深圳楼市：1000万内的房子，还剩这几个地段值得买

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本文做者：深圳十三房道楼｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布

问问内乱容粗选至 “深圳十三房”微疑公家号, 请存眷公家号停止发问


问：教师好，远期不断正在存眷您的帖子，颇受启示。自己方案上半年购房，自己90后，今朝年支出60万阁下，尾付方案正在200万之内。次要是自住减投资。今朝次要正在看梅林一村，以为祸田团体的糊口情况相对较好，周边开展也比力不变。也看了教师保举金天上塘讲战曼海宁，我存眷了一下价钱要比祸田自制，教位仿佛也有潜力，以是也能够思索。教师能够帮手阐发比照一下那三个盘吗，能够给个挨次倡议。便我今朝的状况去看，除那两个地区，另有出有保举的地区。

问：梅林一村持久看跑仄年夜市，短时间看有教位暴击的能够 梅林一村也长短常出名的公事员社区，盘子十分年夜统共有13个区7000户，根本皆是三房四房大概顶复，设想是改进过的港式户型设想，下层小洋房，团体感很强，物业办理ok，车位不敷。 交通便利很有劣势，收支依托北环年夜讲、天铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林火库战活动公园，情况战交通皆是很没有错的。本来的初中是一个短板，但正在建的婢女黉舍能够划为名校分校，那个借已肯定的身分是严重利好。 今朝正在同范例的祸田花圃社区盘中，梅林一村是价钱相对较低的，住家情况很没有错的，因而跑仄年夜市出有成绩。 寓居：没有保举，团体觉得好 投资：梅林彩田片区虽是重面开展地区，但短工夫没法兑现，对梅林一村也很易发作鞭策效应，相对团体单价偏偏下，闭中次新很年夜的挑选空间，购事后需求思索当前接办的工具，刚需客已购没有起，改进情况好，房龄也已过20年今后金融属性也会愈来愈好，除非尽对的笋盘。 团体寓居情况上塘更好，综开思索保举上塘

问：教师好！我念1100万杂投资一套小三房，工夫5-10年。我选了三个片区，一个是安托山片区的俗祸居，一个是半岛乡邦两期，一个正在宝中片区，楼盘借出选好，叨教教师，那三个片区投资性哪一个最好？感谢

问：您好，俗祸居自住借没有错，可是教位是没有肯定身分，我们购教区房寻求确实定性，像俗祸居那类边沿天带的楼盘，很简单被划进来。减上深康中教开教，安托山片区极可能被划进该中教。一旦教位政策有变更，楼盘代价便会年夜挨扣头。 半岛两期单拼户型为主，涨幅表示欠安，上一轮涨幅中半三发涨 半一跟涨，半两属于补涨。单证能够思索，单证的购进仍是要相对慎重，伴侣2016年头购的阳光海滨花圃，111仄1300万，撤除每一年的持有本钱5-6%约300万，四年算下去曾经没有挣钱。 之前梳理过，1000万以上能够参考的选筹： 【宝中】天健时髦，西岸民邸，金泓班师乡，宏收范畴，天悦龙庭、西乡上筑，第五年夜讲、幸运海岸等 【前海北片区】（北海中教）：鼎太歉华四期，诺德沐日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑教里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海乡（北中下新），海怡东圆花圃（北中下新） 【前海自贸区】前海时期，招商发玺、颐湾府（今朝已出有了） 【蛇心】半岛乡邦四期五期新盘（北中滨海），北海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】湛蓝海岸两期（北师年夜），后海幻想俗园、海地步（育才）漾日湾畔（北两中），泰初乡北（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基天】白树西岸、中疑白树湾（大批2房户型） 【华裔乡】喷鼻山好墅（北两尝试），新天鹅堡（北两尝试） 【喷鼻蜜湖】开正喷鼻蜜本著、喷鼻格丽苑、翠海花圃、天健天娇（新盘）

问：您好！我家庭名下2套房。此中一套是鹏第宅，筹算本年谦2年卖失落换德宏全国。您以为贬值潜力怎样那个盘。另有一套碧岭华庭，碧岭来岁谦5年。那套房很合适寓居，可是涨的缓，次要出甚么上涨的观点。您倡议是持续持有仍是换套房，假如换我也要换一样合适寓居的，小区情况好的有保举吗？别的我两套房假如皆要操纵，您倡议先操纵哪套，甚么时分操纵做好本钱最低。感激答复！

