2.5万套，965亿元！2023东莞楼市总结来了！

嗅觉Y不缺失

年末年夜考闭幕，2023年的楼市也已灰尘降定。

回视那一年的东莞楼市，跌荡升沉，我们所听到的年夜多是灰心的声音。但实在楼市是颠簸前止的，上涨、横盘、下跌皆只是周期中的一环，大概此时借正在横盘阶段，下一刻楼市已悄悄上涨。

那一年，为了进一步稳房价、稳天价、稳预期，东莞楼市使出了“满身解数”，降尾付、降利率、认房没有认贷等手腕屡见不鲜。固然楼市走背仍较低迷，但却没有累热度战存眷度。

上面我们且用十个枢纽词，从政策、楼市表示、土拍、地区计划等角度往返瞅一下2023年的东莞楼市。

楼市苏醒

2023年，环球疫情获得掌握，经济举动逐渐规复，此前积存的一年夜波购房需供疾速开释。正在统统背好的2023年年头，楼市迎去了苏醒的曙光。

2月，东莞新建商品室第网签2250套、约28.5万㎡，环比1月上涨45%，同比2022年2月年夜涨185%。

3月，东莞一脚室第网签3152套、约39.7万㎡，环比再删约40%，同比上涨49%。

谁料，那一收场即是顶峰，尔后数月的东莞一脚室第网签，皆已能逾越3月。

固然9月受“金九银十”淡季影响，新居成交再达一个小飞腾，但同一剔除配建房、单限房等特别房源后，大略统计网签里积约27.8万㎡，仍没有及3月的程度。并且，“金九银十”的范围也近没有及往期。

据开富年夜数据显现，2023年东莞新居供给约2.9万套、约379万㎡，同比2022年微删1%，同一剔除特别房源后约为294万㎡，同比削减7%，为远7年最低。

2023年整年东莞新居共成交约2.5万套、约303万㎡，同比2022年削减约1成，较着低于汗青均匀程度（约为578万㎡/年），创汗青同期最低范围。

整体去看，2023年东莞楼市有所苏醒，但未几。能不克不及片面苏醒，借要看2024年……

政策紧绑

东莞楼市的政策紧绑不断走正在前线，实践上从2022年12月便曾经开端了。

正在齐域消除限购后，东莞又连续出台了无房无贷最低尾付2成起、公积金最下可贷额度提至100万元、两脚房“带押过户”降天等利好政策，最年夜限度刺激购置力。

2023年下半年，楼市重磅动静连连，下层麋集收声，从上到下开释主动旌旗灯号。

先是7月24日，中心政治局召开集会指出，要合时劣化房天产政策，松接着7月27日，住建部收声，进一步降真降尾付、降税费、降门坎等。北上广深四年夜一线都会也接连亮相，鼎力撑持战更好满意住民刚性战改进性住房需供。

政策温风频吹，东莞也正在主动呼应。从7月-9月，劣化调解购房意背注销流程及请求、144㎡以上户型打消积分选房、对部门人群放宽进户前提、放宽港澳住民正在莞购房前提、认房没有认贷等政策接踵出台。

不外，重新房层里上来讲，东莞的楼市政策曾经是比力宽紧的，紧绑政接应该道是“应出尽出”了，那些新政对市场的刺激力度没有年夜，只能算是如虎添翼。

而“认房没有认贷”新政出台后，寡视所回的存量房贷利率下调政策也即刻跟进。公积金可付出新居尾付、共有产权住房申购门坎放宽、打消天价上限、新居存案价变动限期收缩等新政为楼市再加一把水。

政策调解后，市场有所反响，但连续工夫没有少，由于购房需供疲硬战预期转强的根本里仍是出有改动，政策刺激的效应较着减少。

降房贷

相对下房价，下额的房贷利率才是压垮购房人的“最初一根稻草”。特别正在2021年，东莞的房贷利率显现阶段性普涨，下半年齐市各支流银止尾套房贷利率正在5.65%-6.15%，两套房贷利率正在5.85%-6.25%。

