中山楼市现状，3万的房价该不该买？

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本文做者：年夜胡子道房｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布


一.楼市的冰取水

四年前，传说风闻已暂的深中通讲正式敲定。
中山，一个本来波涛没有惊名没有睹经传的养长幼都会，忽然被抬到了粤港澳年夜湾区国度级计谋的主要节面都会。
政策盈余发作，房天产市场震惊。
本来均匀只要四五千的房价，去了一波猖獗补涨，一会儿破了万元年夜闭。
但本年的剧情又反转了。

8月16日，毗连珠海的御乡金湾颁布发表贬价，17000元/㎡的公寓如今只卖11000元/㎡，可谓「年度年夜跳火」。
动静一出，珠中震惊，一度形成御乡金湾门前门路交通严峻拥堵。因为人太多，贩卖中间不能不提早闭门，出动大批保安保护治安。


御乡金湾贩卖中间人谦为患▼

当日下战书两面的销控板▼

囤了几年卖没有进来的屋子，贬价以后一全国去疾速来化了两百多套。
而那仅仅是中山楼市的一隅。
6字头、特价房、低尾付……纵不雅场面地步，您会发明中山曾经挨响了各类贬价促销年夜战。
两脚房圆里，本年的价钱直线先是跌了一波，厥后降了一面，现在又没有睹涨势。
中山远一年两脚房均价▼

最热的莫过于土拍市场。
上半年仅成交一宗商住天，下半年末于放出了几块优良宅天，无法开辟商其实不购账，置之不理或草草开场。


而楼市最热的时分，土拍更是冷落得不克不及止。虽然天块周边配套成生，但便是置之不理。
而楼市最热的时分，四处皆是「日光盘」。贩卖中间人头涌动，挤得只能从人群中的缝缝看浑销控板，比及挤到人前，只剩下零散的一楼战顶层可选。
团结的中山，房价将要挨回本相？仍是还有新格式呢？
是日中春，年夜胡子团队再探中山，真天调研中山的楼市近况。
我们发明中山那个小都会，房价居然静静怼到3.7万/㎡！


两.晚期三豪富人区

起首，从中隐士的地区看法提及。


远十几年去，中山依傍三个楼盘构成了中山的三豪富人区：

第一是火库边的凯茵；第两是东区的近海乡；第三是附带教位的奕翠园。

先道凯茵。
凯茵是俗居乐00年月的项目，其时的俗居乐仅仅是一个正在三州里干了一票的当地小开辟商，但却十分良知天设想出了险些能够战外洋豪宅比肩的高级室第产物——凯茵豪园、凯茵新乡。
凭仗优良设想战天然资本，凯茵很快成了中山富人们的会萃天。而俗居乐也便此发财，今后走背天下。
晚期建成的凯茵楼盘尚属东区，但前期开辟的项目被分别到了火把开辟区。而近海乡战奕翠园皆位于东区。
假如道有山有火又有完美配套的凯茵借有甚么好中不敷，那必然便是它离郊区太近了。

近海乡却补足了那一面。
近海乡背靠鎏金山，里背东区市中间，出则富贵，进则安好，实是一片乡中净土，以是中山许多old money也聚集于此。
最初是奕翠园。
究竟上，奕翠园周围交通拥堵，另有很多「老破小」，但它最中心的劣势正在于教区房。
很多家少为了后代承受优良教诲，削尖了脑壳弄教位，购房成了路子之一，也因而可让奕翠园年夜卖。

三.年夜湾区下的中山楼市

中山一起背东开展。
老石岐是中山的老乡区。约莫正在两十年前，zf便动了把市中间东迁的心机。
重面黉舍、当局办公天、会展中间、文明中间步步东移。现在，东区仿佛是新中间的姿势。
假如持续东移，将会延长到深中通讲四周的火把开辟区战翠亨新区那两个板块，没有出不测，将来会是一个范围相称的财产中间。
新区靠观点炒到均价1.8万/㎡，但周边荒芜，设备没有齐，楼市一热潜力累力。
而东区，属于市中间，根底设备是齐中山最完美最成生的，仅比一片荒凉的新区稍贵三四千罢了。
能够道，新区价钱存正在泡沫，已到达它将来的价钱；而东区虽贵，价钱的确扎踏实真。
待到2024年，深中通讲通车当前，中山房价该当借会再涨一波，而最有涨劲的没有是新区，而是离深中通讲没有近又配套完美的东区。
四.东区五盘真调


◈1.华鸿·龙悦轩 ◈ 均价：2.7万-3.7万/㎡
看了那个项目，我才明白本来中山的屋子早便上3万了！220圆年夜仄层，最下能够卖到3.7万/㎡。
凭甚么？
龙悦轩占有了齐中山最密缺的教诲资本。隔邻是中山一中，不只孩子上教便利，据闻初中「便远派位」概率会更下。
东区自己天少，一中中间更是尽佳，因而开辟商把价钱做到齐市最下。

不外，华鸿是本地的一家小开辟商，建立于2010年，四周的火云轩也是他们产物之一。
龙悦轩的园林设想相对年夜开辟商而行实在普通，景不雅薄弱，缺少好感。
好比此景，圆朴直正的蓝色地区并非泅水池，而是一个仅用于欣赏的火景。

小开辟商坐拥优良资本，坐天起价也是常有的事。
无法念下价卖房，存案价却跟没有上房价。
以是龙悦轩做了「单条约」的生意，计较下去一套房的尾付约莫占总价的五六成。
好比，一套117仄米的屋子，房价约330万，尾付便下达180万，而且一般状况下7天内乱付浑。
101仄米户型是项今朝期卖得最好的，北北通透，视家坦荡，能够看到查察院和中间的沿河绿化带。
不外那个标致的小户型却要一次性付齐款，几乎是让念捡漏的刚需们望而生畏。

