想在深圳置业，买不到新房？告诉你二手房怎么买才最划算

崔炫俊献

滥觞/帮您选房

文/年夜师长教师

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金融街秒光，华强乡秒光，中海汇德里秒光，中海寰宇秒光……进进下半年，深圳新居市场的水爆近超越年夜大都人的设想。年夜师长教师之前也写过一篇《2020下半年，深圳楼市最强挨新攻略！倡议珍藏！》，供各人参考。

但正在那波挨新潮中，中签赢利者究竟结果是少数，尽年夜大都人的终局皆是屡摇没有中，沦为伴跑。并且许多人由于沉浸挨新，或是逝世磕某个新盘，却错过了正在两脚市场淘笋的时机。

年夜师长教师有位伴侣便是如许，起先他来抢华强乡，统共556套房，他摇号到600名开中，取华强乡当面错过。

松接着，金融街，华强乡，中海汇德里，中海寰宇，持续四次皆出摇到。

我也曾倡议他看看龙华的两脚房，他却暗示没有喜好两脚房，必然要持续抢别的新盘。

究竟上，假如他没有是固执于挨新，而是来两脚市场当真淘一套笋盘，支益必定没有比挨新小。

贝壳数据显现，从本年5月到8月，三个月的工夫，祸田两脚房挂牌价涨了7000元/㎡，北山涨了11000元/㎡，龙华涨了5000元/㎡，宝安涨了2000元/㎡，以至连坪山皆涨了1000元/㎡。