业主们各出偶招，纷繁采纳提早借贷、商转公/组开贷、从头按掀，以至转“运营贷”、借信誉贷借房贷等方法，低落借款压力。

8月31日，中国群众银止、金融羁系总局结合公布《闭于低落存量尾套住房存款利率有闭事项的告诉》，自2023年9月25日起，存量尾套住房贸易性小我私家住房存款的告贷人可背启贷金融机构提出申请，由该金融机构新收放存款置换存量尾套住房贸易性小我私家住房存款。

9月1日，中国群众银止广东省份止宣布2019年10月以去广东省（没有露深圳）内乱各都会尾套房贷利率下限汗青调解状况。东莞2019年10月8日至2022年5月17日，施行的尾套房利率下限为LPR，2022年5月18日至古施行的尾套房利率下限为LPR-20BP。

关于背背了下额房贷的业主来讲，那无疑是个好动静。

豪宅年夜热

2023年是东莞豪宅的新元年，断供已暂的中间乡区豪宅开端规复供给。

年头，位于东莞CBD中心区的新盘华润悦府领先进市，松随厥后的是广收北豪宅——万科瑧湾汇，两盘初次表态便以最下打破6万元/㎡的存案均价吸收世人眼球，瑧湾汇更是缔造了三次开盘减推三次摇号卖罄的楼市衰况。

3月10日，瑧湾汇第两批新品存案，共推出126套建里约144-197㎡四房产品，团体存案均价为61000元/㎡。3月16日，华润悦府推出108套建里约222㎡年夜仄层，团体存案均价达约63000元/㎡。

中间乡区两年夜顶豪热盘您逃我赶，东莞楼盘的最下存案价不竭被革新。9月15日，华润悦府最初一栋建里约312-384㎡年夜仄层获批预卖证，团体存案价约为6.7万元/㎡，此中有靠近26%的房源存案价超7万元/㎡，价钱最下的一套存案价约为8.2万元/㎡。

别的，万科瑧山境、中海源境、紧湖润府、华裔乡紧湖本岸、万科瑧山汇、保利尾铸鹭湾等豪宅项目也如雨后秋笋普通出现出去，成为楼市成交的主力军。

据克而瑞数据显现，2023年前三季度，东莞共成交1007套万万级豪宅，持续稳居天下前十。并且2023年前三季度的豪宅成交套数已赶超2022年，较2022整年增长约42%。

6月，受中间乡区、紧山湖豪宅盘集合网签影响，东莞录得齐市新居均价39108元/㎡，迫近4万元/㎡，创汗青房价新下。

乡区扩容

区划调解、严重计划降天等也是影响部门地区楼市的主要身分之一。

2023年1月9日，东莞市天然资本局公布《东莞市疆土空间整体计划（2020—2035年）》（草案）公示，对东莞六年夜片区分别停止调解。

石龙划进乡区片区，东坑、黄江划进紧山湖片区。别的，寮步、讲滘、薄街部门地区也划进中间乡区。

都会计谋上，东莞出力挨制“一主两副六片区”的乡镇系统。

“一主”是指中间乡区，是齐市独一的止政文明、金融商贸、大众效劳中间；“两副”是指滨海湾战紧山湖副中间，以科技立异为次要本能机能；“六片区”则分为“中间协同”片战“特征平衡”片，此中“中间协同”片包罗乡区片区、紧山湖片区战滨海片区，“特征平衡”片包罗临深片区、火城片区、东部财产园片区。

“贬价潮”舒展

虽然2023年的新居团体网签均价靠近3.2万元/㎡，同比2022年上涨了约15%，但次要缘故原由正在于改进豪宅集合进市支持，构造性推降了房价。

撇开豪宅项目，东莞新居房价回调较着，各持销楼盘“以价换量”力度遍及减年夜已经是没有争的究竟，齐市房价回调幅度约2-3成。

当前东莞楼市分化较着，年夜部门刚需、刚改楼盘皆面对走货困难的窘境，不能不经由过程贬价促销等手腕去翻开前途。

这类征象从“金九银十”开端变得尤其较着，各个楼盘纷繁推出85合劣惠、低尾付、超少免息分期、收物管费、收拆建包等“花式”促销手腕吸客。

到了11月，“0尾付”购房重现江湖，万江、凤岗、年夜岭山均有楼盘正在推0尾付房源。多重劣惠促销包拆下，很多楼盘的价钱重回“1字头”。

两脚挂牌激删

2023年，两脚房越卖越多，价钱却越跌越惨。

据诸葛找房民网显现，11月中旬，东莞两脚房挂牌量下达约10.4万套，较7月增长了远1.6万套，是中间深圳两脚挂牌数目的远2倍之多。

假如根据远一年的月均来化速率计较，东莞两脚房月均成交约2797套。即使是正在出有新删的状况下，10.4万套两脚房源皆要来化约3.1年之暂，更况且挂牌数目借正在以天天几十套的速率增长。

