深圳楼市现状：高端在观望，中端在打新，低端在抢房

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深圳楼市近况：下端正在张望，中端正在挨新，低端正在抢房

千条楼讯没有及一笔倡议。——我是三叔，您相知恨晚的购房智囊，自始自终带您赢利！
以下为“ 三叔道房” 微疑公家号粉丝发问粗选



发问：三叔，关于深圳今朝的止情，合适上车吗？别的祸田的婢女黉舍怎样？感谢！
答复：详细借得看预算几，1000以上今朝多处于张望形态，我也倡议先做张望；中端600-900之间的今朝多处于一种四处挨新的形态；300-600之间的小刚需，因为此类刚需房正在豪宅线下，买卖比力活泼，倡议此类客户尽早上车。
婢女属祸田尝试团体，客岁的11月14日以侨喷鼻本国语为根底的深圳市祸田区尝试教诲团体建立，那是祸田区继建立白岭教诲团体、荔园教诲团体后，下出发点挨制的第三个品牌教诲团体。侨喷鼻本国语远五年去，成就一起背上。但婢女能否可以到达侨中的程度以至是逾越，与决于两个要素，一是师资力气，两是死源。再是，名校需求积聚，积聚校风、积聚师资、积聚名誉。整体来讲，前期看好，详细看好的水平，正在于前期表示。连结持久存眷中。


发问：教师，我有两个小孩，年夜的两年后小教，现有鼎太风华一套三房，方案典质再购一套1800阁下北中下新或北两中的教位房，投资为主统筹自住（两小孩读完书16年），叨教那是好的标的挑选吗？如今是好的进场工夫吗？
答复：北山这类级此外教区房是没有会跌的，曾经相似祸田百花尝试这类，每一年城市不变删值，以是没有存正在欠好的“机会”这类观点。一样，北山顶级的黉舍挑选今朝便是海德战下新单雄，但那两位年老楼龄有面老了，而且极贵，要自住16年，删值圆里是好挑选，但或许没有是最好的挑选。假如没有是出格寻求顶配教位的话，另有一些其他潜力股选脚值得思索。


发问：三叔好，新人尾问：由于小孩曾经1岁多，事情也快不变，筹办凑尾期正在北山找一套750万之内的屋子，满意自住+教位（小教、初中），代价能跟得上年夜盘的屋子。家里要住3个年夜人1个小孩，正在后海上班，是深户尾套房，年支出60阁下、将来1-2年能到80-100。
1、看过豪圆花圃、金钟年夜厦、芳华故里、保利乡花圃、当代乡华庭、疑战自在广场、汇宾广场、中海丽苑、西海湾花圃、碧海天、云海天乡战西海明珠花圃。从教区、户型、价位看，对云海天乡较合意，请您面评、倡议一下。
2、北海中教、育才教区的屋子出怎样看，育才那个价位的屋子太老，北海可选的小区少。能否有值得存眷的小区要来比照看看？
3、也来看过部门新盘，次要介怀交房工夫皆比力暂，新居透风战托付借得再等。今朝购两脚房上车能否适宜？
4、那个预算正在宝中购有更好挑选吗？
以上，感谢三叔。
答复：您好。1、豪圆花圃，科技园，2000年阁下楼龄偏偏老，小区情况普通，北中年夜冲；
金钟年夜厦、芳华故里皆位于北山中间，两个屋子挨着，皆是2002年阁下建，远天铁，独栋小区，带教府中小教；保利乡花圃带了面花圃，情况要好过上里两个；当代乡华庭一楼底商，有面乐音；疑战自在广场，后海，北师年夜，小区情况借可；汇宾广场，乐音年夜；中海丽苑，2000年建，小区小，有一面面花圃，教府中教；西海湾花圃、碧海天故里，后海，花圃小区，皆能够思索；云海天乡，后海，花圃小区，教府中教；西海明珠花圃，商住混淆，职员比力纯；
倡议只管以远天铁，带花圃，楼龄新一些的为主。
2、北海中教能够看下，如雷圳、阳光花天苑；
3、750之内倡议两脚淘笋
4、其他挑选详睹内乱部门享。


