广州楼市：刚需买房？内行人推荐看这些板块

杰9

广州楼市：刚需购房？老手人保举看那些板块

我是雕叔，专研楼市十余年正在数十座都会投资购房，持久停止真天市场调研，挑选年夜于勤奋！将来10年仍然能够靠购房躺着赢利

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发问：雕叔您好，能够片面面评一下东圃的上品箐园那个楼盘吗？小我私家以为楼龄新，小三房的产物皆挺好，离将来珠村天铁间隔1千米阁下也没有近。
答复：上品菁园到将来珠村天铁站1千米，勉委曲强算天铁盘 次新、小下层、中小户型、糊口配套无短板，教位羊乡花圃小教，我以为除新开产物好以外，合适自住，投资不当，并且也出杠杆，费事


发问：雕叔您好。尾付40%，尾付140-150，税后月进2.2万，有存款记载尾套，自住兼投资思索教位，正在珠江新乡地区办公能够性较年夜，金融乡、老黄埔、东圃、琶洲片区适宜吗？那几个处所有甚么楼盘保举吗，海珠的光年夜花圃怎样？我的付款才能可购总价几的，可下评下贷吗？
答复：尾付有140万正在广州能够购到很没有错的标，您能够先思索一下能不克不及找一张3×房票，杠杠最年夜化。4×的房票的话便有面盈了。您刚道那几个处所皆很没有错，只需购对了天段，前面涨幅跑赢年夜市场是大要率的事。至于您道的光年夜花圃，海珠西标杆楼盘，投资潜力没有低，是能够做为挑选的。 金融乡一带能够看一下骏景花圃 东圃一带没有思索教位的话能够看一下盈彩，好林，那两个盘那两年水得离谱，将来会更贵 老黄埔便是黄埔花圃了 琶洲的话那个价钱购没有到甚么好货了 固然给您一句衷心的倡议，我刚道的几个盘皆来看一下，潜力没有低的，看哪一个合适您便上吧，本年购定离脚。另有必然要教会砍价多面摆台，把价钱砍下去，将来利润空间便出去了，同时杠杠天然便去了。


发问：雕叔就教下，小北 淘金 建立三个板块看好哪一个？别的淘金半山豪庭战淘金故里那个盘怎样怎样评价？
答复：色块如图所示：小北、淘金、建立 1、看到那三个色块，占据环市中路沿线，那但是其时越秀区昌盛期间怒放的花朵，以花圃旅店、丽佰广场、世贸年夜厦、亚洲国际年夜旅店、63层、北秀年夜厦、东山广场为贸易的顶级配套 2、假如道是自住的话，那便选好的小区便OK了，好比保利中环、淘金故里、珠光小北御景等 3、假如从地区板块上去看，实在三者不同没有年夜，不过是教区资本有不同，其他的能够疏忽没有计（小北的乌人较多那个身分疏忽） 4、至于成绩中提到的淘金半山豪庭战淘金故里，我以为便是价钱贵的成绩，价钱太贵了，前者另有铁路的影响（哐当哐当），后者由于风火的成绩被一些人鄙弃（觉得逝世人堆的成绩） 5、雕叔小我私家鄙见，期望有所协助


发问：雕叔好 ，200-300的总价念下评低尾期 是否是今朝番禺比海珠要更好一面 期望接近天铁，期望带面教位。
答复：实在今朝海珠的评价价也没有错，特别是海珠西 各人也没有要曲解了，实在我也没有是天天万专鱼珠的挂正在嘴上，我们关于昌岗、鹭江、改革路、群众桥、天一两三金碧世纪也十分理解的 我们也熟习富力半岛、富力桃园、富力唐宁，和御景半岛、金域蓝湾、御景湾、保利西子湾、中海金沙湾、恒年夜绿洲也十分理解的


发问：雕叔，叨教汇景新乡怎样涨不外东圆新天下呢？大概道汇景新乡仿佛有面滞涨，感谢
答复：您的那个成绩没有错： 1、汇景新乡地点的广园北片区，属于五山片区，正在年夜的片区上实在没有是热此外热门，并且被广园路有个切断，相称于自然的跟主乡区有了间隔感 2、汇景新乡属于豪宅盘，豪宅盘的畅通性自然的便没有太止，必然是畅通性低的，那是一定，除非他的区位十分好，好比珠江新乡，大概珠江两岸 3、楼龄，楼龄，虽然汇景新乡的产物仍是没有错，局部是超豪宅年夜里积，但便算最新的珑禧山也没有年青了，产物上稍微过期一些（前期有一个新的天块出去，以钩天情势拿得手），以是仍是那句话，畅通性才是房产投资的第一要义


发问：雕叔 总价230W阁下的预算 定位投资，东华花圃是个好的标的吗？ 今朝单价皆正在2.8W阁下了，投资性价好比何？假如没有太好，那个总价预算来看甚么标的适宜，供保举，感谢哈！
答复：总价230万，购番禺亚运年夜讲沿线，大概萝岗何处的两房、小三房吧，好未几只能是那些地区了 定位投资，那两个地区是出成绩的


