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世联港中旅青岛海泉湾项目市场研讨及物业收
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谨呈：港中旅团体 谨呈：港中旅团体港中旅青岛海泉湾项目市场研讨及物业开展倡议陈述 事情布景青岛海泉湾项目已运做2年，已有整体观点性计划，项目1期旅游部门计划已定且曾经完工，估计2011年5月投进利用。正在此布景下本陈述次要处理以下成绩：项目天产部门的开辟分期、开辟周期、配套设备建立倡议、启动期（天产1期）产物定位、配套倡议等。 开辟布景将项目建立成为亚洲一流的、以陆地温泉为中心产物开辟目的，辐射全部“东北亚经济圈”的“综开旅游戚忙度假目标天”。港中旅团体正在本地、喷鼻港、外洋运营游览社、旅店、企业特征景区、度假区、下我妇、客运等旅游相干营业，具有完美的当代旅游度假财产链。正在珠海建立的“港中旅（珠海）海泉湾度假区”，是海内今朝范围最年夜、配套齐备、特征凸起的新型旅游胜利经历戚忙度假区，2007年被国度旅游局授与天下尾家“国度旅游戚忙度假树模区”。项目事情阶段分别2009/6//6//7/62009/7/88个日历天8日历天2个日历天第一阶段第两阶段（中期）第三阶段项目市场调研项目开展计谋取团体定位报告请示及提交计划青岛宏不雅经济布景研讨都会计划等项目布景研讨深化研讨，完美陈述青岛地盘市场相干项目案例鉴戒 事情青岛房天产市场调研项目地点地区市场研讨客户访道项目合作市场及项目研讨专业人士访道 功效都会房天产市场阐发项目开展计谋物业开展倡议深化相干物业市场阐发项目团体定位提交团体陈述客户阐发项目物业开展倡议开端标的目的 陈述思想导图旅游天产胜利 次要的研讨内乱容案例鉴戒物业整 项目前提体开展项目属市场时机倡议及市场研讨项目团体定位性界定阐发一期开 客户目的收倡议项目布景成绩判定时机取战略团体定位物业倡议项目目的/愿景1项目研判市场及开展时机研判3中心成绩构建4 旅游天产研讨及案例鉴戒5物业开展倡议6项目一期开辟倡议7项目启动战略8项目愿景/开辟目的 将项目建立成为亚洲一流的、以陆地温泉为中心产物，辐射全部“东北亚经济圈”的“综开旅游戚忙度假目标天”； 项目愿景 挨制港中旅“旅游+天产开辟形式”，成立可复造的开辟形式榜样； 依托下火准旅游资本，挨制优良旅游天产，完成天产天产开辟的尽对胜利； 开辟目的 成立中国旅游天产开辟范畴的品牌榜样；项目目的/愿景1项目研判市场及开展时机研判3中心成绩构建4 旅游天产研讨及案例鉴戒5物业开展倡议6项目一期开辟倡议7项目启动战略8 项目研判1开辟企业解读2项目属性界定3小结港中旅具有壮大的气力及品商标召力，正在旅游及旅游天产开 开辟企业解读收圆里具有诸多共同劣势资本，劣势资本的整开操纵将是项目胜利开辟的主要保证。
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枢纽面：  创建于1928年，国资委曲属年夜型央企、中国最年夜旅游团体、喷鼻港上市公司 ；  至2007年末，团体总资产为370亿元群众币，共有员工4万人；  胜利开辟海内出名的年夜型主题公园、度假区及下端房天产项目；  正在本地、喷鼻港、外洋运营空中游览社、网上游览社和旅店、景区、度假区、下我妇、客运等旅游相干营业，具有完美的当代旅游财产链战较强的旅游综开投资才能。  旗下具有喷鼻港中国游览社有限公司、深圳天下之窗有限公司、深圳美丽中华开展有限公司、喷鼻港中旅维景国际旅店办理有限公司、深圳芒果网有限公司、港中旅（珠海）陆地温泉有限公司、深圳散豪会下我妇球会有限公司、喷鼻港中旅汽车效劳有限公司、北京天创国际演艺建造交换有限公司等一批正在业界影响普遍、名誉优良的出名企业。  