案例｜那些火遍美日的养老产业是这样运营的……

消敢市音

兴旺国度进进老龄化社会较早，好国、日本等国度颠末多年的开展，曾经构成了较为完美的养老财产开辟运营形式。本文论述外洋养老财产案例，期望对我国养老财产开展有所启迪。

好 国

好国养老财产不只是纯真的供给年少人士寓居的衡宇，也不但是一种红利的方法，它是一整套完好的金融死态体系，它的构成部门包罗开辟者、投资者战运营者三个圆里。

好国的老年社区市场运营状况比力庞大，新型社区不竭呈现，市场合作相称剧烈，要念正在剧烈的比赛中博得市场份额，养老天产的运营者便该当正在园区计划建立长进止不竭的调解战改良，以顺应当代社会对满意客户体验的需供。

太阳乡形式战 CCRC 养老社区形式是好国现有的两个具有代表性的养老天产运营案例。

1、太阳乡形式

座落于好国佛罗里达州西海岸的太阳乡养老社区，自1961年建立起，便定位佛罗里达以致齐好最好的老年社区。其范围已到达微型都会的范围，据估量有超越14万生齿，而且其里积取生齿仍正在连续增加中。

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太阳乡内乱部分别

太阳乡内乱部分别六年夜寓居区，别离是“太阳乡中间”（独栋别墅）、“国王之殿”（联体别墅）、“湖中之塔”（帮助顾问式室第战家庭照顾护士机构）、“天井”、“阿斯顿花圃”（出租的自力寓居公寓）、“自在广场”（帮助顾问式室第战家庭照顾护士机构）。

其价位跨度很年夜，不管是哪一个国度、哪一个年齿段的年少人士皆能够正在那里找到合适本人的糊口。

各个寓居区享用着配合的大众根底设备，包罗医疗机构、银止、超市、文娱设备、健身馆等等。借装备老年年夜教、学习班等文明配套设备，供给年少人士进修战交换的时机。

太阳乡统统以年少人士为中间，齐备的设备装备、包罗万象的效劳体验尽正在社区以内。专业化的防水防匪等宁静步伐，更使得进住的年少人士具有宁静感。

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太阳乡设想特性

（1）正在选址圆里，思索到寓居人群大都是耗损积累的积储，普通挑选地盘价钱昂贵的郊区地位。如许能够年夜幅度低落房价带去的压力，对年少人士有较年夜的吸收力。太阳乡自己没有装备专业医疗设备，其选址时思索医疗设备地位，低落开辟本钱的同时满意年少人士医疗需供。

（2）选址情况坦荡，可以更好天营建温馨的寓居情况。

（3）客户定位准确。太阳乡划定只要年岁正在 55 岁以上的老年人材能够申请进住，假如老年人需求家人的伴护，18 岁以上的伴护职员每一年的伴护工夫没有很多于 30 日。次要针对55-70岁之间人士，那类群体相对年青化，具有优良的经济根底战身材情况，同时具有激烈的交际战文娱需供。

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太阳乡红利形式

太阳乡的支益次要滥觞两个圆里：

（1）出卖房产所得到的一次性支出，经由过程贩卖疾速发出开辟本钱。

（2）出租衡宇所带去的房钱支益和各种设备利用带去的租赁支益，那两项支益构成太阳乡社区持久性支益。

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小结

太阳乡形式值得鉴戒的地方：

（1）依托贩卖室第疾速回款。

（2）客户定位准确，从而准确供给效劳。

（3）区位挑选，邻近医疗设备，没有设置医疗照顾护士配套设备，低落本钱。

没有值得鉴戒的地方：

（1）中国天少人多，没有合适大批兴修低稀度修建，应以多层战小下层为主。

（2）中国大众医疗资本没有如外洋丰硕，假如社区不克不及供给必然医疗照顾护士，便会影响到进住挑选。中国人挑选老年住区更加体贴医疗照顾护士有闭内乱容。

2、CCRC社区形式

CCRC社区齐称为连续顾问退戚社区，完整自理、需求半照顾护士和齐照顾护士的年少人士正在那里皆可以获得相对应的寓居产物，满意差别年齿段对寓居战配套效劳的请求。其贩卖卖面正在于将社区效劳逐渐精密化，医疗救护圆里更具有劣势。

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CCRC社区内乱部分别

CCRC社区最明显的特性便是以年少人士的本身状况为根据对其产物的范例停止详尽的分别，而且根据住户身材战内心情况的变革去互换住处和相对应的效劳。

CCRC社区将进住的年少人士分为三类：

（1）方才步进老龄阶段，身材情况较为优良的自理型。CCRC社区为那部门人群供给居处，和医疗、一样平常餐饮和保净等根底效劳，同时借开设各种文娱内乱容丰硕年少人士一样平常糊口。

