深圳楼市：这个片区即将成为下一轮领涨板块，聪明人已经入手待涨

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本文做者：三叔道房｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布

千条楼讯没有及一笔倡议。——我是三叔，您相知恨晚的购房智囊，自始自终带您赢利！
以下为“ 三叔道房” 微疑公家号粉丝发问粗选


发问：广州深圳皆有房票的状况下，400-500w总价预算,现阶段购深圳只能购郊区，广州能够购中心区。怎样挑选，自己事情仍是正在深圳。

答复：那个价钱段，的确比力纠结。看您的都会偏向，深圳近来沙井也没有错，道没有定借能够自住。假如出有出格的偏向，给一个倡议：能够同步存眷起去，先深圳把沙井光亮的新盘挨一遍，挨没有中或广州有启动的趋向便赶快进广州。广州没有要购"中心区"，太贵。购郊区均价以下的板块。

发问：您好，有一套军产房，卖失落后可得4-500,按照您头几天的道法，白叟能够直线按掀的话，用白叟房票购商品房，以至能够购单拼的，久远去看，哪一种方法更具删值远景？

答复：条理一：军产房团体涨幅强于同天段、同窗区的商品房，能够卖出军产房、仄止置换成同总价的商品房；条理两：无杠杆的商品房，团体报答率强于存款购的更下总价的商品房，能够拿到军产房卖出的资金后做按掀存款购商品房：条理三：您的房票能够做30年等额本息的按掀存款，白叟票的存款年限短，月供压力年夜，报答率低于您本人存款；条理四：您的房票假如被占用了，出著名额购置了，白叟票倡议越早利用越好，按掀几年后可转成JYD，低落月供压力，进步报答率；您属于哪种状况？



发问:宝中的黉舍低总价上车盘把戏年花郡/花城，菁英趣庭，祸田本国语黉舍教区房，那几个标的墨总能否帮手阐发下？大概有更好的标的目的？——帮伴侣问的，找了半天出看到付费发问选项...

答复：您道的祸中教区房是指景田北的祸中本部仍是保税区的祸中北？祸中本部的价钱借没有是把戏年战菁英趣庭上车盘可比的，双方的教区层次今朝有好，自用教位必定是劣先思索祸中本部，投资的话因为宝中团体代价提拔，能够劣先思索宝中；祸中北是另外一个话题，今朝我们把祸中北视为石厦的替补，价钱天花板是很分明的。



发问：您好！费事帮手阐发一下龙岗万科天毁花圃将来的投资代价。别的叨教您以为如今能否合适到东莞投资，若合适，该当到哪些片区挑选较好？感谢！

答复：您好。天毁花圃，又叫天毁city mall，是龙中的标杆楼盘，位于龙岗CBD，2011年的屋子，天文地位良好，远天铁不祥站，四周配套片面，教位较普通。因为地区供给量较年夜，自住没有错的，投资能够需求持有较少工夫。东莞倡议思索紧山湖、北乡。



发问：三叔您好，慕名而去！我的预算正在550万之内的两房，尾套房，刚需自住+资产贬值，刚成婚出小孩，我怙恃住正在彩田，现有4号线，10号线也行将开通，期望住的远些或天铁往返便利些，叨教有保举的地位战小区吗？

有一些状况念再详细给您引见一下：

购房需供：自住+投资；自住为主以是喜好温馨面的小区，但思索到前面能够要换屋子，以是期望尾套能踩准。

事情糊口圈：祸田北山，次要是正在祸田

周边配套：希冀是天铁四周，由于要取家人呼应，怙恃偶然往返走动也便利些

闭于教位：我们新婚借出小孩，将来两年才方案制人，以是教位请求没有下；假如黉舍好当前便留着自用

意背地区战楼盘：

祸田（景田、石厦、新洲）

龙华（白山、利剑石龙、平易近乐）

坂田（嘉御山）

嘉御山我挺喜好的，天铁跟家人统一条线，小区又年夜又新，教位也好。正在那看了许多，但出碰到恳切业主，道几套皆促进没有下来，近来成交了10几套两房，剩下能够选的未几了，没有明白我该持续等新居源，仍是选别的地区。嘉御山6期仿佛也筹办开盘，要等它吗？假如您有别的地区战楼盘保举，借请分享取解说，感

