投资大湾区不看懂这些，坑死你没商量

爱之关怀阿飞米

今天，一个很好的伴侣问：投资年夜湾区该当正在那里购房？

字数越少，成绩越年夜，越易答复。

年夜湾区该当购那里？那个成绩不断有粉丝正在不竭天问。要答复那个成绩仿佛没有易，可是，要实正能给到投资者适用的投资定见，却一定那么简单。

北年夜的传授缓近，写了一本书《乡里的屋子：读懂中国房产财产的逻辑》，从纵背取横背论证了中国房价的公道性，明白指出正在中国购房投资具有公道性战一定性。

正在书的叙言里，缓近便经由过程一个伴侣门生背他征询购房的例子，提醒读者该当来珠三角地域购房，来由是”珠三角那个地区的开展潜力很年夜，从持久去看，正在那里购房是没有会错的。”并明白天倡议来中山或东莞购房。那篇叙言完成于2018年4月28日。

好，那我们便去看看中山取东莞2018年到今朝的房价变革状况。

投资年夜湾区没有看懂那些，坑逝世您出筹议

Bingo! 一半对一半错，精确率没有是很下。让我们把工夫跨度放少一面，地区放宽一面，看看缓近的判定能否准确？

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便更怪惨了！除深圳、东莞战广州，假如您正在珠三角的其他都会投资房产，您的年化投资报答率低于10%。而正在专业的投资范畴，12%的年化支益率才是合格线，15%以上才是优良级此外。

缓近楼市财产神话没有攻自破。

正在缓近看去，正在中国投资房产便是闭着眼睛赢利的事，他圈定了一个最简单投资胜利的地区便是珠三角，也便是厥后的年夜湾区。只需购年夜湾区房产，皆能够赚得盘谦钵谦。

那末是否是投资年夜湾区房产，胜利率会下？下到一个甚么样的程度？跟其他投资品停止比力有哪些劣势呢？那才是一个真实的投资者需求体贴的成绩。

明天便去去道道年夜湾区3~5年楼市最能够呈现的走势。

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起首，道年夜湾区，最躲没有开的都会便是深圳。

各人皆明白深圳房价不断正在涨，并且常常正在各人皆没有太看好的状况下，深圳的房价又会掀起一波年夜的止情。最较着便是本年两季度那一波止情，正在中贸、下科技止业遍及启压的状况下，深圳房价忽然又去一波的止情，引得羁系层不能不出台更严峻的步伐。

2019年末，PLUS屡次正在文章里提醒过深圳的房价风险：深圳房价曾经是现止的经济教道理可以注释的了，意义是道它的价钱背叛曾经到了一种十分不睬性的境界了！不论是甚么缘故原由培养了今朝的深圳的下房价，但毫无疑问，它包含了十分年夜的风险。

而那个风险的开释不过乎两种路子：一是泡沫分裂，房价年夜跌（险些出人信赖，但并不是没有是选项）。别的一种便是用工夫换空间，正在相称少的工夫里，会呈现一个阳跌或滞涨的形式去消化存正在的泡沫。

因而，根本能够判定深圳房价处于一个十分伤害的下位，不克不及道它完整不成能再持续上涨，可是，每再涨一个百分面，伤害便降低了一个百分面。

从如许一个角度去看，如今持续投资深圳的房产，是风险年夜过支益的。固然不克不及道完整出有支益，可是投资的风险战支益没有成比例，整体风险年夜过支益。

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接下来说讲东莞。

正在客岁初的时分，PLUS正在答复网友征询时保举的投资排序是：深圳、东莞战广州。

为何东莞能够排正在广州之前？

有两个缘故原由：一是跟着深圳房价的不竭爬升，出格是深圳的下房价地区从祸田、北山，再移到宝安，再往西便到了东莞。因而，东莞的房价上涨一圆里是深圳的购置力中溢，东莞处正在最有益的天文地位上。

第两个身分是以华为代表的通讯财产从深圳大批搬家到东莞，给东莞的财产带了晋级换代的变革，突破了以台资港资内向型劳动麋集减工企业为主，房价十多年没有涨的场面。

由于从业职员构造发作了很年夜的变革，那些企业的员工没有再只是赚了钱便回故乡的挨工者，而是衍死了正在本地购房寓居的需供，正在如许一个财产变革的年夜布景下，东莞的房价才开端逐渐上涨，而那才是东莞房价上涨的最底子性的驱动力。

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东莞紧山湖

可是，东莞房价从十年没有涨，到五年涨两倍，今朝去看东莞房价涨幅曾经有面太高了，积累了必然的风险。因而，能否持续押注东莞，便是睹仁睹志的成绩。

PLUS正在客岁的保举投资挨次是：深圳、东莞战广州。深圳实在关于年夜大都投资者来讲，实际上是只可近不雅而无实践操纵性。

由于深圳的投资门坎太下，便算念购，年夜大都人也购没有起。那末接下去便是东莞，从客岁战本年房价涨幅去看，东莞必定是没有输深圳，并且必定是跑赢了广州。

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东莞以后便是广州。广州为何仍是一个没有错的投资都会呢？

由于广州它做为一线都会，它今朝的房价团体程度是四个一线都会程度中最低的，均匀房价只要深圳的一半，这类正在某种意义上便是投资高地。广州的经济开展程度固然正在2018年被深圳逾越，可是那个差异其实不年夜。并且广州正在教诲、医疗等许多糊口配套圆里仍旧抢先于深圳，因而具有必然的投资代价。