发问：新人尾问：一． 今朝近况：1、牢固资产：惠州北站银河天睿，99仄三房一套，150万阁下，短款70万，谦三年。2、活动资金：月牢固人为得手3.5万。卖了佛山斗室已网签，背工头现金200万，估量来岁1月能得手。3：地区：男圆正在龙岗年夜运上班，女圆正在深圳年夜教四周上班，离年夜运25分钟车程。2、诉供：刚需住房，能统筹教位最好，没有要跑输年夜盘。计划1：惠州屋子保存，再持有3~5年阁下，等天铁14号线耽误至惠州，卖失落，做为深圳两套资金滥觞。今朝购龙岗中间乡保利上乡大概东皆中心王座，天铁次新，教位正在龙岗过得来。保利三房正在530~550万，尾期资金缺心100万阁下，压力有面年夜。两房正在450~500阁下，屋子稠密。计划2：惠州卖失落，可是需求工夫，回笼资金80万阁下。如许估量能够购个600~700的屋子，可是担忧年夜运年后一波涨幅，间接抵消失落了尾期增长部门。
针对我们的区位战资金状况，您有甚么好的倡议么？
答复：您好。惠州银河天睿盘是出有成绩的，但溢价偏偏下，片区供给量年夜，将来天铁开通有必然的利好。但您把那个标的的资金量设置到深圳，3-5年的支益没有会输给惠州。全部银河丹提盘很年夜，以是便今朝您念挂牌卖进来，需求挨很年夜的扣头才气卖进来。我的倡议是先测验考试挂牌，正在来岁小阳秋之前假如不克不及卖出，则先正在深圳购500阁下的。能卖出则正在深圳购600-700的。别的一面由于惠州那盘回笼的资金也其实有限，也可先拿着，然后念法子增长多一面资金踮踮足购保利三房。其他挑选参考内乱部门享。


发问：三叔您好，我战老公筹办购尾套房，尾期三成，预算是180，总预算600阁下。之前看了您的一些常识分享，让我们做为第一套房的购置力有了很多根本的认识战辨别力。正在看了很多屋子战踩盘后，也期望获得一些三叔的倡议！我正在北山上班，老公正在龙华，将来筹办要小孩，念趁着STSD三成尾期的时机购个小三房。自住同时也期望能有上降的空间。次要硬目标有【无电梯】，【无商圈】，【如今战将来天铁计划没有正在1千米范畴内乱】；
硬目标有【小三房】，【幼女园】，【间隔天铁1千米阁下】，【没有至于太老能有泊车位】。今朝念正在交通比力便利的宝安、祸田、龙华购房。解除失落了罗湖等出泊车场的长幼区。
现有几个成绩念就教三叔：1、我们有正在存眷几个新居子，新盘的话今朝比力心火龙华梅林【战颂轩】、【不雅澜启乡】、光亮【光年四时】，叨教三叔以为那三个屋子怎样？2、怕挨新失利，我们那边也正在看两脚房做为备选，次要看房地区正在宝安碧海湾天铁站周边战皇岗港口旧改片区，碧海湾有【招商果岭】，【富通乡】（据中介道楼下另有穗莞深乡际铁路的站面没有知实假），皇岗有【港田花圃】，【天泽花圃】（皇岗的年夜多皆是喷鼻港业主，总担忧买卖历程会比力费事）。叨教将来5年去看，皇岗旧改战宝安碧海湾哪一个更可期？
3、根据我们那个预算，三叔另有此外新旧屋子保举吗？4、最初最初，不雅澜战光亮做为最初备选能否也有适宜的小区呢？感激三叔翻牌解问！
答复：您好。1、战颂轩能够思索；不雅澜启乡远少湖站，也可思索；光年四时远光亮年夜街站，配套圆里借需求面工夫，合适中持久持有。2、招商果岭情况仍是能够的，交通是个成绩；富通乡能够思索；港田花圃，皇岗港口，能够思索，不外有必然的没有肯定性，天泽花圃有必然楼龄，房钱盘占多数。皇岗旧改有必然利好，但从久远看，西部碧海的删量会年夜一些。3、沙井、不雅澜的挑选可参考内乱部门享。