团体努力于开辟旅游绿色房天产项目，先後正在深圳、上海、姑苏战沈阳等天胜利开辟了旅游房天产项目，正在深圳开辟的“港中旅国际第宅”项目，枯获国度建立部“AAA室第小区”。 项目属性界定项目属性一：项目依托中国一线海滨旅游度假都会优良的黄金海岸线，具有宽广市场辐射空间。 青岛是天下出名、中国一 线的滨海旅游度假目标天 都会，地区性经济中间， 本身经济根底及气力雄 薄；青岛青岛 青岛对内乱吸收北中国游 客、对中吸收日韩旅客， 其影响及辐射的市场空间 宽广； 项目天处青岛第两年夜海 湾——鳌山湾的濒湾最劣 越的黄金地位； 具有千米的金色海滩及海 洋温泉两个密缺资本； 项目属性界定项目属性两： 地区为青岛市重面计划的旅游度假区，交通便当，灵通性强；项目具有优良的开辟启动前提。
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项目区位及交通 项目区位及交通 •止政区划上位于青岛即朱 •止政区划上位于青岛即朱 鳌山卫镇。 鳌山卫镇。 •间隔青岛市中间喷鼻港中路至机场约30公本项目 •间隔青岛市中间喷鼻港中路 45千米，约40分钟车程。里，约30分钟 45千米，约40分钟车程。 •间隔青岛流亭国际机场30 •间隔青岛流亭国际机场30至喷鼻港中路45公 千米，30分钟车程。 千米，30分钟车程。机场里，约40分钟滨海年夜讲 交统统达性 交统统达性 •项目经由过程快速交通干讲— •项目经由过程快速交通干讲— —滨海年夜讲约40分钟便可 —滨海年夜讲约40分钟便可青岛郊区 灵通市中间。 灵通市中间。 项目属性界定项目属性三：项目属于第两寓所性子的滨海年夜型旅游度假天产项目。  从青岛都会今朝的天产开展格式、指依托旅游度假区或乡郊 项目取都会之间的交通情况、发远光景区开辟的室第式衡宇 项目标客源进驻情况、市场的认知戚忙度假戚忙度假 及购置才能阐发，项目正在必然期间室第建立正在下我妇球场周边室第 内乱皆将是第两寓所性子的旅游度假的高级度假衡宇 天产；下我妇别下我妇别产权旅店  跟着青岛都会化及都会经济的进一产权旅店墅墅 步加快开展，地区将会演化成为第开辟形状开辟形状 一寓所；环绕旅游资本而量身挨制，具有必然主题观点将旅店的客房按房天产的的戚忙旅游度假社区主题旅游时权旅店形式停止出卖，购置者获时权旅店度假区得客房产权后再拜托给旅店的办理圆停止同一运营赢利的一种投资性房产取寓居性房产去比，愈加凸起了其专业性、人文性。
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7 N3 w% I: _0 [+ U( y: ?全部社区根本上以戚忙、度假为核将旅游房产按利用权停止专心，构成一个综开旅游效劳系统。这类形状拆贩卖的形式将是中国将来旅游房天产的开展趋向，也是本项目次要开展标的目的。项目属性四：项目所依托的鳌山卫镇，正处于起步阶段 项目属性界定的早期 ，需求推行指导及市场培养。多个年夜型项目正正在酝酿，将成为青岛市旅游及旅游天产的开辟热门。  地区之前已有强势及地区将成为新的热 下影响力的旅游项面开辟地区，多个 目，地区正在青岛团体年夜型项目正正在酝 旅游市场中的出名度青岛国酿； 及影响力较小；际会展中间度项目以北有青岛国假乡  项目为地区内乱第一个际会展中间及火上 年夜型滨海旅游天产项度假乡项目，总占 目；天达8000余亩，投本项目资超越50亿 ；项目以北有天劳海湾国际度假乡项目，占天2300余亩，今朝正正在停止园地平坦。天劳海湾国际度假乡天块近况及周天块东、北临年夜海，西侧为旷地，北里为四舍山，天然资本边情况丰硕；滨海年夜讲从项目中心脱过，交通便当，明示性强。西里：旷地北里：鹤山路及四舍山 天块四至及内乱部近况  天块东里：年夜海及沙岸  天块西里：待开辟用天  天块北里：鹤山路及四 舍山项目四至  天块北里：海滩及旷地北里：海滩及旷地东里：年夜海及沙岸 天块近况及周贸易街部门曾经启顶，旅店桩基开端施工，天块已平坦终了。

