天河之后，广州下一个暴击在哪里？

半老徐爷椒

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2002年，喷鼻港TVB建造了一部很出名的剧散，叫做西闭年夜少，报告的是上世纪20年月广州一家出名船止的家属故事，主演是张智霖、刘紧仁、赵俗芝战佘诗曼。

西闭，便是明天位于广州最西部，交界佛山，止政里积只要62仄圆千米的荔湾区。

从那部剧就能够看出，荔湾是广州远当代开展的泉源战出发点，然后背东延长到越秀战海珠西。

以是，广州的老乡区是荔湾、越秀战海珠西。

老乡区的特性是甚么?是街讲狭小，屋子陈旧，计划落伍，低端配套充足便当，固然人气鼓鼓仍旧很足，但老乡区只属于已往，没有属于将来。

1983年，广州启办了第六届齐运会，齐运会的筹建需求地盘，广州把眼光投背了越秀东，其时仍是一片荒凉的东郊河汉区。

1984年，河汉体育中间奠定完工，其时谁也没有会念到，那一片被老广州称东郊的农田将来会发作甚么剧变。

齐运会以后，借着变革的春风，广州进进下速开展期间，河汉那片荒凉之天开端年夜兴土木，一日千里。

1987年，河汉体育中间建成；

1991年，广东国际年夜厦建成，63层的下度革新了其时的广州新下；

1992年，世贸中间建成；

1993年，珠江新乡计划肯定，定位为广州新都会中间区；

1997年，下度391米的中疑广场正在河汉拔天而起；

2006年，珠江新乡的第一栋下楼——开展中间年夜厦建成；

2008年，小蛮腰广州塔建成；

2014年，中轴线最初一个天标修建——东塔启顶。

从一片荒凉的农田酿成当代化都会，河汉只用了30年工夫。

那30年恰是中国战广东经济飞速开展的30年，凭着天时战天时，河汉成了时期的赢家，珠江新乡成了广州的赢家。

河汉北、珠江新乡战国际金融乡构成的河汉CBD，则成了广州最微弱的经济策动机。

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2019年，河汉以5047亿的CDP远远抢先其他十区，黄埔以3502亿位列第两，第三是传统中间乡区越秀。

房价圆里，河汉天然也是各区排名第一，均价47000。

47000的均价看起去没有算下，实际上是被大批老旧房源均匀了，实践上珠江新乡花乡年夜讲两侧的次新居均价皆正在8-11万，随意一套总价皆过万万。

广州购房，河汉好欠好?固然好，地位、经济、乡貌无一没有鹤立鸡群。

只是有几个小成绩。

一是河汉房价曾经很下了，珠江新乡的两脚房动辄万万起，设想空间另有多年夜；

两是河汉是上世纪90年月开端建立，楼盘年夜多建于1995年到2005年，表面已隐老旧，户型曾经过期，另有年夜里积下总价的束缚；

三是30年河东，30年河西，河汉再好，已经是所睹即所得，利好曾经兑现，上一个30年兴起了河汉，下一个30年那里又会兴起?

以是，从工夫战空间两个纬度，我们无妨把目光放的更近一面。

从空间上，广州的经济重心正在河汉战海珠东，但河汉开辟已靠近饱战，广州亟需新的删量空间。



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假如以河汉为中间，从工具北北天然延展的四个纬度去看，背西是老乡区，路曾经阻断，背北是利剑云，背东是黄埔，背北是番禺。

利剑云、黄埔战番禺皆有启接新删量的能够性，但三个区又各有各的成绩。

利剑云战河汉之间被利剑云山隔绝，只能经由过程挖地道战展设公开铁处理交通成绩，易度十分下；

番禺战海珠被珠江分隔，不外相对建天铁，架桥要简单许多，但番禺松邻的究竟结果是海珠而没有是河汉；

黄埔松邻河汉，战河汉出有山也出有河隔绝，天然毗连，要逆畅的多。

可是也有成绩，河汉东开辟其实不完美，黄埔自己又是多山天型，从河汉东到黄埔西，存正在着大批的开辟断裂带，念把那么多断裂带制作成比珠江新乡借下真个CBD，并引进大批财产战生齿，道何简单?

不外即便云云，启接新的开展删量，黄埔的天赋前提也劣于番禺，番禺又劣于利剑云。

综开衡量以后，广州当局把最年夜的筹马押正在了黄埔，正在黄埔前后计划建立了科教乡、常识乡战聪慧乡，借规划了大批的中间区旧改。

广州有11区，只建立黄埔一个区必定是不可的，为了地区均衡战雨露均沾，广州正在其他区也有规划战计划。

番禺建立了万专CBD战番禺广场，利剑云计划了利剑云新乡，近郊的删乡也给了照顾，建立了新塘TOD，连老失落牙的荔湾也有广钢新乡旧改战利剑鹅潭经济圈。

那些形形色色的CBD，假如只看观点战计划，个个皆牛逼哄哄，只看3D结果图，张张闪瞎投资客的钛开金狗眼，冲动到恨不克不及砸锅卖铁每一个新区各去一套。

但实践上，已往下速开展的30年，广州只成绩了一个珠江新乡，将来的30年，能成绩的新区也最多只要一到两个，年夜部门必定只是伴跑选脚，我们必然要大白，广州实正要挨的牌是哪张。

