惠州这个倒霉邻居，把东莞这些镇坑惨了

随心所欲480

—— 自在投资，佛系写文 ——

惠州那个不利邻人，把东莞那些镇坑惨了

那是 唐宋 的第 83 期本创分享

文 / 堂主唐宋

东莞房投的【悲剧三连击】（上）篇

1

您个坑王

惠州那个不利邻人，把东莞那些镇坑惨了

房投圈老炮女皆明白，惠州是个坑，
一脚水爆两脚冰冻，出来简单出去易……
但许多人没有明白的是：
惠州不只坑本人，
它狠起去连隔邻的好邻人东莞皆坑。
常听石龙、常对等天的伴侣埋怨，
他们不断念没有大白一件事：
东莞从客岁9月到本年7月
那一波少达远一年的年夜涨止情中，
东莞主乡区、紧山湖、临深皆**的涨了一波，
此外强镇也皆有没有雅的表示，
可为何经济其实不好的常安然平静石龙，
楼市的表示却那么好？
正在已往那一年的年夜涨止情中，
紧山湖战北乡的两脚楼盘，
上涨到达80%以至100%的皆有；
临深固然一开端表示欠安，
但五一以后的两个月也开端收力，
优良两脚楼盘上涨了40-60%没有等；
火城多镇则由于购置力天赋不敷，
涨幅好了面意义，只要20%-30%，那也能够了解，
但常安然平静石龙的经济可其实不好啊，
有钱的富人圈、中产圈也很多，
可为何涨幅也唯一20%-30%，
居然也沉溺堕落到涨幅最强的第三梯队。
出有比照，便出有损伤，
以是，常安然平静石龙的业主们烦闷了：
那较着取本身气力没有符啊？
缘故原由安在？
本相只要一个：
那里，离惠州，太！远！了！

2

天堂邻人

惠州有大批的、以至海量的、
低价的、仅仅七八千元的两脚房，
您们的上涨动力，被那些“海量低价两脚房”给密释失落了，
那些海量两脚房如同千斤坠，
正在离您车程只要非常钟的处所拖着后腿……
许多人能够听没有大白，
为何惠州会影响东莞的石龙、常仄？
挨个例如，好比道，
石龙正在上涨前的两脚价钱是1.4万，
本来假如接下去的一年中，
假如有3000人购置两脚房的话，
是能够把当地两脚房价钱逐步“购下”，涨到2万的，
惋惜，那3000人仰面一看，
中间非常钟车程之天的莞惠接壤天带，
好比道惠州的石湾、园洲、龙溪镇等，
没有需求1万4，而只需求7000元
就可以购到两脚品牌次新小区，
且配套的黉舍、情况也其实不太好，
开车固然多了十几分钟，
但究竟结果价钱自制了一半啊……
因而，本来的3000人刚需购置力，
此中2000人皆跑来中间的惠州购了，
只剩1000人购了石龙当地……
成果，因为当地购置力中溢，
本来该当能涨到2万的石龙，
因为足足流得2/3的购置力，
只涨到一万六七时，便开端后继有力……

3

被坑名单

惠州那个不利邻人，把东莞那些镇坑惨了

“被坑名单”上的东部各镇
实践上，石龙、常仄只是典范代表，
理想中，被惠州坑的没有行那两个镇，
正在那份”被坑名单“上，
另有石排、企石、桥头、常仄、
开岗、樟木头、浑溪……
但凡挨着惠州那不利邻人的东莞镇街，
皆或多或少的被其拖乏，无一幸免……

惠州那个不利邻人，把东莞那些镇坑惨了

或许有人会道：那些镇涨没有起去，
怨人家惠州干甚么，您那是正在教“特没有靠谱”甩锅吗？
哈哈哈嗝，行尽于此，随您怎样念……

4

沙堆辐集论

假如把沙堆去比方一个地区的楼市上涨力，
是很形象战活泼的：
沙堆的下度，代表价钱，
中间区最下，周边逐步低落，
沙堆的每粒沙，代表一个购置力（人），
中区心最下最集合，
但又会背主动背价钱更低的周围迟缓活动，
莞惠接壤天带，又构成一个价钱断崖，
以下图的价钱图形构造：

惠州那个不利邻人，把东莞那些镇坑惨了

假如石龙的楼价念从J1降到J2。
它并非100小我私家间接购中间地区的100套屋子便够了，
而是需求3000人把全部“E区”挖谦，
中间区才气严严实实的降到J2，
不然，中间楼价便是海市蜃楼，一阵风即倒
固然，一个地区的楼价，
必然是多种身分配合感化的成果，
东部镇区除沾恩州影响那一身分以外，
另有许多别的缘故原由：
好比道，它们皆没有是下支出人群失业中间，
出有下新财产的下支出人群去支持更下的楼价，
只靠当地传统财产人群购置力，
购房用于“自住”，且抵御一下通货收缩仍是能够的，
但假如念有很年夜一波贬值去赢利，倒是很易，
那些镇区启接了一部门主乡区战紧山湖区购置力的中溢，
但也有许多本镇购置力中溢到惠州，
两两抵消了一部门，招致团体上
也并出有增长太多购置力……

5

裂变周期论

有些地区，三四年可完成一次资产裂变；
好比道紧山湖、北乡、临深……
而另外一些地区，六七年才气已完成一次资产裂变，
好比道火城、东部镇区、临惠镇区……
那末，假如我投资的地区裂变周期更短，
正在一样六七年的性命中，
我的资产能够裂变两次，
而他人只能裂变一次时，
我的财产便比他人增加的更快……
以是，准确的房投选筹，
不只是看投资本钱、投资性价比，
借要看投资的裂变周期。
以至于，正在必然状况下，
投资本钱以至皆没有是最次要的，
“裂变周期”的排序，借要更靠前一些，
那是我做为一个房投老炮的小我私家概念，
有爱好的话，您品一品
闭于“裂变周期论“，
当前偶然间，我再单列一篇来说……
自在投资，佛系写文，
我是唐宋，房投老炮女一枚，
没有接告白，没有写硬文，没有吹没有乌，
我脚写我心，只保举最靠谱的房产投资，
下期，我再接着聊聊：
东莞房投的【悲剧三连击】（中）篇
——“火城投资的那些坑”
——唐宋，2020.11.13 于紧山湖
唐宋道：念看更多我的房投条记，请搜刮微疑定阅号【房投书院】

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