边情况天块总净 占空中积111万仄圆米，净用天 项目手艺目标1670亩。 限定前提 天块上职位积：111 万㎡ 容积率：小于1 1、2、六区为旅游项目及配套效劳； 3、4、五区为天产。四 两区虽方案为天产开辟，但今朝为旅游用 天性子，需求前期开辟； 天产开辟先辈止3、4、五区；三五六 一期已肯定计划  一区已肯定计划:两一五星级集会度假旅店11万仄米；陆地温泉中间 3.4万仄圆米 ；演艺中间1.4万仄圆米 ；风情贸易街5.4万仄圆米 ；海陈年夜天下5600仄圆米 . 项目手艺目标项目用天可分为六个区，详细情况以下： 各区占空中积占空中积一区334,680 502亩六两区288,539 433亩五三区87,亩四四区280,380 421亩一五区95,亩六区26,27839亩1,113,242 1,670亩三两项目研判小结：项目研判小结： 1、港中旅具有壮大的气力及品商标召力，正在旅游及旅游天产开辟圆里具有诸多共同劣势资本，劣势资本的整开操纵将是项目胜利开辟的主要保证； 2、项目所依托的是中国一线海滨旅游度假都会的优良黄金海岸线，具有宽广市场辐射空间战开辟远景。
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3、项目属于第两寓所性子的滨海年夜型旅游度假天产项目，跟着都会化的快速开展，此地区将正在必然期间后演化为第一寓所； 4、地区为青岛市重面计划的旅游度假区，交通便当，灵通性强；项目具有优良的开辟启动前提。 5、项目所依托的鳌山卫镇，正处于起步阶段的早期，市场尚没有成生，需求推行指导及市场培养。项目目的/愿景1项目研判市场及开展时机研判3中心成绩构建4 旅游天产研讨及案例鉴戒5物业开展倡议6项目一期开辟倡议7项目启动战略8 研讨目标： 研讨项目所依托年夜地区——青岛市的都会属性、都会经济开展 情况、都会旅游、房天产市场及旅游天产开展情况等，阐发现 状及将来开展趋向，进而对项目能够的时机停止判定。市场及开展时机研判逻辑构造 本项目市场空间有多年夜？从都会经济开展，看能否撑持项目开辟？从旅游市场角度，看能否撑持项目开辟？从都会计划取开展角度，看能否撑持项目开辟？从青岛天产市场格式，看能否撑持项目开辟？板块间合作格式阐发板块间量价干系阐发板块内乱合作格式阐发从潜伏客群需供，看能否撑持项目开辟？潜伏客群判定客户访道阐发青岛是中国北圆最具吸收力的一线滨海旅游都会、地区性 都会布景研讨经济中间战商务中间都会，山东经济龙头都会；取日韩严密对接的前沿都会。

! @' b# ?+ o0 n3 k/ u/ M8 d9 s青岛青岛青岛是中国北圆地域滨海旅游及戚忙度假的尾选都会；取日韩有着严密的天缘干系。23青岛是北中国最合适人居战旅游的滨海都会，都会综开合作 都会布景研讨力天下排名第7位，正在北中国仅次于北京，排名第2 ，而同期珠海天下排名第29位。中国北圆最具魅力的滨海旅游都会中国东部主要的海滨口岸都会，中国经济中间都会最值得背天下保举的中国名乡天下银止评比的中国投资情况金牌都会中国十年夜经济生机都会中国风帆之皆，2008北京第29届奥运会风帆角逐举行都会系列声誉：中国东部主要的海滨口岸都会，中国经济中间都会，中国尾批内地开放都会，国度方案单列都会战副省级都会，中国陆地科研中间。中国风帆之皆，2008北京第29届奥运会、第13届残奥会风帆角逐举行都会。中国优良旅游都会，中国汗青文明名乡，天下文化都会，国度卫死都会，国度园林都会，国度节火型都会，国度情况庇护榜样都会。中国最斑斓都会，中国最具风情都会，中国宜居都会，中国最好的乡区，天下最好的海湾，公家最神驰的中国都会，最值得背天下保举的中国名乡。中国品牌之皆，中国十年夜节庆都会，中国制作业十年夜最具合作力都会，中国公益明星都会，中国最宁静都会，中国最具幸运感都会，市平易近最合意都会，打动天下的中国品牌都会。

