剑桥郡佰利山、银河湾、珑翠


发问：雕叔，您好。叨教一下，常道的齐款典质指的是甚么意义？这类普通合适哪一种购房人群？今朝筹算卖一购一，可是尾付能够好面，月供能够负担20000阁下，如许操纵的话能够选多年夜的标？感谢
答复：您卖一购一出须要齐款典质，间接四成尾付购就好了。五成、七成尾付的人，能够视详细房源战资金气力状况思索齐款购进，再做运营贷典质出去。两万月供对应好未几400万的按掀存款，再按照尾付成数倒推总价。


发问：雕叔新年好。㊗️百口安康幸运。 需供自住，5年后有能够换卖。念找个1楼带花圃大概2楼\/顶楼带年夜仄层能够种草花建鱼池那种户型， 请教 1，这类到时分是否是十分易脱手，或跑不外片区涨势？ 2，发明正在链家十分欠好寻觅如许的资本，枢纽字皆没有知怎样查找，雕叔孤陋寡闻，可否保举几个盘？ 3，今朝只找到华碧有如许的户型，值得动手吗？是把赠予里积按照小产权的价钱去计较？ 4，这类户型如花圃或仄层没有正在房产证上说明70年利用权的能否最好没有要购。 感激雕叔。
答复：新年欢愉！！ 购房不管是投资，仍是自住，终极城市触及到一个叫做“性价比”的枢纽词，对，任何一个工具，假如性价比没有下，那末自住也出意义，假如性价比很下，那末天然能够进 正在雕叔的字典里，一楼带花圃的屋子、2-3楼带仄台、大概顶楼复式带天台，那一类产物密缺产物，跑赢年夜市是一定的，那几类产物正在“产物力“上出成绩，老铁 好比华北碧桂园的翠云山、怡翠苑，好比俗居乐花圃俗劳庭的顶楼复式的天台、好比万科欧泊的一楼带小花圃（做教诲培训战好容）、好比剑桥郡剑桥汇的一复天（背一层没有算里积） 好比好林海岸109-110仄的顶楼所带的屋顶仄台（要本人减建）、好比骏景花圃顶复的天台、好比险些一切有底商小区的2-3楼的某些户型皆有带小天台 北国花圃的顶楼复式、帝景苑的顶楼复式（带天涯泳池）、金碧华府的顶楼错层复式 等等


发问：雕叔，万专那边的几个天铁盘正在年后的的成交价正在甚么范畴啊？看可否给个能够动手的倡议价
答复：可否略微详细到小区呢，万专笼盖的范畴包罗：万科欧泊、华北碧桂园、华北新乡、俗居乐花圃、剑桥郡、美丽喷鼻江等 并且，那些小区除万科欧泊以外，皆露有许多组团，差别的产物线战楼龄新旧等身分酿成的价钱也很年夜纷歧样，实的要看详细小区，和那套房源的详细状况罢了


发问：司法解冻是冻的给我转账的一般的货款，我其时来银止柜台很快便冻结了。弄了一个司法解冻害惨了，没有闭我的事啊。那我登记了该张中国银止卡，从头办一张新的借能够吗？他中止是认卡仍是认人的？假如换银止签按掀材料，卖家能够依此为来由道我背约吗？
答复：那个事认人没有是认卡的，也便是您登记那张中止卡无用。 赶快联络中介，看下条约怎样签的，约业主出去好好聊一下吧，条约条目以外另有情面，用尽统统法子乞请业主共同换银止再签一次按掀。


发问：雕叔，奥园喷鼻雪那个户型怎样？毛坯几钱值得进？
答复：我觉的那个价钱借好，只是83仄米，才做到两房，正在产物上有面小成绩，得房率有面低，奥场地产正在开辟的时分是念着把那个项目当作改进去对待 好比没有近处金色胡想77-78仄的小三房，好比东荟乡84-86仄的小三房，便是奥园的那个户型的合作敌手，总价270-300万之间， 甘愿选3房，没有选2房 假如对房间数出有硬性请求，那个户型也OK


发问：雕叔您好！叨教400到450万总价，珠江新乡事情，次要思索教位跟自住，3房，河汉有甚么板块比力保举吗？ 看了华阳华成，龙心西，跟华景那一带的楼梯房，担忧楼龄暂情况较好跟没有上市场，东圃板块楼龄较新，可是教位普通，上班破费工夫也更多。那几个处所单价大要几比力适宜呢？ 有劳雕叔辅导辅导，十分感激！
答复：次要看您的需供，假如实的是如文所道的，次要思索教位战自住，事情正在猪心，那末挑选华阳华成战龙心西，楼梯楼也能够啊，只是要疏忽那一类产物的投资属性，出法子 假如对教位请求没有下，把投资属性放出来一同思索，那末从金融乡-鱼珠那一带实际上是能够思索的，那一带的投资属性战将来增加潜力一面皆出成绩


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