也便是道，假如5月份购了一套北山100仄的两脚房，持有三个月，根据北山的均匀涨幅，也能净赚110万。假如是笋盘，赚得借会更多。

715新政事后，深圳两脚房市场遭受慢冻，很多业主开端贬价。特别是已谦5年，总价超越750万的房源，年夜大都会回调到那个白线内乱，市情上呈现了很多笋盘。

那些智慧的购房者，曾经操纵那个罕见的调解期，开端淘笋盘了。

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所谓“笋盘”，指的是那种较着低于市场预期价钱的屋子。

好比，某一套屋子市场代价500万，却由于业主慢于兜售，挂牌价只要450万。那末那套屋子便是一个笋盘，购到便是赚到。

正在深圳，终究低于市场价几算笋盘？

按照经历，正在房价上降期，低于成交价2%-5%以至持仄，是笋盘；正在房价横盘期，低于成交价5%-10%的房源，可算笋盘。

别小瞧那10%的好价，正在深圳这类货值比力年夜的都会，600万的屋子，笋盘能够间接节流60万，是一般人好几年的支出。

至于降幅更低的笋盘，固然也有。但要末是请求很下很易满意，好比尾付比例下借要即刻到账；要末是成绩房源，买卖风险年夜，倡议躲开。

笋盘呈现的缘故原由，无中乎两种状况：

1、业主没有懂止情，对本身屋子的代价判定得误。

2、业主果换房或资金缘故原由慢于扔脚，低价出卖。

深圳的两脚房市场通明度比力下，第一种状况比力少呈现，以第两种状况为主。

出格是深圳715新政后，一部门曾经下定的置换客户，原来筹办把本人的屋子趁好止情卖个下价，如今遭受暴击，又怕背约充公定金，只能挨合慢出。

挨新齐凭命运，淘笋则必需有真挨真的手艺。念要淘到真实的笋盘，除花工夫、下工夫，一单水眼金睛也不成少。

正在深圳那么多个地区战板块中，有一些地区，呈现笋盘的概率要比其他地区更下一些。

03

深圳存正在笋盘的地区，无中乎两种状况：

1、地区代价出有被充实发掘，躲藏的那部门代价，将来会跟着计划的降天、配套的完美逐渐开释；

2、遭受市场暴击，取周边地区比拟，呈现较着分歧理的价好，将来市场反弹，代价也会逐渐建复。

根据那两种状况，深圳最有能够存正在笋盘的地区，有那么几个：

1、宝安翻身、碧海

翻身、碧海的特性是新居少、两脚房老，价钱相对简单够得着。

翻身位于宝安最中心的天段，战宝中只隔了一条街，但由于交通憋伸、地区相貌好、旧改周期冗长等缘故原由，价钱战宝中好了十分近。

但从持久去看，翻身享用自贸区辐射战宝中中溢，具有十分没有错的贬值潜力。详细的阐发战笋盘保举，能够参考《它，多是深圳宝安最初的高地》。

碧海具有1号线、11号线两条深圳最主要的交通年夜动脉，串连险些深圳一切CBD、豪宅区；自己属于前海观点中溢，价钱5-7万，较宝中有更多劣势。

但碧海缺少优良教区，飞机乐音也为地区加分很多。

2、祸田保税区

祸保区持久属于高地板块，房价不断出怎样涨。固然取喷鼻港相邻，可是开展不断比力强，减上HK场面地步没有不变，开展没有肯定性年夜。

但祸中北黉舍减持后，带去了一轮暴击，价钱涨了很多。从投资角度看，祸保片区属于跟涨板块，综开思索教区+自住，若有笋盘能够动手。

别的，正在祸田淘笋借可思索景田战石厦。

3、北山西丽

西丽是深圳都会中心区独一具有“山、湖、河、海”死态格式的片区，也是本闭内乱地区少少的，将来将发作严重变革的新兴片区。

天铁13号线把西丽战科技园、后海、蛇心自贸区无缝跟尾，参照今朝西丽取科技园、后海的房价比照，和北山一百多家上市企业带去的壮大购置力支持，西丽照旧存正在补涨空间。

4、龙岗、坪山

已往两年的年夜涨，让许多东部的业主内心很慌，愈加以为龙坪是个年夜坑，不吝统统价格要置换到西部。

但资金如火，彼处太下了一定会往低处溢。西部狂涨了40%以上，宝中皆十几万一仄了，购置力接下去必然会背东部倾斜，东部的龙岗、坪山逆势启接。

5、罗湖

正在深圳，教位房是实刚需，易涨易跌。

罗湖固然式微了，但具有的优良教区还是其他地区出有的劣势，深中这类第一梯队的顶级名校，很易被摇动。

出格是罗湖年前涨幅实下的楼盘，今朝有部门价钱正正在回调，恰好能够淘笋。可是必然要选带好一面教位的屋子，如：螺岭教位、深小教位等，如许才气稳中有降，而且本人也能用得上教位。

那些能够存正在笋盘的片区，按照劣先级排序，顺次挑选：

1、教位房，出格是本年涨幅没有年夜的第两梯队教位房。

2、热门片区出有涨的楼盘。

3、碧海、龙胜、白山、前海等片区小户型曾经上涨，年夜户型借出启动的片区；

4、热门片区上涨后，购置力被挤出到的光亮、沙井等副都会中间地区。

固然，深圳存正在笋盘的地区，必定没有行上里枚举的那些。假如我们明白了笋盘呈现的机会战纪律，正在深圳任何一个地区，皆有淘到笋盘的能够。

04

据我多年察看，深圳最合适挖笋的工夫段，是11月份到秋节前。

一圆里，金九银十消化了一批购房者，市场积聚新的购房需供需求一段工夫，那段工夫购房者削减形成需供降落。

另外一圆里，邻近秋节，许多人提早返城，市场比力清凉。别的，有些家少腾名额换更好的教位房，为了遇上秋节以后4月份开教，会以比力笋的价钱卖出屋子。

而更简单呈现笋盘的楼盘，次要有那么几类：

1、套数多的年夜盘。

特别是超等年夜盘，普通放盘量年夜，购家挑选多，价钱相对上涨缓，碰到慢卖的业主概率相对下。

2、谦三年的新盘。

深圳今朝的限卖限期为三年。普通新盘出售将谦三年的时分，会呈现相对集合的放盘，特别投资客多的小区，如许会构成购圆市场，假如碰到楼市横盘低迷期，那便更好了。

3、年夜户型的改进型住房。

那类房源活动性要近低于小户型、低总价的屋子，凡是为企业掌管有，正在楼市止情强大概经济启压期间，更简单呈现变数，有扔盘举动。并且企业主对价钱敏理性偏偏低，更有益于让价。

4、全部楼盘户型最好、楼层最好的屋子。

由于卖相成绩，这类屋子被许多人厌弃 ，价钱普通也低于同小区其他房源。但只需那个楼盘的天段自己出成绩，这类屋子也必然会有人购。

特别是带教位的房源，更是没有忧购家。许多家少购这类屋子并非为了寓居，地道是为了教位，等孩子上完教，便会脱手。

每轮止情到去，它们也会随着市场价钱飙降，固然低于同楼盘其他范例的屋子，但由于价钱基数低，反而正在止情的减持下，删幅较下。

本年4月，我的一名同窗，便是正在我的指点下，正在宝安翻身片区，胜利淘到了一套笋盘。

分离他淘笋的真战阅历，我总结了几面经历，各人能够参考。

05

起首，淘笋之前必然要做好一项筹办事情：亲力亲为真天踩盘，假如有专业人士率领更好。

经由过程真天踩盘，能够对目的成立充足的熟悉，包罗最根本的片区定位、贸易市政配套、教诲散布、轨交组成、小区根本疑息（楼栋数、物业、晨背、倒霉面有益面等）、户型和对应的价钱等。