2 ?- G1 K* U' d. w& P中国最具经济生机都会，中国最好商务都会，企业家最合意都会，跨国公司眼中最具投资代价的中国都会，天下银止评比的中国投资情况金牌都会。都会尾位度阐发：省内乱各天市经济开展平衡，青岛都会尾位 都会布景研讨度山东第一。省内乱财产阶级偏向于正在青岛置业，因而开辟下品格室第将进一步激起周边都会购置力。 都会尾位度通常为指一个 国度或地域最年夜都会取第 两位都会的生齿范围之 比。  跟着经济社会的快速收 展，青岛市正在山东省发头 劣势愈加较着，经济开展 范围战经济效能最年夜。 都会经济青岛经济快速增加，2008年，GDP正在天下年夜中都会中的排名已提拔至第9位，北中国排名第3位。 4781 4409 4上海 北京广州 深圳 姑苏天津 重庆 杭州青岛 无锡1、上海市 13698亿元 删9.7% （沪）11、佛山市 4300亿元 15.4% （广东3）2、北京市 10488亿元 增加9% （京）12、宁波市 3964亿元 10.1% （浙江2）3、广州市 8215亿元 删12.3% （广东1）13、武汉市 3960亿元 15.1% （湖北1）4、深圳市 7806亿元 删12.1% （广东2）14、成都会 3901亿元 12.1% （四川1）5、姑苏市 6701亿元 增加13% （江苏1）15、年夜连市 3858.2亿元 删16.5%（辽宁1）6、天津市 6354亿元 删16.5% （津）16、沈阳市 3855亿元 （辽宁2）7、重庆市 5096亿元 删14.3% （渝）17、北京市 3775亿元 删12.1% （江苏3）8、杭州市 4781亿元 删11% （浙江1）18、东莞市 3710亿元 （广东4）9、青岛市 4409亿元 13.5%（山东1）19、唐山市 3560亿元 删13% （河北1）10、无锡市 4400亿元 13%（江苏2）20、烟台市 3460亿元 （山东2）都会经济青岛GDP及人均GDP情况，比年连结下速增加2006-2008年轻岛珠海人均GDP及增加率2006-2008年轻岛珠海GDP总量及增加率.00.00%.00.00%.00.00%.00.00.00%.00%.00%8.00%20008.00%.00%6.00%4.00004.00%2.00%2.00.00.00%2006年2007年2008年2006年2007年2008年轻岛（元）42789...22 青岛（亿元）3206...18珠海（元）5231 珠海（亿元）749.6886.84992.06青岛17.61.74.61% 青岛15.70.20%珠海15.58.73.68% 珠海16.10.50%9%青岛（元）珠海（元）青岛珠海青岛（亿元）珠海（亿元）青岛珠海 •今朝海内部门一线都会，如上海、深圳、北京等天的人均GDP已超越5000美圆，市平易近的旅游需供次要是度假戚忙。
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•2007年山东人均元，约开3802美圆，处于戚忙旅游阶段；青岛人均GDP已超越5000美圆，到达度假旅游阶段 。青岛市户籍生齿超越750万人，是海内特年夜都会之一，快 都会生齿速的经济开展减上宏大的生齿基数，将是下捧住宅购置力的有力保证。2006-2008年轻岛珠海户籍总生齿万人年2007年2008年轻岛749.38757.99761.56珠海92.6395.6999.48青岛 珠海小结：青岛都会布景战经济开展连续撑持项目开辟。小结：青岛都会布景战经济开展连续撑持项目开辟。 1、青岛是中国北圆最具吸收力的一线滨海旅游度假都会，地区性经济中间战商务中间都会，山东经济龙头都会；取日韩严密对接的前沿都会；相宜年夜型旅游度假项目投资及下品格旅游、度假天产开辟；都会综开合作力天下排名第七位，正在北中国仅次于北京、天津，排名第两。 