谢逸枫：2021年大湾区五大都市圈重新定义买房置业版图

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文/开劳枫
重磅！昔日一份广东十四五计划取2035年近景目的纲领正式出台，可谓将来5年到15年开展风雅背。值得留意的是2021年年夜湾区五多数市圈从头规定，意味着购房置业风背标曾经去了。难以想象的是交通、财产、定位、金融、科技、立异、人材等利好的分派，根本上集合正在五多数市圈内里，中间都会、龙头都会、中心都会是广州、深圳，其次是珠海、汕头、湛江。

开劳枫：2021年年夜湾区五多数市圈从头界说购房置业邦畿

从地盘市场去看，2021年一季度年夜湾区的地盘供给成交，能够判定出将来的市场供需干系及库存周期，另有便是地盘市场的炽热。一季度年夜湾区9乡商品室第成交里积1810.7万仄圆米，创远三年同期最下位。此中中心都会广深同比涨幅最为较着，较2019年同期别离增加87%战130%。阐明广州、深圳的供需最慌张。

开劳枫：2021年年夜湾区五多数市圈从头界说购房置业邦畿

根据天价取成交的数目看，购房的都会挑选，尾当其冲的是挑选深圳，供需干系最松、库存来化周期最短，天价最下，室第用天供给起码，成交起码。其次是广州，再次是珠海。前面的都会能够挑选佛山、东莞、中山、惠州。最初才是肇庆、浑近、云浮、韶闭、汕尾战河源、江门、阳江、汕头市、潮州市、掀阳市、湛江市、茂门市、梅州市。

开劳枫：2021年年夜湾区五多数市圈从头界说购房置业邦畿

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年夜湾区的都会圈时期开启，下度集合“天时人地相宜”的劣势的。按照数据显现，收年夜型、生齿超1000万以上的都会圈，年夜湾区便占了广州都会圈、深圳都会圈、珠江心西岸都会圈、汕潮掀都会圈的四多数市圈，生齿皆是万万级的。一个小小的珠江港口，便会萃四个万万级都会圈。此中单个都会生齿破万万的有广州、深圳，GDP万亿的有广州、深圳、佛山。
广州、深圳是中间都会、龙头都会
根据计划的内乱容看，五多数市圈21个天市，别离为广州都会圈（广州、佛山，取肇庆、浑近、云浮、韶闭的郊区）、深圳都会圈（深圳、东莞、惠州、汕尾战河源）、珠江心西岸都会圈（珠海、中山、江门、阳江）、汕潮掀都会圈（汕头市、潮州市、掀阳市，取梅州郊区）、湛茂都会圈（湛江市、茂门市）。

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中间都会、龙头都会仍然是广州、深圳。能够明晰的发明，五多数市圈的五年夜中心都会是广州、深圳、珠海、湛江市，别离是广州都会圈的中心都会是广州。深圳都会圈的中心都会、中间都会、龙头都会是深圳、珠江心西岸都会圈是珠海、汕潮掀都会圈是汕头市、湛茂都会圈是湛江市。
计划给中间都会、龙头都会的定位，曾经根本明白。其一是加强广州、深圳中间都会能级，主动阐扬中心引擎功用，辐射动员广州、深圳都会圈内乱都会放慢开展。阐明广州、深圳是中间都会、龙头都会、中心引擎器都会，由于广州、深圳都会圈内乱的都会最多，辐射力最近，必然水平上存正在拖乏开展，由于资本的分离。
其两是强化珠海做为珠江心西岸中心都会定位，放慢鞭策珠中江协同开展，联动阳江协同建立粤港澳年夜湾区辐射动员粤西地域开展主要增加极。阐明珠海做为中心都会，负担着珠中江、中山及江门取阳江的协同开展的主要使命，做为粤西的中间都会、龙头都会、中心都会，成绩是珠海的交通、财产等资本关于三个都会辐射力有限。
其三是强化汕头、湛江省域副中间都会战内地经济带主要开展极功用定位，以汕头为中间鼎力促进汕潮掀同乡化开展，联动梅州都会区协同开展，主动到场粤闽浙内地都会群建立，挨制链接粤闽浙内地都会群取粤港澳年夜湾区的计谋关键。那个汕潮掀同乡化、梅州都会区联动化，最年夜的枢纽是汕头的根底设备、财产易以片面辐射。
该当讲要到场“粤闽浙内地都会群建立、挨制取粤港澳年夜湾区的计谋关键”，今朝的资金、资本、粤闽浙内地都会群建立状况去看，是底子不成能的。不外，汕潮掀同乡化、梅州都会区联动化，倒是能够经由过程交通、户籍互任、社保互认，设置协作区、树模区、实验区，一块协作开展。
其四是以湛江为中间鞭策湛茂一体化开展，齐圆位到场北部湾都会群建立。主动融进粤港澳年夜湾区、海北自在商业港、“一带一起”建立等国度严重开展计谋，挨制国度严重计谋联动交融开展树模区。阐明湛江、茂门一体化、同乡化、都会圈的开展会增强，不外，要齐圆到场取北部湾都会群建立、融进粤港澳年夜湾区、海北自在商业港、“一带一起”建立，易度太年夜了。
广州都会圈、深圳都会圈是最强的
新的广州都会圈、深圳都会圈战潮汕掀都会圈跟之前比拟，皆有了较着调解，次要是表现正在定位、范畴两个圆里的内乱容调解，目标是让五多数市圈愈加和谐开展，主次清楚。五多数市圈当中，广州都会圈、深圳都会圈是最强的（以GDP、生齿、金融、科技、财产、交通、教诲、医疗、资金、人材、上市公司数目等论）。