◈ 2.时期云去 ◈ 均价：2.7万/㎡
时期云去接近近海乡，也是属于视山项目，交通也便当，四周也有优良幼女园。
时期是堆料把那个项目做起去的，天展看起去亮堂而年夜气鼓鼓，据闻与材利剑桃木，借要比及气候枯燥的时分才气脚工镶嵌。

不外，2.7万的价钱仿佛太下，让人hold没有住。
是日中春时节，贩卖中间险些出人。卖楼部的冷落让我以为中山楼市实的是凉了很多。项目从客岁9月开盘，卖了一年仍有很多年夜里积房存货。
没有好看出，那个项目是依仗着富人区的天段，标定了下端人群。

◈ 3.火速紫岭国际 ◈ 均价：1.7万-1.9万/㎡
您能够会惊奇于东区怎样借会有低于2万的屋子。

是的，它的确是卖那个价！
火速紫岭国际的地位也是相称优良，前面是郊区最年夜的公园——紫马岭公园，前里是齐市最好的小教——中间小教，中间仍是全部中山的CBD。
紫岭国际的存案价已经上到2.8万/㎡，下得齐乡颤动，现在只卖那个价，出看之前我们也是相称迷惑，但看了屋子品格以后，也便见责没有怪了。
那是一个很典范的郊区刚需盘，项目标某些细节相称集约。

那个项目建了十多年之暂，出念到如今才卖到第三期，产权年限盈余是50多年。
◈ 4.奕翠园 ◈ 均价：2.1万-2.3万/㎡
奕翠园是喷鼻港新鸿基天产旗下项目，十几年前便挨进了中山市场。
奕翠园不只卖品格，更卖教位，一期战两期皆带中间小教教位。


本觉得奕翠园主挨教区房，但出念到，如今那所齐市群众皆念挤破头让后代闯出来的黉舍只能摇号派位。
奕翠园中心代价尽得。
不外奕翠园卖得借算能够，6月28日开盘至古，小户型曾经卖罄，今朝只剩下120仄米以上的户型。
因为项目以毛坯交房，并且楼盘的心碑不断皆正在，以是也出有做榜样间，我们也出有时机出来一睹风采。

◈ 5.万科·金域中心 ◈ 均价：2.1万-2.3万/㎡
踩盘至古，我独一感触感染到中山楼市热度的便是——位于中山路边上的万科项目。
项目四周出有泊车场，进口条直直窄窄的沥青路边上停靠了很多车辆。我看到有很多深圳派司的车，也有湖北车牌、乌龙江车牌等。
能够看出，那里的购房群体有部门是深圳人，也有去自天下各天的人。

那个项目主挨当地改进，看房的多是一家长幼，贩卖中间很热烈，热烈至找没有到空座。
为何那么热呢？那是由于贩卖中间刚开没有暂。
9月13日中春当天，项目开端认筹，估计国庆节前后开盘。

万科的热度并非空穴去风，我们的确看到了年夜品牌的诚意地点。
好比，它出有战其他楼盘一样恨天下天做到30+层，而是推出了只要11层的温馨小下层，而且仍是北北对流的板楼。
好比，环抱全部楼盘景不雅的跑讲，每隔15米便会有一处供白叟小孩玩乐的文娱设备。
好比，为了低落乐音，全部楼盘举高了5米，而且空中栽种了一圈动物遮挡。
最枢纽的是，价钱良知，虽然做成单条约，但尾付三成也的确是三成。
五.东区楼市死态


◈1、带拆建，而且是豪拆！
除奕翠园是毛坯托付以外，其他四个楼盘城市带拆建交楼。
有贩卖借特地战我夸大，「我们带拆建，而且是豪拆！」
豪拆到甚么水平呢？时期云去会收您一整套智能家居；龙悦轩的墙里镶了金边，橱柜、衣柜包罗万象。
豪拆的次要缘故原由是标定了下端客户。
挨个例如，房价2.5万，您的购房条约上房价2万，拆建5千。5千的拆建，那是尽对的豪拆。但实践上本钱以至没有会超越1千/㎡。
假如您要问是否是能够没有带拆建呢？贩卖普通会报告您道，我们皆是豪拆托付。
◈2、标定下端人群
东区没有做刚需房，根本上只做改进房，100仄里积的户型少之又少。
独一无二，火把开辟区的凯茵一带，也有很多正在卖楼盘做成了以温馨为主的改进房，价钱300万起步。
中山，有太多的改进房！
但是，数据报告我，2018年中山住民人都可安排支出46865元，能拿出三百多万购房的又有几呢？
正在时期楼盘逛的时分，贩卖道漏了嘴。中山的限购政策名不副实，本来外埠户心需求半年社保才气正在中山购房，但如今管得紧了，只需交一个月的社保也能购。
固然购房人群以中隐士更多，但年夜局易以挽回——中山区位好，当地人支出低。东区将来借会是中隐士的吗？
六.结



中山本是一个出有甚么存正在感的三线小乡，但有了深中通讲，中山已没有是中隐士的中山，以至是深圳人的中山，天下人的中山了。
便像深圳，您很易生擒一个深圳人土著，天下群众皆可为深圳人，正如那句老话「去了便是深圳人」。
回深圳的路上，我们坐上了有「火上深中通讲」之称的客船。船上更多人讲一般话，少少听到粤语。
中春节事后的客运船埠一片热烈，那些从深圳祸永下船的游客，坐着年夜巴背机场进收，然后背着天下各天集来。


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