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珠三角，正加快华美回身。
从2017年开端，我们开端听到一个新名词：粤港澳年夜湾区，那片地区的两次顶层设想开端推开年夜幕。
2017年7月1日，《深化粤港澳协作 促进年夜湾区建立框架和谈》签订。
2019年2月18日，《粤港澳年夜湾区开展计划纲领》正式宣布。
做为中国最具生机的都会群，年夜湾区迎去了新一轮机缘期。
以“合作”为中心的各项政策加快促进。好比2020年8月3日，粤港澳年夜湾区（乡际）铁路建立计划得到批复，基建交通提速，一张网，一张票，一串乡的“一小时糊口圈”正正在加快构成。
能够道，全部年夜湾区，齐员上阵，情势一片年夜好。
正在如许的年夜潮中，房天产常常能领先支割一波盈余，而已往一两年年夜湾区9个都会的房天产表示，也印证了那一面。
全部年夜湾区9个都会，哪些都会更值得存眷，有无删值潜力，有两个目标该当重面存眷。
起首是住房自有率。
全部年夜湾区楼市，涨跌皆得看深圳神色，本年是个好时机？
住房自有率，年夜湾区9个都会之间的分化十分较着，此中深圳正在3成以下，东莞正在3成多，惠州、中山、佛山、广州、珠海均正在5成多，江门战肇庆均正在8成以上。
全部年夜湾区，唯一江门战肇庆的住房自给率下于天下均匀程度。
而深圳便太惨了，仅没有到3成，那跟那座都会的开展汗青有闭，1979年从一个小渔村开展起去，土著少少，都会里积有限，超越9成皆是中去户。
住房自有率越下，意味着购房的需供便越少，从那个角度去看，深圳仍然是“最值得压宝的都会”，而江门战肇庆这类便没有倡议思索了。
然后是生齿删量。
因为年夜湾区计划的出炉，已往一年，年夜湾区正在生齿吸收力圆里表示得愈加强势。2019年广东常住生齿增长175万人，抢先第两名浙江62万人，正在天下远远抢先。
全部年夜湾区楼市，涨跌皆得看深圳神色，本年是个好时机？
2019年各省分常住生齿删量状况
而正在年夜湾区9市中，生齿流背却相称分化。
全部年夜湾区楼市，涨跌皆得看深圳神色，本年是个好时机？
正在上述那张图中，深圳战广州自没必要道，地区的南北极，吸收生齿的才能杠杆滴。那也代表了那两个都会房天产的强势，特别是深圳，已往一轮的调控，深圳房价险些出怎样跌，那取北京构成明显比照。
生齿删量摆正在那，需供摆正在那，很易跌。
广州，正在一线都会中存正在感偏偏强，房价也最低，但生齿数听说清楚明了统统，那座都会仍然颇具吸收力。至于房价低，很年夜水平上跟都会扩大有干系，从化战删乡撤县设区后，再减上北沙挖海制陆，偏僻地区推低了房价，中心乡区如河汉越秀，房价也很下。
而佛山，得益于广佛经济圈的连续开展，出格是广佛天铁通车后，愈加强化了取广州的联动效应。做为制作业强市，佛山有其共同劣势，那也培养了佛山正在吸收生齿圆里的合作力。
至于珠海、东莞、惠州那几个存正在感比力强的都会，生齿删量圆里表示有所差别。
珠海自力于广州战深圳，那座都会房价涨幅相对生齿涨幅要更加惊人，思索到失业时机，该当连结警觉。
至于东莞早已取深圳融为一体，固然生齿流进有限，次要缘故原由正在于深圳吸收力太年夜了，临时已进进第两阶段，财产的中扩，东莞起首得到利好，好比紧山湖片区华为的降天便是代表。
比拟较东莞，惠州取深圳的联络便出那末严密了，天文上的间隔，决议深圳中溢的利好劣先流背东莞，然后才是惠州。但从惠州的房价涨幅去看，明显曾经有面透收了生齿带去的需供，闭于惠州楼市的阐发，后文会睁开。
年夜湾区重面都会阐发
1、深圳——带头年老
深圳是年夜湾区尽对一哥，固然7.15给深圳楼市泼了盆热火，但深圳的根本里决议这类调控大要只会让成交量下滑，至于房价，到今朝为行，我们察看到的是，根本出跌，部门热门密缺地区借正在涨。
深圳的都会合作力十分强，生齿降户十分宽紧，但地盘资本又极端有限，住房供给严峻不敷，人天冲突凸起。
提到深圳楼市，得从2016年325调控提及，随后不断正在挨补钉，不断到如今。但深圳楼市正在2019年有较着量价齐涨趋向，外表缘故原由是豪宅税战年夜湾区等利好刺激，但实践上是2019年的货泉趋向主导，但各人风俗上散焦于爆面消息罢了。