可是，广州的都会地区比力年夜，供给量也年夜，即便是挑选广州做为一个投资目标天，也没有是广州的每个地区大概是每个项目皆是值得投资的，需求详细状况详细阐发。

从2020年广州楼市的状况去看，比力活泼的地区是黄埔战北沙。黄埔能够道是薄积薄收，也是广州东进计谋的最年夜受益者。而北沙便是自贸区观点的启接者。从今朝状况去看，北沙部门地区曾经开端呈现了泡沫化的迹象，假如挑选投资北沙，需求有较少的持有筹办。

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除深圳、东莞、广州那3个都会以外，年夜湾区的其他热门都会能否像许多人道的，皆是投资的好挑选呢？我们去一一做个简朴的阐发。

惠州

惠州不断主挨的观点便是临深都会。临深那个观点不断炒做了靠近20年，炒做最凶猛的时分有人道惠州的某些地区会并进深圳，然并卵！

惠州也是一个供给量十分年夜的地区，的确也有十分多的深圳购置力进进到了惠州市场，但次要由于宏大的价钱好！

价钱仅相称于深圳的1/5以至1/10，许多仍是海景房，各人购起去眼皆没有眨。但购完当前才发明，做为投资品来讲没有涨，并且盈钱卖也卖没有失落。做为自住产物来讲又太近出有法子自住。

旅游天产严厉来讲便是一个斑斓的谎话，来玩住旅店没有喷鼻吗？为何要本人购套屋子放正在那边？一年365天住5天？别道利钱，光是办理费皆够住两个礼拜的五星级旅店了！即便价钱有所上涨，也不外是纸上繁华，要实正脱手时才发明险些不成能。PLUS不断提醒，惠州便是一个坑，并且是一个天量的年夜坑！

曾经购的人固然也会辩驳道：出所谓啊，购了能够当前养老，大概把怙恃接过去住。但是，等您实正老的时分，那屋子比您借要老借要破，您会情愿来住？至于把怙恃接过去住更没有靠谱，住正在全部小区出有几户明灯，也险些出有糊口配套，离病院借很近的年夜社区里，怙恃住正在那边三鼓收面甚么病，是否是有曲降飞机可让您实时赶已往呢？

自制便是最年夜的坑！如今脑筋进的火，每滴城市化成此后的热泪。

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中山

中山炒做得最多的便是深中通讲。从物理间隔上看，有了虎门年夜桥、虎门两桥，接下去再有深中通讲，中山便跟深圳靠近了间隔。外表上看是建立的，但实践上根本是扯浓。

缘故原由很简朴，假如是正在深圳事情要正在中山购屋子自住，最好先正在中山租一个旅店房间，然后天天开车往复深圳，看看能不克不及对峙一个礼拜。假如能够，那您就能够正在中山购房。假如不可，劝您仍是赶早消除了如许的动机。

中山从前取东莞的经济有必然的类似性，皆是内向型的减产业。可是到今朝为行，中山出有像华为如许的年夜型企业进进，中山的财产转型晋级取东莞完整不克不及等量齐观。因而，中山固然年年炒做深中通讲，但那两年房价是连续下跌的。

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珠海

珠海那个都会不断定位皆是戚忙旅游养老都会，道利剑了，便是出有甚么拿得脱手的财产。出有财产便出有大批的生齿流进，并且珠海的GDP是那两年才超越了江门。

以是不管珠海的都会建很多么标致、不管它的定位重复被修正、被付与何等美妙的远景战意义，仍旧不克不及改动珠海楼市，由于它一直是缺少本质性支持的。再减上珠海的房价早已超越东莞，不只未便宜，也缺少比价劣势，单单从手艺上道，珠海的房价不断处于超卖形态。

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佛山

佛山有财产有汗青有秘闻，但佛山的劣势取优势皆一样凸起。

佛山的优势有两个：一是佛山经济比力分离，从传统意义上讲，出有哪个镇区可以完整代表佛山。逆德人历来便没有以为本人是佛隐士，那便形成了寓居地区十分的分离，供给量十分年夜。以是多年去，佛山每一年的成交里积战成交套数皆超越广州。两是佛山是传统的老产业都会，它的财产更新速率也比力缓，人材流进也长短常有限。

佛山的劣势是取广州无缝对接，那么多年的广佛同乡勤奋，的确让许多广州人到佛山来购房置业。同天购房寓居的那个角度来说，佛山是独一一个能够实正完成的都会。

分离佛山的劣势优势，没有易发明，佛山分离的经济地区、宏大的供给量战有限的生齿流进，关于房天产投资来讲，是较着的利空。唯一少数的临广片区的房价涨幅能够跑赢年夜市。

总而行之，以上说起的都会皆是年夜湾区最具经济生机的，连它们皆有那么多坑，其他都会便更不消提了，各人也最好没有要碰了。看看肇庆10年只要33% 涨幅，便没有难懂利剑背后躲着几的酸楚取泪火。

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