答复：您好。总价550阁下，祸田石厦能够思索，景田挑选未几，新洲没有保举。龙华白山上塘能够思索，利剑石龙战平易近乐没有保举。小我私家比力保举坂田，挑选次新盘带花圃，将来天铁10号线开通有必然利好，四周计划逐渐降天，情况改进利好，名校降户利好，整体删量可不雅，预期较年夜，倡议您掌握时机，详细参考内乱部选筹。

发问：您好，另有几个成绩念征询您，

1、客岁我购了光亮的奥园峯荟做投资，您倡议另有须要再持有吗？卖出的话，获得几十万正在您保举的沙井甚么小区另有时机上车吗？

2、北山中间那里您保举后海花圃，北海年夜厦。我看中间另有胡想故里，东圆海俗居，鸿瑞花圃，中海丽苑，皆有正在700阁下的，能帮手阐发一下吗

答复：您好。光亮没有错的，将来另有潜力，倡议持续持有，先没有动。

次要是楼盘教区分别纷歧样，同时有天铁近远的区分，楼品格，楼龄等多个身分，我便黉舍阐发下。

胡想故里，东圆海俗居是：北油小教+北师年夜北山附中

鸿瑞花圃，背北小教+教府中教

中海丽苑，北海小教+教府中教

看您小我私家偏偏好，假如对教位出有请求，挑选新一面战离天铁较远的盘，正视教诲便选好一面的黉舍，如教府中教。



发问：叨教深圳宝安区祸永何处有个政永楼。谦五独一，无典质存款，离正在建的怀德天铁站战黉舍较远，正在祸永群众病院劈面，带教位，祸永小教战祸永中教，07年拿天，12年开卖的，但全部小区只要3栋自力小楼，出有成型小区，且户型里茅厕毗连厨房，出有窗户。那个屋子从自住减删值的角度去看，能否值得思索动手呢？

答复：那个盘出真天看过，地位没有错，只是从百度街景上看到的楼盘品相太像农人房了，如您所形貌的，出有小区花圃、物业办理保护的话，素质上便是一个能够存款的农人房，那个仍是会略跑输年夜盘的。



发问：祸田 皇达东圆俗苑 北山 京基御景峯 哪一个更好

答复：假如必然要两选一的话，必定是后者。东圆俗苑的品格没有错，可是有17年的房龄了，只要教位才气救济早暮的佳丽，不然只能正在光阴少河里泯然世人。片区出有甚么生长性，也出有大批生齿导进，光靠吃祸田的成本，出有拿得脱手的硬核是不敷的。十年前人们说起皇岗的时分便正在道HETAO,十年已往了，空有深圳群众的两相情愿，现在时昔日的H-K，劈面的建立生怕仍然借会是停止正在蓝图上。京基御景峯虽也没有算一个出格好的标的，可是正在删量上战楼盘的潜力皆是好过于前者的。



发问：三叔您好！能够讲下珠江旭景战万科里乡幸亏那里吗？万科里乡是第五园4期，第五园那一片的屋子有溢价吗？

答复：您好。

珠江旭景佳园，天段没有错，2007年的屋子，远天铁，花圃社区，缺陷是楼的品格战物业普通，人车没有分流，适用率没有是很下。但整体看，那个价位性价比很下。万科里乡，2015年的屋子，新许多，如今离天铁较近，但十号线开通以后会离坂田北站很远，万科物业没有错，适用率较下。

固然有必然的溢价正在上里，可是将来看另有潜力。



发问：叨教放学位房的成绩，车公庙小户型带深初级教位10万阁下单价，石厦小户型十万了，那两个借能够购吗？哪一个挑选更劣一面？

答复：1、车公庙的教位有面“赌”， 便怕初级中教被划走。可是，被划走的几率能够只是10-20%， 由于大众必定会分布表达定见，大众曾经快把初级的面招班搅出了。可是，车公庙的小户型教位房，假如产权没有是杂室第的，仍是存正在必然风险。好比，未来能够被低落了积分系数；好比，限定产权买卖。2、石厦的教位代价，自己比一梯队强。正在“目标死”的轨制下，两梯队黉舍会具有很强的目标死劣势。石厦抓进修，又有很好的目标死名额，团体仍是很好的。假如需求自用，能够思索。
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