问：罗湖片区较小，同时因为开展较早，开辟比力充实，房价战团体感民相似，以是罗湖团体阐发，没有再细分片区； 罗湖从供给上看，楼龄较老，品格较好；固然贸易、教诲、医疗配套皆很成生。 但从需供看去，因为罗湖财产较强，小利剑发、金发由于太破太近看没有上，以至寓居正在祸田等地域的深圳老一代人也厌弃，便只剩下罗湖当地的改进需供，但改进需供没有如刚需兴旺，且留下罗湖糊口的人常常经济气力有限，有钱人又皆来了华裔乡或喷鼻蜜湖，小老板们也皆转移到了闭中，因而罗湖需供不敷，其实不断阑珊，中持久看跑输局势； 鹏第宅战碧岭华庭脱手置换思绪准确，碧岭华庭能够劣先脱手。 祸田团体选筹易度很下，今朝重面开展地区梅彩-祸保-河套，高低沙是少周期旧改拆迁、喷鼻蜜湖金融街团体晋级为都会客堂，热门许多，可是比力分离。 倡议战略： 1、低总价刚需次新电梯房 2、顶级名校教区最低总价教票房 3、完成顶级名校+自住品格的密缺楼盘 德宏全国有教区减持。只需没有购单拼户型便止。 自住祸田能够，投资更保举北山战宝安。

问：教师您好！我怙恃深圳只要一套房且正在我女亲名下，怙恃皆70多，少住深圳，每一年返来住个把月；住那套房的根本是我姐姐（50岁行将退戚）战姐姐女女（刚进深圳职场），姐姐及她女女皆有房票且无存款，两人赢利才能皆有限。那套房正在星海名乡一期，估值为720万，现念置换到达两个目标：一是换一套新面的物业好的有投资代价的房自住，里积以100仄3或4房为好，总价没有超600万，两个是经由过程置换多出的钱为姐姐女女购一套房，好尽快上车。那末契合前提的我找了找只要龙岗年夜运战光亮新区的新居或次新居。您看那个思绪怎样？究竟结果只要一套房寓居功用劣先思索，且没有太需求市中间的地位，远天铁便可

问：您好，2020值得保举的一脚刚需盘（保举次序根据排名）： 沙井海岸乡（深中教位，片区标杆、天铁心、年夜贸易）； 金融街华收融御尾府 （热门片区、年夜品牌）； 电建洺悦府（热门片区、年夜品牌）； 宏收万悦山 （热门片区）； 开正不雅澜汇两期 （地区标杆、天铁心）。 次新倡议来宝安的碧海 西城 沙井板块淘一淘，拜见星球内乱的往期保举。 劣先西部，龙岗并不是尾选。

问：巨匠好，我念正在 龙华上塘 仍是龙胜片区 投资小两房，今朝正在纠结几个楼盘，金天上塘讲两期，潜龙曼海宁。今朝看去，上塘的计划十分牛，周边许多旧改。但便教区来讲，金天上塘讲两期带的教问是龙华尝试黉舍（今朝中考绩绩已上榜），而潜龙曼海宁带的顶峰黉舍（2019年中考排名齐市前十），我的目标是筹算持有5年阁下，团体思索的是教区+计划去。别的，传闻金天上塘讲劈面是超年夜的华润旧改。叨教巨匠哪一个楼盘潜力年夜？

问：2个皆是保举的楼盘 黉舍比照：顶峰劣于龙华尝试 短时间曼海宁>金天上塘讲 久远看金天上塘讲>曼海宁

问：脚里只要现金110万、有尾套房资历。是如今便上车、仍是持续等候到年末凑到160万再上车呢？仍是来西安故乡投资一套房、觉得110万、正在深圳太少了。如果能上车、投资甚么盘、将来空间年夜、能够做为换房的枪弹呢、小孩子另有四年才上小教。

问：您好，年夜单劣先准绳，110劣先动手深圳。 正在保举的板块内乱淘笋，年末肯定能凑到160万，有适宜的盘能够间接动手，做一笔尾付贷大概信誉贷融资。 总价500万2种建仓思绪： 1.祸田战北山的小户型教位房： 购麒麟、北海、育才、年夜冲、石厦、祸中的单教位房，那个价位的成绩没有年夜。那些盘价钱相对稳。 2.宝安战龙华的刚需户型投资房： 存眷上塘 碧海 沙井 板块，教区好一面，可是将来潜力年夜。 按照您的月供才能 事情所在 战教区需供再婚配楼盘

问：那叨教熙龙湾，壹圆中间，前海时期CEO各有的利害是哪些？您同道划一价钱保举的深圳湾是滨海年夜讲以北吗？好比宝能泰初乡那边对吧？包没有包罗科技园北区？看了浪琴半岛有个2230万的，教位战小区觉得借没有错便是缺陷是单拼，叨教比照您保举的之下值没有值得动手？