2、青岛市经济呈下速开展；青岛市GDP正在天下年夜中都会中排名第9，北中国排名第3位，经济根底及气力较强；人均GDP已超越5000美圆，度假性旅游开端启步。市场及开展时机研判逻辑构造 本项目市场空间有多年夜？从都会经济开展，看能否撑持项目开辟？从旅游市场角度，看能否撑持项目开辟？从都会计划取开展角度，看能否撑持项目开辟？从青岛天产市场格式，看能否撑持项目开辟？板块间合作格式阐发板块间量价干系阐发板块内乱合作格式阐发从潜伏客群需供，看能否撑持项目开辟？潜伏客群判定客户访道阐发 资讯：海内旅游我国旅游需供正正在由参观旅游背戚忙旅游改变，一线都会已进进度假旅游需供阶段；山东处于戚忙旅游需供阶段； 天产近况及情况青岛市已进进度假旅游的阶段。

( \5 t' ]/ d* r& ^3 e 单元：元 18.02% .92% 16165 17.13% 16% • 我国人均海内消费总值不断处于一种下速15.03% .%增加势头，2007年人均元，约开 12000 %2652美圆，增加19.13% ，正正在由参观旅游 % 80006%背戚忙旅游改变。 6000 40004% 20002% • 我国边境广，各地区开展程度纷歧，今朝2003年 2004年 2005年 2006年 2007年人均GDP 增加率海内部门一线都会，如上海、深圳、北京等天的人均GDP已超越5000美圆，市平易近的旅游需供次要是度假戚忙。• 2007年山东人均元，约开3802美圆，处于戚忙旅游阶段；青烟威三市人均GDP皆已超越5000美圆，到达度假旅游阶参观旅游戚忙旅游度假旅游段。本项目天产应重视满意戚忙度假旅游需供1000美圆 3000美圆5000美圆 资讯：海内旅游住民支出的进步推动旅游消耗增长；旅游消耗快速 天产近况及情况开展将为旅游天产缔造机缘 单元：元 % .8 18.92% 11759.5 17.23% 16%• 陪伴我国百姓经济的不竭增加，人均支出火 12000 .6 %仄获得较年夜进步。
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1 m" N' Q2 G% e0 n3 d* A$ ^: m2007年我国乡镇住民人均12.07% 8000 8472.211.21%可安排支出到达13786元，比06年增加17.23%9.99% 60008%6% 40004% 20002%据国际民圆旅游构造同盟评测，旅游消耗的支2003年 2004年 2005年 2006年 2007年进弹性系数约为1.88；即支出每增长1%，旅游乡镇住民人都可安排支出增加率消耗便会增长1.88%。%%20%• 住民支出程度的进步指导消耗看法的变革，%旅游业支出也快速增加。40000%• 2007年，我国旅游消耗连续了以往的下速删2000-10%少势头，海内旅游人数16.1亿人次，增加0-20%2003年 2004年 2005年 2006年 2007年15.5%；海内旅游总支出7771亿元，增加 海内游人数（亿人次）8.7 11 12 13.9 16.124.7%。 旅游支出（亿元）3442 4711 5286 6230 7771• 旅游消耗快速开展将为旅游天产缔造机缘。 人数增加幅度-0.9% 26.6% 10.0% 15.0% 15.5%• 旅游消耗快速开展将为旅游天产缔造机缘。