开劳枫：2021年年夜湾区五多数市圈从头界说购房置业邦畿

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其一是广州都会圈，次要调解为郊区为郊区，能够思索到交通等根底设备的延深、财产的规划、资金投进、另有是资本的限定、辐射力有限。之前的广州都会圈包罗广州、佛山、肇庆、浑近、云浮、韶闭6座都会，地盘里积约为71573仄圆千米，占广东省的39.82%。
最新的十四五计划里，广州都会圈调解为“广州、佛山齐域战肇庆、浑近、云浮、韶闭等四市的都会区部门”。能够瞥见，广州、佛山齐域，意味着广佛一体化、同乡化、都会圈的强化，思索到交通曾经对接、财产上的协作，枢纽是地区之间的联动取空间上的开展最麋集及两乡的工夫间隔长久。
“广州战肇庆、浑近、云浮、韶闭四市的都会区部门”，意味着广州战肇庆、浑近、云浮、韶闭四市没有是齐市的协作，是都会区的的部门地区协作。最年夜的能够性是肇庆、浑近、云浮、韶闭离广州近来的郊区，取广州实施地区协作，设置一个比如深圳取汕头、东莞、惠州的深汕出格协作区、深莞树模区、深惠协作实验区。

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能够计较一下，广州总里积是7434仄圆千米，佛山3798仄圆千米。肇庆假如没有包罗代管的市县，郊区里积2775仄圆千米。至于浑近、云浮、韶闭的郊区里积别离为3433仄圆千米、1947仄圆千米、2898仄圆千米。意味着广州都会圈的总里积将减少为22285仄圆千米，只相称于之前的31%，里积上“加肥”了快要5万仄圆千米。
其两是深圳都会圈，次要是调解了协作的地区范畴，由齐市改成都会区部门。最后的界说是包罗深圳、东莞、惠州、汕尾战河源5个都会，地盘里积约为36312仄圆千米，占广东省的20.2%。最新的界说是”深圳都会圈包罗深圳、东莞、惠州齐域战河源、汕尾等两市的都会区部门“，阐明深圳的辐射力有限，没法齐圆位笼盖。
深圳地盘里积是1997仄圆千米、东莞地盘里积2460仄圆千米、惠州地盘里积11347仄圆千米，而汕尾战河源的郊区里积别离为302仄圆千米、362仄圆千米。深圳都会圈的总里积为16468仄圆千米，只相称于最后的45%。深圳都会圈被从头界说以后，惠州职位片面上降，次要是惠州的地盘便占深圳都会圈的69%。

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其三是“汕潮掀都会圈”，次要是调解了范畴，扩展到梅州都会区，增长都会圈的地区。最后的只包罗汕头、潮州、掀阳三市，如今增长了梅州都会区。最后的广州5多数市圈表示图，能够看出梅州是没有正在都会圈范畴以内，由于梅州间隔广州、深圳皆比力近，正在文明、言语上跟“汕潮掀都会圈”又有较着的区分。5多数市圈包罗广东20个天市，惟独漏掉梅州，分歧适。
其四是珠江心西岸都会圈，包罗珠海、中山、江门、阳江四市。那跟之前的道法连结了分歧。那个都会圈的总地盘里积为20981仄圆千米，超越了深圳都会圈。其五是湛茂都会圈，包罗湛江、茂名两市。那个都会圈出有发作变革。总里积靠近2.5万仄圆千米，超越了深圳都会圈、广州都会圈的里积。

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忆神姆原们

#广东十四五规划纲要正式发布# 重磅！今日一份广东十四五规划与2035年远景目标纲要正式出台，堪称未来5年到15年发展大方向。值得注意的是2021年大湾区五大都市圈重新划定，意味着买房置业风向标已经来了。不可思议的是交通、产业、定位、金融、科技、创新、人才等利好的分配，基本上集中在五大都市圈里面，中心城市、龙头城市、核心城市是广州、深圳，其次是珠海、汕头、湛江。