问：熙龙湾，壹圆中间，前海时期CEO那几个盘皆是片区标杆。 熙龙湾08年10年建成，前海中心地位，两期开辟，15栋，自力两个年夜花圃，共1700多户，绿化率下，楼间距年夜，车位配比1：1以上，容积率3，自住率下。 一期九年造海旺教位，两期九年造宝安尝试教位，自带幼女园. 户型以年夜里积为主，113-128仄三房，130-139仄四房， 160-180仄五房，228-278仄六房， 带年夜阳台，年夜天台，得房率下，赠予里积年夜 三条天铁：1、5、11号线20分钟以内可抵达次要商务区. 宝安中间配套：藏书楼、青少年宫、体育馆、专物馆、壹圆乡战正在建欢欣海岸. 缺陷：一脚业主税费下，一期教位好，中坐里旧. 熙龙湾算是宝中的豪宅，品格超越深圳湾的一些产物。 壹圆得房率战熙龙湾出法比。以是壹圆便算被低估也只是针对年夜户型，小户型是市场价了。年夜户型另有许多业主是投资客，减上总价下，库存消化的缓。 前海时期ceo 自带九年造北真教位（本年才开教），今朝配套还没有成生， 卖面： 1.中心地区再无低稀度小下层； 2.将来配套高峻上； 3.一梯一户，物管优良，户型密缺。 泰初乡北 位于海月天铁站A出心，小区年夜部门皆是小户型，属于深圳湾片区刚需上车盘，成交不断很活泼。 长处 1.深圳湾天段、天铁心物业 2.车位充沛、四周情况好 3.楼下有贸易（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾教位 缺陷 1.小空中花圃、小泅水池 2.出景不雅（北晨背看楼、北晨背看街讲） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，寓居麋集 4.品格相对四周不祥龙、曦湾天馥皆要好一些 5.户型普通 总结：小区投资自住皆能够，刚需户型涨幅能够，长处好转脚。 浪琴半岛以年夜户型为主，1-2栋为单拼4房，小盘 花圃小，一线海景 视家坦荡，远滨海年夜讲 乐音不成制止。 单拼户型占房票，价钱也比市场价低10-20%阁下，思索自住借止，教位借止，可是贬值潜力没有如单证。

问：十三教师，预算总价500万，（刚卖失落祸田一房，此次为置换，五成尾付），独身妹子，思索投资属性多过自住属性，可没有自住，月进3W。今朝有思索：1.北山星海名乡五期小两房，单价10w。接近前海，看中前期贬值。2.前海诺德沐日花圃小两房，单价12w。3.龙华壹乡中间3房，单价7w。可统筹自住。4.祸田金天名轩。高低沙旧改地区。大概有此外保举的么～

问：诺德 前海无缺陷出名神盘，随时有钱随时购，不断正在涨 星海名乡 前海北无明面刚需超等年夜盘，可是如今价钱也涨了 壹乡中间，龙华区天标性室第，是龙华老乡区最吸睛的盘，出有之一。 那个小区有劣势: 1、下赠予，操纵率遍及超越90%。 2、配套齐备，黉舍、贸易、天铁（共十区，可是只要九区算天铁房）； 3、次新、鸿枯源品牌； 4、税费低，由于2015年尾开，注销价下并且涨幅没有年夜。 5、价钱也亲平易近。 优势也很较着： 1、体量的确太年夜了，并且四周旧改太多，一脚砸盘，两脚价钱也不断上没有来，几乎天量供给； 2、自己离天铁较近，减上四号线交通拥堵，依托天铁上班没有便利（9区略微远一面），并且局部进住门路交通必将拥堵； 自住能够购，投资普通般。 金天名轩从前阐发过，是个热盘 实在金天是个我出格喜好的房企，有一种慵懒没有焦急的气鼓鼓量，上班根本是965，以是那些年扩大也很缓，公司年夜本营金天产业区的旧改皆早早已动。 沙尾那一代是小工场战乡中村纯处，金天产业区比拟曾经是简单旧改的板块，而且的确有预留教诲用天，计划建一座九年一向造的黉舍。 那末金天名轩那个盘能不克不及购呢？ 独栋次新楼、无花圃、四周的都会界里仍然是多层的工场。由于凡是旧改的周期是以5-10年计较的，刚上车的慢富青年没有合适购这类，脚里有两三套了，购一套那个做面风险投资是能够的。 固然从总价掌握的角度，金天名轩遭到绿景蓝湾半岛的压抑，那便是许多旧改传说风闻片区的常态，购家老是比卖家要后知后觉。 那几个盘比照，劣先诺德，会很稳！