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支出增加幅度-11.2% 36.9% 12.2% 17.9% 24.7%青岛旅游市场青岛市海内中旅游人数及支出远几年呈增加趋向。情况青岛市出境旅游人数及支出阐发青岛市海内旅游人数及支出阐发08...78385.52 .456...056 805.. 604 1500 年2007年2008年2006年2007年2008年出境旅游人数（万人）支出（亿美圆）海内旅游人数（万人）支出（亿元）由上图能够看出，2006-2008年轻岛市出境旅游人数升沉较年夜，2007年出境旅游人数及 支出最下，2008年受奥运会的影响，青岛做为奥运分会场，很多人介于奥运会时期旅游生齿 较多，抛却了到青岛旅游，同时北京分流了青岛的大批旅旅客户，因而08年出境旅游人数及 支出有所降落。2006-2008年轻岛市海内旅游人数及支出呈逐年增加趋向，2008年海内旅游人数为 3389.53万人次，较2007年增加4% ；2007年轻岛市海内旅游人数为3258.78万人次，较2006 年增加16.4%。

& Y  W4 w; Q( j青岛旅游市场项目地点地区——即朱市海内中旅游支出及人数连情况年均呈下速增加趋向。青岛即朱市海内中旅游人数阐发青岛即朱市旅游支出阐发 3908% 3028.1160.00%7%379 .97% 2522 1390.00%60.00% .00% .74% 1580.00% 3503%3%9.260.00% 3402.502%40.00%33.90% 3301%527.70% 20.00% 3200.00%2006年2007年2008年2006年2007年2008年海内中旅游人数（万人）增加率旅游支出（亿元）增加率由图能够看出，2006-2008年轻岛即朱市海内中旅游人数呈逐年增加趋向，2008年即朱市旅游人数达379万人次，较2007年增加2.5%；2007年旅游人数达369.9万人次，较2006年增加7%；2006年旅游人数达345.7万人次，较2005年增加3%。由图能够看出，2006-2008年轻岛即朱市旅游支出也呈逐年增加趋向。2006年即朱市 旅游支出为9.2亿元，环比增加33.9%；2007年轻岛即朱市旅游支出为22亿元，环比增加139%，增加幅度较年夜；2008年即朱市旅游支出为28.1亿元，环比增加27.7%；2008年1-10月份，温泉镇旅游支出总计欢迎旅客43.5万人次，完成旅游支出1.5亿元。

青岛旅游市场青岛旅游业旅客组成及消耗状况情况2006年轻岛出境旅游人数散布2006年轻岛市出境旅游支出散布 50.00% 43.74%35.00% 32.44% 45.00%30.00% 40.00% 35.00%25.00% 30.00% 25.93.63% 18.17%20.00% 25.00% 20.00.00.14%9.12% 15.00.06.00% 10.00%5.51% 4.99% 5.00%3.78% 1.69% 1.69% 1.18% 0.98% 0.86% 0.83% 0.67% 0.47% 0.29% 0.27% 0.21% 0.11% 5.00% 0.00%0.00%亚物费利购乐年夜澳游娱旅化文整体去看：青岛出境旅客以韩国、日本为尽对主力；旅游消耗次要为交通费、旅游购物、留宿费、餐饮业等。青岛海内旅客：顺次为山东、东北、北京、江苏、上海、浙江及广东。 青岛旅游市场青岛旅游业旅客组成及消耗状况：情况2006年轻岛海内旅游人数散布2006年轻岛海内旅游支出散布17.68%4.36%82.32%95.64%留宿旅游人数 不外夜旅游人数欢迎留宿旅游者支出欢迎不外夜旅游者（一日游）支出 由图能够看出，青岛海内旅游人数中留宿旅游人数占总量的82.32%；不外 夜旅游人数占总量的17.68%。旅游支出中欢迎留宿旅游支出的占总量的 95.64%；其次是欢迎不外夜旅游者（一日游）支出占总量的4.36% 。 小结：旅游业背戚忙度假型开展，境表里旅游人数战支出 小结：旅游业背戚忙度假型开展，境表里旅游人数战支出比年下速增加为本项目连续开辟供给撑持。比年下速增加为本项目连续开辟供给撑持。 1、青岛年出境旅客正在8

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