广州要挨的牌只要两张，一张是黄埔，一张是北沙。

此中，北沙是国度计谋，黄埔是都会计谋；一个成绩年夜湾区的C位，一个启接广州将来的开展删量，对广州来讲缺了哪一个皆不可，两个皆非要不成。

因而我们看到利剑云的利剑云新乡不断停止正在结果图上，删乡的新塘TOD停顿迟缓，荔湾的利剑鹅潭裹足不前，广钢新乡间接交给了开辟商。

再看北沙新区，倒是一片热火朝天的建立年夜工天，钢筋火泥的丛林，基建24小光阴夜轰叫；黄埔也正在以面带里，各个新区步步为营，步步促进。

有人道那些新区我同步建立不可吗?钱从哪女去啊兄弟，记着处所当局没有是印钞机，永久处正在缺钱形态，减上资金战资本只要集合才气服从最年夜化，以是能胜利的新区永久比您能看到的要少的多的多。

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2017年，广州出台了限购政策，除从化战删乡，其他9个区均列进限购范畴。

2019年末，广州悄咪咪放紧了限购，北沙、黄埔、花皆、利剑云皆接踵紧了绑，但紧绑标准很较着颠末经心策划，给资金指清楚明了行进的标的目的。

除不断限购的四乡区，远郊的利剑云、黄埔、番禺三个区，番禺不断连结限购，利剑云只要四个镇放紧限购，黄埔则是片面铺开，资金往那里指导借不敷明白吗?

而近郊的从化、删乡、花皆战北沙，局部铺开限购，那四个区，哪一个更有代价是小我私家皆明白吧。

以是，不管是广州的现有经济格式，仍是当局要挨的开展牌，减上当局对资金的故意指导，广州看似很年夜，观点许多，片区许多，投资途径实在很明晰。

主乡区，便是河汉+海珠东+越秀的部门教位房；

远郊区：便是黄埔；

近郊区：便是北沙。

有人道，您研讨深圳的确很凶猛，不外广州没有是您主场，那么年夜的广州，那么多楼盘，短工夫您怎样能够研讨透?

也有人道，深圳天少人多，供需得衡，怎样涨皆契合逻辑；广州那么年夜，地盘那么多，随意盖盖皆是屋子，房价能涨到那里来?

要我道那是只知其一没有知其两，都会的开展逻辑战楼市的涨跌纪律，讲皆是相通的，理皆是同源的。

我历来没有需求理解一个都会的一切楼盘，正在我看去，一个都会90%以上的片区战楼盘皆是能够疏忽的，那些只是跟涨的路人甲乙丙丁。

只要5-10%的片区战楼盘才值得被存眷，才是发涨的风心，浮薄对产物，下好注，等风去便是了。

至于地盘供给的成绩，分化的年月，地盘供给历来没有是成绩，供给量再年夜的都会，也有涨幅惊人的劣等死，供需再慌张的都会，好比深圳，东部一样没有涨，以是选对产物比看供给量主要的多。

下一个30年，谁会是广州的第两个河汉?

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爱晚风愁制

未来，是丝绸之路，是世界大经济时代，广州这个千年商都成为困兽已久！近些年广州一直在规划破局之路，南沙自贸区基建狂魔24小时轰鸣，各种政策频出，看地图都能看出广州正在把千年商都的内力从南沙突破出去到珠江口，他的梦想，还是大航海的世界贸易！深中通道差点困住了广州的航海梦，不过广州硬生生的把深中通道从大海中间撕开了一个海底隧道的口子，可见广州百万巨轮的航海梦！南沙对于广州经济中心来说，是个鸟不拉屎的地方，发现哪里不是没有道理的，广州自古是南大门千年商都，却在近几十年被深圳取代，而区位是一大硬伤，而南沙是广州最临海的位置，无可取代！

安桐AnnTong

一江两岸三区，珠江新城—琶洲—金融城—鱼珠；如果黄埔旧改顺利，珠江延东继续发展，经第二CBD区至新塘，连东莞，如果旧改不顺利，由鱼珠北上科学城至知识城；

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下一个三十年，广州要打的牌只有两张，一张是黄埔，一张是南沙。
南沙是国家战略，黄埔是城市战略；一个成就大湾区的C位，一个承接广州未来的发展增量，对广州来说缺了哪个都不行，两个都非要不可。

情醉香格里拉墒

了解了一下广州的一些情况后，你会发现，广州最应该做的是：努力发展高科技研发创新能力，发展高端制造业(以承载研发创新)和信息化产业(这是配套产业)，充分利用土地面积大、多山多水环境好，和与其它城市接壤的优势，重点发展东北部，建立大量点状式环境美好的"小城"，多在东北部建快速交通，主要是地铁，建立四横八纵的快速地铁，少设地铁站，在地铁站附近建CBD、商业区、工业区、生活区等等，以公交线路通达，形成真正的大广州"城"，不要思想意识里总以老城区为城市中心，更不要把重心放到去搞什么外贸区自贸区之类的虚的经济上，象南沙和老城区这种地方应该让它保持原生态，适当建设一下就可以了，只有发展高端研发创新和实体制造，才能增强城市实力和威望，以及吸引大量人口，进一步促进城市繁荣。

程狄矢

1.番禺临时放松限购
2.广州去南沙必经番禺
所以发现番禺更合适

我是一头牛2017

珠江新城没人可以取代。城市的中央商务区没有那么容易更新换代，曼哈顿这一百来年都是中心，只是往外扩张而已。珠江新城也是，只是往鱼珠，员村，琶洲扩而已。这三个最有可能就是金融城。南沙呢就看能不能利用好深圳外溢出来的资本和利用好政策，只要这期这两项做好了，那妥妥一个广州版深圳

红军利物浦2017

三个老城区不是越秀，荔湾，东山吗

落日余晖97

天天研究广州的发展有什么用，我一句话就道破了天机:把广州归类到二线城市就不会错，房价和发展都是跟着二线城市步骤歨就行了。

Mirandawsj

黄埔，最近三年红的发紫！有点深圳的味道！