（2）糊口半自理的年少人士，称之为辅佐型。除能够获得取自理型老年人一样的一样平常照顾护士效劳中，借为他们供给用饭、脱衣服、沐浴等根底辅佐效劳。

（3）完整不克不及自理的年少人士，称之为借助型。其分派正在特别社区内乱，具有专业照顾护士团队24小时监护。

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CCRC社区设想特性

（1）选址挑选天价较低的郊区，低落开辟本钱，团体修建以多层为主，计划规划松散，有益于集合照顾护士，削减办理本钱，便利对年少人士实时照顾护士战顾问。

（2）具有较下的办理照顾护士职员比例，办理照顾护士职员取年少人士比例普通可到达1：1。

（3）从设想的整体规划去看，CCRC 中自力寓居单位、辅佐糊口单位战完整照顾护士单位按照进住者的遍及特性而构成具有差别特性的设想重心，比方，自力糊口单位会正在建立环节中偏重对交换空间的建立，满意寓居者相同的需供；辅佐照顾护士单位会愈加偏重室内乱设想的兽性化，给进住者供给愈加便利的糊口体验；关于完整不克不及自理部门，会愈加重视医疗设备的建立。

（4）装备响应的效劳设备，社区内乱设有医疗室，每层设照顾护士站；四周松邻病院资本；社区内乱设专属食堂，为年少人士供给养分配餐；没有设年夜会所，化整为整，为年少人士供给丰硕的举动设备。

（5）充实思索年少人士身材特别性，房产建立，室内乱设想时分接纳通用化设想理念。该理念力图浸透到每一个细节，中心目标是使寓居者没有需求特地指点就可以间接利用室内乱设备。如许的设想理念可使住户的寓居量量从纤细处获得改进，从而提拔团体寓居量量。

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CCRC社区红利形式

CCRC最次要的支出去自于月费支出战一次性的会费支出。其只供给租赁权战效劳享用权，没有供给衡宇产权。

月费的金额要按照照顾护士的易度而定，关于安康的住民每个月支与的月费金额约莫为 3000 美圆，辅佐照顾护士型父老的年费为每个月 4000 美圆，完整照护型老年人的年费每个月正在 5000 美圆到6000 美圆没有等。

会费也便是进门费，念要进住 CCRC 养老社区的老者需求正在进住时一次性交纳 20 万美圆到 100 万美圆没有等的进住费，金额的巨细由进住者挑选的房间的巨细而定。

CCRC形式满意了年少人士对安康办理、照顾护士战医疗的根本养老需供。同时正在统一社区内乱满意了差别心理年齿段的差别养老需供。运营圆里经由过程进门费和年费月费的方法得到支益。同时经由过程出租店里得到房钱支益。

可是因为配套设备请求下，前期投资年夜，资金回笼缓。进住用度偏偏下，需求壮大的当局养老保险来支持。同时需求壮大的品牌战诺言来支持，让客户会交纳进门用度来进住。

日 本

日本是亚洲老龄化最严峻的国度，其养老颠末多年的开展，构成了完整的系统。因为日外乡天资本松缺，当局没有主意年夜型养老机构项目，倡导以居野生老为根底，增强取社区的互动，构建“小范围、多功用”的养老社区。

港北新乡形式

日本养老财产开辟以居家型老年室第为典范形式，正在其完美的社会保证系统战介护保险轨制的根底上，经由过程开辟养老天产去改进传统的居野生老情况，重视进步老年人的糊口量量。日本港北新乡是居家型老年室第的典范项目。其构成了具有本身特征的两代居老年室第形式。

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港北新乡内乱部分别

日本港北新乡正在糊口社区内乱不只有多种老年室第产物，另有其他用于租赁的一般室第产物。

老年室第产物大抵分为三类：

（1）能取家人配合寓居的“两代居”室第。其效劳工具是身材安康并期望取后代寓居的年少人士。

（2）带有介护功用的老年公用室第。其效劳工具是需求介护效劳的年少人士，适老化设想并具有医护职员。

（3）适老化设想初级老年公寓。合适身材安康情况优良、糊口可以自理的年少人士。

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港北新乡设想特性

（1）港北新乡项目是由多圆到场开辟建立运营的，包罗室第运营者、照顾护士战医疗保健效劳的运营者等。既有专业办理公司办理室第租赁战物业办理，也有特地的养老运营办理机构卖力供给介护效劳战医疗效劳。办理本钱低，运营风险经由过程别离有用低落。

（2）具有完美的配套设备：社区设有照顾护士之家、病愈指点部及其他糊口效劳机构，为不肯分开家的白叟供给社会效劳，满意其安康战肉体圆里的需供。

（3）计划设想兽性化：引进下科技智能产物，正在糊口装备长进止兽性化设想，为白叟自力动作供给便利。

（4）社区举动丰硕多彩：社区建有各类爱好举动中间、藏书楼等，并鼓舞白叟培育本人的喜好举动。

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港北新乡红利形式

港北新乡接纳租卖分离的方法，经由过程出卖租赁室第产物获得间接红利。那类形式区分于持久持有，不消支与一次性进住金或包管金。港北新乡项目除室第产物战房租支出中，借经由过程征支物业办理费、照顾护士费等其他效劳用度去增长项目支出。

港北新乡形式是最值得中国鉴戒的，两代居形式很值得模拟。中国年夜部门年少人士皆期望后代正在身旁安享暮年。同时港北新乡也为年少人士供给了医疗救护保健文娱设备功用。同时中国也是一个地盘资本密缺的国度，这类“小范围、多功用”社区，很契合中国国情。

文章本题目为《外洋养老财产形式案例经历——养老用天成绩前瞻》

文章滥觞：中原地盘 新地盘计划人

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微疑编纂：一米阳光

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