发问：雕叔，慢！！！！！！！！ 金碧花圃一期以下几种户型便自住➕投资需供来讲怎样选？ 1、顶楼，西北背，总价238，单价3.7 长处：自制，楼下视家好，有厅出阳台。 缺陷：客堂户型没有朴直，出有设想空间，暗卫，拆建粗陋，自住没有温馨。 2、低楼层3楼，西背，总价269，单价4 长处:户型朴直，厅曲出年夜阳台 缺陷：低楼层，暗卫，拆建粗陋 3、下楼层，北背，总价277，单价4 长处:楼层下，视家好，北背，光芒好，厨卫别离 缺陷：总价下，侧出阳台 4、部门侧出阳台、非北背中下楼层，总价250-270，单价3.8-4。 感激
答复：选3大概4 3选项究竟结果是北背，贵购贵卖，畅通性下，侧出阳台成绩没有年夜，刚需盘是要承受一些小硬伤的，够得着的话能够来 1-2便没有要来了，六合楼，普通六合楼横盘期是市场价的9合，我看了单价实践未便宜，趁着止情出货吧 投资来讲，我偏向于挑选中心楼层纷歧定北背的户型，由于单价没有至于那么下，借好道一些，对吧，北背没有算年夜硬伤，楼层才是年夜硬伤


发问：雕叔，传闻建收小巨蛋，固然是公寓，可是那个楼盘，能够积分上教，是带有教位的，没有明白能否值得购
答复：建收小巨蛋公寓，位于年夜热片区光亮，6号线13号线单天铁心，通燃气鼓鼓有阳台，39仄做三房，总价160万起，49仄做四房，总价200万起，借能够积分上教，听起去实念来抢一套房。 不外我要掀开小巨蛋那袭华丽的袍，给各人看一看内里的虱子。 第一，小巨蛋地点的光亮是真光亮，阔别光亮中心区，周边情况很好； 第两，小巨蛋距6号线白花山站曲线间隔1000米，走路20分钟，13号线通车尚指日可待； 第三，39仄三房是复式三房，复式出成绩，成绩是层下只要3米9，隔成两层以后的体验，设想下两楼的寝室层下只要1米3是甚么体验； 第四，光亮公寓的确能够积分上教，但战租房的积分是一样的，自卑感另有吗? 找出一堆虱子，是否是千万不克不及购了?我以为没有是。 要看资金看刚需水平，一百多万预算，一各人子要住，借出有购房资历，借念快速贬值，您咋没有上天呢？ 公寓，情况欠好，寓居体验好出错，但低总价秒杀统统啊！ 至于贬值成绩，举个例子，龙岗的近海新六合，64仄复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。 龙岗+公寓，两个万年没有涨的年夜杀器强强联脚，竟然能跑出50%的涨幅，借秒了龙岗很多多少室第。 以是凡是事无尽对，只需出有同价位的替换品，它便有代价。


发问：雕叔好！现有剑桥汇仄层一套，存款余额70万，另有黄埔一套小三房市值240万存款余额45万。念远2年购一套郊区教位房，借出念好是购一房只教位，仍是购两房上教进住，周终回番禺。即便卖失落两套房正在郊区也易以购到好的教区三房。现有资金150万。 黄埔那套房，要2022.4才气让渡或析产。剑桥汇这类年夜仄层，是否是删值空间没有年夜？单价上没有来。 以是今朝很纠结， 第一种计划是如今间接来新塘或千灯湖购，等2年后卖失落换郊区老破小教区房。 第两种，JLH，2022.4后，卖失落黄埔小三房，来郊区购个两室一厅教位房平居住，周终回村。 第三种，两套皆处置失落，来郊区优良天段购一个三房教位房自住，再到黄埔番禺等其他天段换一个三房投资。 等待辅导迷津。
答复：几种状况： 1、比力理性的状况是，视剑桥汇、黄埔小三房的产证是谁的名字，能够便走结浑、析产，把别的一小我私家的名字腾出去，同时再把那两套屋子局部典质出去，间接购郊区的教位房 2、假如临时仳离析产走欠亨，那便老诚恳真的等工夫，挑选第三种计划 思索去思索来，我给的第一种计划是最劣的，仍是没有要卖屋子了，屋子卖了便购没有返来，您也没有要道甚么周终回村里，剑桥汇没有是村，那末靓的园林，那末靓的江景


发问：雕叔好，叨教下黄埔花圃91-93的小三房，118的小四房，135的年夜四房，几价钱为笋？
答复：91-93位于G1-G3栋的楼王单元北背，价钱正在3.7-3.9之间；118仄的小四圆位于D栋，也是北背，135仄的年夜四房，也没有错，价钱略贵一些4.0阁下吧。 找雕叔，故意中欣喜


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