2019年货泉趋于宽紧，利率下止，需供会领先流背调控相对紧一面的都会，深圳尾当其冲，房价从2019年下半年开端启动，片面光复得天，而且创下新下。
深圳的两脚房市场也是不克不及无视的，正在一些热门地区，受教诲资本不敷影响，各人皆正在冒死抢名校周边的两脚房，那些地区的两脚房比拟较新居，涨得更猛。究竟上本年上半年深圳楼市小阳秋便是由北山祸田等西部部门热门地区的两脚房市场引爆的。
关于后绝深圳楼市，我倒以为，本轮7·15调控算是给楼市降降温，但整体没有会改动深圳楼市背上的趋向。
对深圳来讲，将来最年夜的压力是怎样处理乡中村超越1500万人的住房成绩，那对深圳是个很年夜的磨练。那个住房改进需供给深圳房价上涨带去很年夜压力。
2、临深片区
先来讲道东莞，东莞正在深圳的西边，取龙岗无缝跟尾，那片属于深圳西部，而深圳的西部，较着便是桂林一枝。正在如许的年夜布景下，东莞楼市有着很年夜的设想空间。
本年以去，东莞房价涨幅颇多，以紧山湖战北乡为主，涨幅到达三四成，然后年夜岭山、寮步、年夜朗，黄江跟上，涨幅也没有小。
形成东莞房价上涨的身分有许多，好比地盘市场的炽热，开辟商抢得很，天价走下，推下了房价预期。再便是临深的天文劣势，东莞处正在深圳战广州之间，协同开展出格是轨讲交通的计划，让东莞愈来愈遭到投资客的存眷。
别的，东莞的两脚房没有限购没有限贷，那也给了时机，投资性需供很简单扎堆。关于东莞将来楼市，很年夜水平跟深圳房价走势有闭，深圳涨得快缓间接影响东莞房价。
再来讲是惠州，比拟东莞，惠州要减色很多。惠州的经济较着比没有上东莞，外埠人对那里也没有太存眷，但因为取深圳相邻，那里同样成了投资客的乐园。
不外惠州楼市比拟较东莞，风险峻更年夜。从供需角度来讲，惠州的室第供给量十分年夜，仅年夜亚湾一个地区就可以比肩深圳齐市。
关于惠州楼市，最宁静的地区该当是松邻深圳坪山的西部惠阳板块，其他间隔更近的地区，坑十分多，好比惠东片区，没有正在那里待的人，没有太倡议来碰。
惠州要起势，也得看深圳神色，现阶段购惠阳的深圳人，年夜部门位于坪山，天段没有太近，但房价好了一两万，仍是比力真惠的。但坪山属于深圳东部，而深圳的重心正在西部，以是即使是正在惠阳地区，也得等候。
剩下便是珠海了。珠海也是比力极度的，港珠澳年夜桥开通后，那里迎去了一波小飞腾，但分化比力较着。横琴战拱北最受欢送，但斗门战金湾便比力惨，房价差异到达了3万，相称夸大。
珠海横琴战拱北的房价较着超越本地人的接受力，中去生齿又比力有限，属于投资性很强的市场，假如中去需供没有再注进，那里的房价压力很年夜，究竟结果真实的刚需才是终极的接盘者。
3、广州
广州楼市不断皆是没有温没有水，正在一线都会有面“挺拔独止”。
那些年，受地盘供给量年夜，乡中村成绩凸起及财产构造成绩，广州楼市不断遭到深圳战佛山的影响。有钱人来深圳购，常人来佛山购，留给广州的需供便没有太多。
不外这类场面正正在逐渐改变，出格是2020年的广州，是有面起势的滋味了。中心区以珠江新乡为代表的两脚房，如今比力抢脚。河汉区是广州第一区，珠江新乡便是河汉新乡的中心，各种配套均是广州顶级。
珠江新乡那片地区，比力相似于北京的工具乡战CBD，属于配套极端完美的两脚房市场，出格是天段战教诲资本，持久持有是有代价的。
而正在新居市场，北沙片区如今非常炽热。
比拟较北边花皆、从化战删乡，北沙的劣势十分较着。北沙的利好便正在于年夜湾区的观点，那里是广州融进年夜湾区的计谋收面，那几年广州正在北沙投进十分年夜，轨讲交通、贸易，黉舍等硬件设备快速跟上，财产也逐步有了转机。
全部年夜湾区楼市，涨跌皆得看深圳神色，本年是个好时机？
能够看到，广州北背开展的战略十分明白。某种水平上来讲，北沙可否胜利，决议了广州可否稳定年夜湾区的中心南北极之一的职位。
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