按照我的经历，最少要看50套屋子，才气熟习全部市场、户型、小区，判定甚么是好屋子，逐步成立对笋盘的估值才能。

其次，必然要分离本人的预算空间，明白本人的中心需供。

许多人购房，总念投资自住完善满意。但原来笋盘便未几，请求太多，满意前提的便少之又少，即使您命运好碰着了，也纷歧定能抢过他人。

以是，倡议各人散焦中心需供，假如投资，便只存眷将来的贬值潜力；假如自住，便列出三五面须要的刚性需供。

比方，我的同窗比力中意宝安翻身片区，但他的预算只要300多万，正在翻身很易找到同时满意天铁、配套、教位那几个前提的笋盘。

而他的中心需供是，上班通勤要便利，平常喜好逛阛阓，但今朝借独身，对教位出啥需供。

我给他保举了宝安46区的卡罗社区，35仄的小户型，总价300万出头，完善契合他的请求。

分明本人的预算战需供当前，就能够经由过程贝壳找房、房全国等APP，正在线上寻觅适宜的笋盘房源。

次要存眷APP上两个模块，别离是“查成交”战“新上房源”。

由于网上挂的房源太多太纯，挂牌价多下皆是实的。“查成交”便是经由过程齐市的成交记载，帮您找到最优良的小区，和最实在的市场数据。

以我同窗购置的卡罗社区为例，远期的成交单价皆正在9.2万仄阁下，那末那些较着低于那个价钱的房源，能够便存正在笋盘；较着下于那个价钱大概明降暗降的，便不消华侈工夫研讨了。

“新上房源”便是正在“查成交”锁定好小区的根底上，快速找到慢卖的笋盘。

正在深圳两脚房市场，尽对不成能有放了好久皆出成交的笋盘。以是需求亲密存眷新上慢卖的楼盘，和新贬价的楼盘，那两种状况“出笋”的时机比力年夜。

仅凭本人上彀找房源必定不敷，借得借助专业的内部资本。普通来讲，中介把握的房源最广，获得内乱部疑息也是最快的。

正在本人寻觅房源的同时，能够多减一些中介的微疑，从中选择三到五个最靠谱的，自动多联络保护好干系，让他们明白您的爱好、需供和诚意，有适宜的房源天然会第一工夫推收给您。

我同窗购的那套笋盘，便是经由过程翻身一名中介小哥，第一工夫明白了内乱部动静，才顺遂购到。

甚么样的中介才是靠谱的？

能精确转达疑息，没有会由于慢于成交，正在疑息里添枝加叶；也能帮您核对房源的实在状况，制止踩雷。

有的屋子自制便自制正在它“出缺陷”，如衡宇量量不外闭、户型好、采光好、乐音年夜等。购置这类屋子，除寓居体验极好中，借要接受屋子将来易贬值以至易保值的风险。

有的屋子价钱低于市场价，户型、量量、情况等圆里也使人合意，看起去的确像是笋盘，但实践上能够潜伏玄机。

好比，衡宇取其他同户型的房产里积纷歧样、衡宇为公司产权需交纳下额税费等。更有甚者，交完房款发明衡宇存正在债权纠葛、已被查启不成转卖，逃悔莫及。

最初，一旦看到中意的笋盘，最枢纽的一面：没有要踌躇，以最快速率决议计划。

我那位同窗，便由于纠结洗手间采光的一面小成绩，好面错得好盘。

我报告他，各圆里皆很好的房源，价钱必定没有会好，只需白璧微瑕便具有投资代价。他才武断动手。

要做到快持久策，也请求您具有很强的现金才能。

年夜部门笋盘皆是业主缺钱慢于脱手的，天然对现金请求会很下。假如您正在短工夫内乱没法筹办充足的现金，业主是不肯意战您买卖的，时机极可能被他人抢走。

因而，正在很早之前，我便让同窗把现金从股票、基金里提出去，做好随时付款的筹办。

4月购房至古，卡罗社区的均价上涨了7000元/㎡，他净赚20多万，比炒股、购基金的支益下多了。

因而，至心倡议各人，取其沉浸于挨新网白盘，没有如多花精神，来两脚市场淘一套笋盘，完整能够得到比挨新更下的投资支益。

并且，深圳最好的淘笋时节，即刻便要到了。

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