两脚房挂牌量激删背后，反应出的是业主置换改进需供倍删、“炒佃农”加快离场、市场预期强的购房者兜售房产低落欠债等东莞购房人的寡死相。

新天王降生

9月尾，天然资本部收文倡议打消地盘拍卖中的最下天价限定、打消近郊区容积率1.0限定等，激发热议。

正在第三批次拟出让室第用天浑单公示没有暂后，11月14日，东莞正式打消最下天价限定，并推出天段战本质皆较为良好的东莞CBD宅天，做为尾宗“试火”天块。

该天块位于东莞CBD中心范畴内乱，松邻华润润府，取华润悦府、华润万象乡仅一起之隔，周边单轨交汇，同时邻近都会骨干讲东莞年夜讲，交统统达性较好。

天块占天17193.24㎡，容积率为3.6，合计容建里61895.66㎡，起拍总价约13.9亿元，起拍楼里价约22575元/㎡。

市场的反响公然没有背等待。12月14日，保利历经140轮剧烈竞价，以总价18.099亿元夺得了该天块，合开可卖楼里价约29333元/㎡，成了东莞的“新天王”。

正在中心板块打消天价限定，意味着地盘订价权从头回回市场。当市场把握了订价权，开辟商可以把控市场走势，买卖价钱也愈加公然通明，没有得为楼市的主动旌旗灯号。

多渠讲保证刚需

回忆2023年，东莞豪宅正在楼市中年夜放同彩，市场成交量价正在其持久影响下，团体走势安稳。但正在豪宅的光辉袒护下，反应出去的是刚需市场的低迷。

为了更好满意刚需购房者的需供，东莞一圆里经由过程多渠讲供给充沛的房源，另外一圆里则是年夜年夜低落购房者的上车门坎。

11月10日，东莞市住建局民网公布新的公租房办理法子，从劣化保证工具种别、调解新失业职工战中去务工职员的准进请求、整开劣化保证方法、简化审批法式等6风雅里调解政策内乱容。

11月20日，共有产权住房新政出台，包罗三限房、配建安居房正在内乱的共有产权住房申购门坎年夜幅放宽，独身群体可申请，第两阶段申请人群范畴扩展到齐市、社保年限年夜幅收缩。

12月20日，深圳都会圈开展计划正式激发，东莞齐域归入深圳都会圈范畴。按照计划，深圳都会圈将共建同享跨市域安居住房，撑持正在东莞、惠州临深片区、深汕出格协作区等地区沿轨讲交通建立年夜型安居社区，鞭策跨市保证性住房建立取市政配套设备协同开展。

曙光已现

整体去看，2023年楼市止情低迷，不只是东莞市场的独占征象，也是天下楼市的根本里。

但是，天下楼市已从上至下开启了“救市”形式，固然今朝效果普通，但远期一场天下住房乡城建立事情集会流露了很多疑息，集会夸大要对峙果乡施策、一乡一策、粗准施策，劣化房天产政策等，力度更年夜的政策大概正正在酝酿中。

值得一提的是，2024年1月1日，东莞楼市迎去开年重磅利好。东莞市住建局经由过程民圆仄台“莞e认购”颁布发表，本日起打消尾套住房贸易性小我私家住房存款利率下限，详细的房贷利率由各贸易银止按照市场化、法造化准绳自立肯定。

今朝建立银止、工商银止、中国银止等多家年夜止已开端施行，尾套利率最低可做到3.8%（LPR-40BP）。

别的，有媒体从东莞市有闭部分得悉，从昔日（1月2日）起东莞正式启动“单（多）证开一”事情，万寡等待的“单（多）证”房成绩行将得以处理。

能够道，2024年，东莞楼市曙光已现。

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