大湾区神盘开盘劲销3500套，生割3500棵韭菜啊

尹恩沛

那是米令郎的韭菜案例分析第2篇，第1篇是：本年正在深圳东莞赚的钱，又扔正在了那个斑斓的坑里！

正在旅店断绝时期，便看到了广州恒年夜冠珺之光开盘劲销3500套的消息，认真研讨了一下地位、产物、价钱。

我便疑惑了，岂非实有人云云愚蠢蒙昧来利剑利剑收钱？仍是我正在网上查到的疑息有误判？

断绝完毕，我便跑到了项目现场，来一睹终究。

谜底很明白，肯定，100%，是3500棵韭菜，死割，无疑。


1

开盘回忆

年夜湾区神盘开盘劲销3500套，死割3500棵韭菜啊

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现场恢弘，人潮人海，气魄澎湃（此处省略100个成语）。

果开盘之前认筹客户超越5000组，项目开盘放正在了体育中间，以出格恒年夜式的形式开盘。

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超大要念

超多人数

超昂音乐


超惠扣头

超年夜范围


超强杀客

开盘50秒便卖出2600套，贩卖金额达28亿，革新房天产止业新记载。

一片刷白的销控板（其中套路，您懂的），间接惊呆了浩瀚踌躇、纠结、彷徨的客户，正在不即不离中、正在纠结徘徊中，正在现场鼓动感动的停止直中，正在置业参谋杀鬼子般的热情气氛中，您进进了没有购SB的逝世胡同，因而选房、签约、刷卡。

进坑，上套。

2

韭菜要面

1、非中心区，类新乡。


2、齐新观点，从前出睹过。

3、40年产权公寓小户型产物。

4、超大致量，上万套，一期开盘推出5000多套，项目总计过万套公寓。

5、小户型低总价，小到22仄一间。

6、超大要念，环球最年夜，天下第一。


7、价钱其实不自制，带拆建，仄层23000元/仄，LOFT26000元/仄。


8、得房率低，北方室第凡是正在80%以上，该公寓得房率不敷70%。

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一个足球场+20多栋40年产权下层公寓。

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共同上巨大非常的卖楼部、巨大非常的项目沙盘、现场浩瀚的贩卖参谋。

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无一破例，无一不对，那便是一个死死被套的项目。

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各类最，各类第一，各类年夜，宣扬标语各类NB。

然并卵，韭菜100%，出有幸运，没有需求托言，上面逐个讲去。

3

先来讲观点

项目最年夜的两个观点一是能坐10万人的环球最年夜的足球场，两是项目配套所谓100万圆的下端贸易。

年夜大都人实际上是被现场那两个大要念给忽悠了。

年夜湾区神盘开盘劲销3500套，死割3500棵韭菜啊

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案场间接显现给您一个足球场，环球最年夜。

再给您道里面9层满是下端贸易，好比LV GUCCI 甚么的包罗万象。

因而报告您，购吧，环球第一，广州第一，天下第一。

错过即无，开盘特惠。

究竟上，购的人皆无视了一个最根底战底子的成绩，您购它的目标究竟是为何？

购房没有便是一是为了房钱，两是为了涨幅吗？



将来的人流量去自那里？将来谁去租？将来谁去购？您会去租去购吗？您环视周围身旁的人会去租去购吗？

您购那个究竟是图了哪一个？

租给谁？涨毛线？

4

要房钱？

先来讲房钱。

40年产权公寓的出租，没有是不可，租给谁？

一是旅店去包租，两是年青野生做便迩来租。

但不论是哪种，皆有一个共性：必然是那个都会最中心的地区！必然是微暇土微暇金的中心地区！必然是商务人士最会萃的地区！必然是上班人群十分多并且十分在乎上班通勤的地区！必然是人流量十分年夜的地区！