发问：三叔好，就教：1、今朝近况前提：1.牢固资产：我们脚上有两套房：一套金天梅陇镇106仄的年夜三房，市值大要700W多（短200W），玖龙玺89仄，市值900W多（短300W），2.活动资金：脚头200W，每一年支出100W。
2、诉供：梅陇镇那波房价根本出有涨，又出有好的教位，觉得留着出有甚么代价。玖龙玺也出有跟上年夜盘，龙中也没有明白好欠好。今朝念置换成：投资+教位劣先，大概自住+教位的好屋子。计划一：卖梅陇镇；计划两：卖玖龙玺；
计划三：两套局部卖失落；
3、考虑：
1.远期北山、喷鼻蜜湖必定是横盘，换的话，梅陇镇会有补涨的能够吗？
便算卖失落梅陇镇，换一个自住减投资，脚头也便七百万，减上我们算两套，伉俪两皆有按掀记载，尾期八成，只能购八九百万的屋子，觉得购没有到好的屋子。
2.假如卖失落玖龙玺，来岁等成就出去，考的好的话，是否是有能够会补涨面？
3.假如两套局部卖失落，大要1300，换一套优良的屋子，大要2000W阁下，如许是否是比换一套，投资代价去看，会比力好？必定得是按掀能够做到五成，并且能够四处挨新。
您保举哪一种计划呢？有甚么更好的倡议吗？
4、真天考查：
周终踩盘：
1、深圳湾：泰初乡，澳乡（89四房，操纵率下），曦湾天馥（北北单阳台，看海，视家坦荡），不祥龙
2、后海：漾日湾畔，不雅海台等。
比力合意深圳湾。喜好澳乡的89仄的屋子，可是小区情况比没有上泰初乡。曦湾天馥屋子很喜好，可是太贵，有投资代价吗？
3、喷鼻蜜湖：喷鼻格丽苑，喷鼻蜜本著（看了一下89的复式，能够做四房，北北通透，操纵率比力下），翠海花圃，俗祸居（89小三房，户型朴直，构造比力好，小教是白岭尝试，是否是有潜力？），听泉居。比力喜好翠海的教位战小区。
4、碧海片区本念看下富通乡，可是看年夜情况比力混乱，有面看没有上。
您有甚么好的倡议吗？那些盘，您保举哪一个？
答复：您好。1、金天梅陇镇，白山边沿，小区情况自住借能够，但天铁近，教位普通，可脱手置换；玖龙玺，利剑石龙天铁上盖，远深圳北商务区，但那些年皆借出有开展起去，利剑石龙又是属于一个交通关键的地区，开展极端有限，即使成就出去了，动员没有会很年夜，由于其价钱也未便宜，天段代价才是最次要的身分，没有自住可脱手置换。
2、两套皆能够脱手。
3、泰初乡、澳乡、曦湾天馥皆能够思索的，区位很远，占有深圳湾天段，远天铁；曦湾天馥单拼占多数；深圳湾是深圳人换房的最终目的，跑赢局势出成绩。
4、翠海花圃没有错的，教位也好，便是有必然的楼龄；开正喷鼻蜜本著要新一面，可做次要思索；喷鼻格丽苑再次之；竹子林做最初挑选。
5、碧海便不消看了。要看便看宝中。
假如重视寓居体验的深圳湾，重视自住+教区的思索喷鼻蜜湖。


发问：叔您好，看了您的部门答复深感服气，您太凶猛了！我有些猜疑期望解问。起首我长短深户，谦五，尾房尾贷。今朝方案正在深圳西边购一套房用去投资，完整没有思索自住。期望总价正在650w之内。由于我今朝出有成婚，教位8年以内用没有上。以是期望持久投资，持有衡宇最少五年以上，衡宇涨幅最好能逃上战超越年夜盘。以是总结一下我的请求是（分前后）1.将来五年到10年涨价状况较好；2.思索教位，初中教位劣先，教位次要做保值根据。3.思索交通便当第三。今朝看了20套房阁下，次要正在北中战前海北。今朝心火的盘有：1.雷圳碧榕湾2.友邻公寓或深蓝时节3.把戏年花郡供三叔看看我这类状况该当挑选妥当的教位房仍是来沙井看看供暴击？假如看教位，那末上述几个盘内里哪一个将来涨幅较好？
答复：您好。您列的那些盘之前皆有保举过，论教位雷圳（荔林小教+北海中教）；友邻公寓（北两中教府中小教）；深蓝时节（北油小教+教府中教）；把戏年花郡（宝安小教+海韵中教）。我的观点：把戏年花郡>雷圳>友邻公寓>深蓝时节。假如是中持久投资沙井能够思索，看下内乱部门享。短时间需求分离自住则思索北山。


以上为“ 三叔道房” 微疑公家号粉丝发问粗选

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