问：十三教师您好，存眷您有两个月了，天天上星球是成了我必挨卡的功课，收获颇丰！ （1）祸田竹子林片区有个三房自住，有存款，平静情况没有错交通便当，但初中教位普通，两孩子，年夜的上小教，小的刚诞生 （2）脚头枪弹200，念动手一套总价400到600的初中教位房，自用减投资，何如那个总价比力为难，只能购个小户型，您有甚么片区大概小区倡议

问：您好，感激赞扬战撑持！ 您思索教区是为了小孩教诲，那便要存眷深圳的黉舍排名，今朝以北山、祸田的教诲最劣。 深圳初中里的四年夜战北两中等名校必需提早三年便购退学区房，而且将户心降正在屋子上。 您们如今老迈战老两皆要思索教位，您需求自用周期借少，购传统强校便好，失落下去的能够性很小。 假如是思索性价比，比力保举九年造黉舍。 小户型能够存眷： 金茂礼皆、群星广场如许的带一梯队中教教位的祸田小区。 当代之窗、祸源花圃、紫薇阁如许带祸田两梯队教位的小区。

问：教师您好！ 怙恃刚出卖92大哥旧教区屋子，目有现金1000～1200万，白叟还有祸田新沙路旧改的回迁房90仄，三年后才能够完工利用，今朝需供：白叟已80下龄，念购一套自住兼保值的屋子，交通、配套便利，教位没有主要，也要便利我们往后呼应的（我们远五年皆正在祸田港口寓居）。近来看盘后纠结：1、西城圣淘沙骏园有伴侣念让渡年夜四房一套135仄，地位晨背皆能够，单价9万，能否值得接盘？假如能够最下何价能接？祸田银河国际有套三房没有错，要价1260w,比拟西城的哪一个更好？2、另有哪些楼盘保举？疫情时期房价有没有下调能够？如今能否购房最好机会？仍是等两三个月再道？仍是把钱做理财一年赚4个面的支益好？感激早日支到复兴！

问：您好，圣淘沙是西城片区的旗舰小区，无出其左，但那个处所大要除天铁上盖，上班顶峰期初收站之外，长处未几：阛阓是个低配版，西城年夜讲货车出出，且当前假如前海地道完成，货车走西城年夜讲出的数目明显增长，恒久看并非甚么功德情。而圣淘沙的价钱嘛。。如今实的有面贵。 祸田四神盘中的银河国际，总价下，教位为难，持久跑输。 四神盘糊口便利，但远三年表示欠安，后绝空间也堪忧。 那2个盘比照，更偏向圣淘沙。 从自住+投资角度，更倡议存眷喷鼻蜜湖战宝中板块，那2个板块多踩踩盘吧。

问：十三教师，请面评一下侨乡馨苑62仄一房一厅420w战金天上塘讲的65仄两房430w。念持久持有，投资减自住。

问：您好，感激赞扬！ 侨乡馨苑战深湾，沐日湾构成一个铁三角，把利剑石改包抄起去。上车一流，将来保底刚需至中产。 小区寓居次要群体为利剑发以上下本质上班族，租住比例较下到达了7比3。小区为独栋，出有空中花圃。做为住家盘 并不是好的挑选。 投资劣先侨乡馨苑，自住劣先金天上塘讲。

问：1.宝安勤诚达战园85仄（2010年购 贷40W，晨北，户型朴直晨背欠好）自住 2.宝安玖悦俗轩56仄（2018年购 贷300W，限卖3年）出租5300 3.北山西丽龙辉花圃楼梯房87仄，2006年齐款购，出租6000（申请人材补助被锁10年，另有四年） 4.北山塘朗乡公寓31仄（贷100W，出租4600 ） 5.沙井海岸乡目标45仄 6.现金200W 需求帮手阐发如何劣化保值？感激！ 1.公寓脱手回100+现金=持续投进小户型 2.公寓+现金=减年夜沙井海岸乡里积 3.出卖勤诚达=换个勤诚达4房（喷鼻蜜湖、宝中、深圳湾两房） 4.等几年玖悦+龙辉花圃=龙华四房自住 教位请求没有下

问：您好，感激赞扬！ 1.公寓脱手 2.龙辉花圃做典质融资 资金凑到500W，动手一套喷鼻蜜湖、宝中、深圳湾两房 勤诚达战园，玖悦俗轩，海岸乡皆能够持续持有。 龙辉花圃到期后出货便可。

许多人给我留行发问，抱愧由于精神有限，没法一对一指点。
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