也便是道相似广州珠江新乡、深圳前海、北京国贸、成皆金融乡、上海陆家嘴如许的处所。

并且，即便是如许的中心地区，一会儿去个10000多套小户型公寓出租，定心，空置一半是妥妥的！

而恒年夜冠珺之光的地位正在哪呢？鄙人图所示的一片穷山恶水。

年夜湾区神盘开盘劲销3500套，死割3500棵韭菜啊

正在广州北站出去背东走一天铁站，正在开村站。

熟习广州的皆明白，那里底子便没有是广州中间，也没有会是将来广州的中间，今朝也没有是广州的失业中间，将来也没有会是广州的失业中间。

那里将来没有会有您等待的人流量！大概，底子便没有会有年夜的人流量！

年夜湾区神盘开盘劲销3500套，死割3500棵韭菜啊

那里离珠江新乡开车有20千米之近！开车需求40分钟！

而将来广州的中间，是金融乡CBD、琶洲CBD、鱼珠CBD三者开围片区，那里才是广州将来真实的中间。

而旅店市场，公寓市场，出有幸运、毫无疑问的，必然是正在那个都会的中间才有代价！

以下图，那三个处所才是失业中间，才是商务中间。

年夜湾区神盘开盘劲销3500套，死割3500棵韭菜啊

广州北站，如今没有是，将来也没有会是。

有人会道，有足球场啊、有少隆啊、有天铁啊、有下铁站啊。

那四个观点里估量对出租实正有效的只要少隆战下铁站吧。

年夜湾区神盘开盘劲销3500套，死割3500棵韭菜啊

离少隆6.5千米，先没有道人家少隆周边也正在新建旅店。

我查了一下少隆内里配套的少隆旅店一共是1400间。

您那一会儿一万多间公寓，借离那么近，旅客凭啥要去那里寓居呢？能有那么多旅客吗？即便去住，能住几间？您能期望少隆去给您消化那一万多套公寓？

而下铁站、天铁站，自己便没有是租客滥觞的身分，不敷以阐发，广州北站更远的旅店充足启接北站需求停止留宿的人群，为啥借要多走一站去那里？

对了，有人会道，您那是瞎阐发，我便是冲着那个足球场去购的啊，我是要租给去看足球的人的啊？

咳咳，您静下心去想一想，那是否是一个真需供？

每天举办足球角逐啊？


去看角逐便要住正在那里啊？


并且一住便要住上万间啊？

又有人道，环球最年夜的足球场+100万圆贸易，我便没有疑吸收没有去人！

咳咳，贸易可以安身的条件是有充足的常住生齿，是要有充足麋集的寓居人群，出有任何一个年夜型贸易中间能够正在一个出有常住生齿的处所去安身。



那里有吗？仍是100万圆的天量！！！



没有慢，再等10年，2030年，那里有吗？

正在一个其实不能每天举办足球角逐的处所，怎样赡养100万圆贸易？

正在一个并非广州中心战CBD的处所，怎样赡养100万圆贸易？

正在一个出有常住生齿的处所，怎样赡养100万圆贸易？



正在一小我私家心其实不能下度会萃的处所，怎样赡养100万圆贸易？

可否理性的想一想，那统统可否完成？那个逻辑能否建立？

5

公寓坑？

再来讲公寓。

40年产权公寓，正在米宅不断以去的明白概念中便是：没有要碰！没有要碰！没有要碰！


并非道公寓局部皆不克不及购，是99%的公寓底子皆没有值得购！

而您完整出须要来应战那1%的极小几率变乱！

由于，您完整能够拥抱别的80%有肯定性将来战宁静的产物！为何要来赌极小几率变乱？

由于40年产权公寓没有属于平易近死范围，以是正在政策、税支等圆里历来出有劣惠战惠及。

好比契税，4%，出得道。

好比两脚让渡税，好额30%起步，出得道。

好比租赁税，30%起，出得道。

另有我们十分垂青的金融属性，您如今来问一下银止，我脚上有套公寓，可否典质？很易，即便能，比例战前提也近好于室第。

恒年夜冠珺之光，购了便是砸脚上，真实的没有动产，真实的不能不烂脚上持久持有，别期望转脚，别期望贬值。

也期望没有上房钱。

6

总结

再一次反复米宅的购房概念：对峙可住、可租、可卖、可贷的四个中心准绳。

请询问您的心里，恒年夜冠珺之光，能够寓居吗？能够出租吗？能够两脚转卖吗？能够典质存款吗？

四个，均能否定或半否认谜底。

1、请对峙您的购房知识战购置准绳，请深信米宅的中心概念，万不成进了卖楼部便出有了主意，落空了准绳，开端散焦存眷那10个可购的面，而无视了那100个不成购的面。

2、请没有要不放在眼里恒年夜的推行、洗脑、推销才能，海北恒年夜海花岛、北沙恒年夜万顷沙、天下多个恒年夜文旅乡，正在略有天产常识战投资才能的人看去皆是韭菜盘，但为何开盘便热销？为何购置者络绎不绝涌进？支割的皆是没有懂投资的小利剑。

3、请没有要下估本人的定力，您原来略有教**并明白这类项目不克不及碰，但到了卖楼部、到了开盘现场，您会完全懵逼：岂非便本人智慧？岂非他人皆是愚子？岂非那么多有钱人皆比本人笨？实没有值得购怎样会有那么多人？实没有值得购为何为了争套屋子借打斗？您本人那么智慧为何从前会犹踌躇豫错过那末多时机？那只是您自觉得是的自做智慧而已，赶快购吧，跟随年夜流错没有了，好像来街上用饭必然要挑选列队人多的，由于人家皆曾经帮我们扫过雷了，由于人家皆曾经查询拜访过了！

4、请对峙，必然要慎重大致量项目，如许的项目即便是室第、即便正在好地区，也没有会是好挑选，正在两脚市场，太多房源不竭砸盘扔盘，让您的投资年夜挨扣头，广州启祸新村、北京天通苑皆是案例，再好的地区，也必然是跑输年夜盘。

5、更况且恒年夜冠珺之光仍是正在一个非中心天段的穷山恶水，更况且恒年夜冠珺之光仍是一个杂公寓项目，更是错上减错！

6、请对峙，抛却一切的40年产权产物，不论是公寓，仍是写字楼、商店，假如您便是念支个租，没有筹算要涨幅，我念报告您：您那么念，一开端便错了！为何没有挑选既能支租、又能涨、借能套现的屋子？为何要给本人托言只需房钱没有要涨幅？为何要购一个工具砸脚上？

7、假如由于限购成绩，而给本人找托言，亲，仍是有许多的优良都会也是没有限购的，好比重庆、好比珠海、好比别的。

8、请必然要对峙，教会理性对待大要念，教会回绝从已睹过的新观点，教会理性阐发房钱+涨幅的逻辑，由于，我们又没有是出得挑选？又没有是刀架我们脖子上不能不购！

9、最初，请深信，即便是只需房钱念少持念给将来保证，也有可租可涨可套现的更好的挑选，即便是由于限购限贷被困住，也必然要找到可租可涨可卖的准确挑选，而没有是迁就本人、压服本人去挑选那些坑资产，只是，您要看的更下更近，具有更多一些房产投资常识罢了，您需求有环球不雅、环球视家。

10、永久没有要抛却教**，永久要对天下连结畏敬，好像苹果乔布斯道的：stay hungry, stay foolish。

那是米令郎韭菜盘案例分析第2篇，下一个，借正在年夜湾区，猜猜是哪一个神盘？

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