广州楼市：这几个地段的房子，贵过头了

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我是雕叔，专研楼市十余年正在数十座都会投资购房，持久停止真天市场调研，挑选年夜于勤奋！将来10年仍然能够靠购房躺着赢利

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发问：雕叔，尾套尾贷，尾付90，流火1.5万，两胎家庭，年夜宝将三岁，果会换事情没有思索通勤工夫但需交通便利的，自住兼投资，供保举，感谢。
答复：尾付90万，倒推总价300万阁下，假如用一面杠杆的话，便是300-350万左阁下左，分离有限的疑息，请求通勤的便当性，和自住+投资： 1、老黄埔片区：天铁13号线、5号线沿线的次新楼盘，总价330-360万的三房，好比万科都会花圃、中鼎君战名乡、万科金色悦府 2、番禺万专片区：天铁7号线、将来18号线天铁，俗居乐花圃、佰利山等


发问：雕叔，叨教河汉华裔病院四周的单体电梯楼，4.8单价购个60几圆的，会没有会贵？次要是离上班所在较远，有公交中转，念过渡几年；缺陷：1.靠华快，有乐音，2.周边糊口配套没有齐，只能依靠内部商圈，3.间隔天铁较近，只能依托公交出止，五年后有天铁预期，4.户型较多，一梯N户，担忧职员较纯。衡量利害之下，雕叔以为值得动手吗？
答复：电梯单体楼，地道4.8万的单价，实在曾经没有低了。我觉的您的成绩正在于： 1、购那套房的目标出有很明晰，大概道出有散焦起去； 2、另有便是您的尾付预算是几，由于尾付预算的几，决议了能购的起购得了的屋子的范畴战地区板块，一般人便是要正在必然的预算之下，只管购“垫垫足”可以得着的屋子 3、期望有时机能睹到您，让雕叔给您把评脉呗


发问：雕叔：17年2月份动手中泰天境花圃（三期），曾经支楼1年，广州户心，萝岗上班，月供能够承担1W，尾付能够筹款100W，是卖失落置换仍是用家人房票购第两套？第两套是购科教乡仍是老黄埔？
答复：广汕公路镇龙镇，中泰天境 假如倾向于自住，便购科教乡萝岗何处吧，购三房实在出成绩的，东荟乡、中海毁乡、金色胡想，以至科乡山庄 假如倾向投资的话，购老黄埔也没有错，必经价钱偏偏低一些，万科都会花圃、黄埔花圃、黄埔俗苑


发问：雕叔您好，能够片面面评一下东圃的上品箐园那个楼盘吗？小我私家以为楼龄新，小三房的产物皆挺好，离将来珠村天铁间隔1千米阁下也没有近。
答复：上品菁园到将来珠村天铁站1千米，勉委曲强算天铁盘 次新、小下层、中小户型、糊口配套无短板，教位羊乡花圃小教，我以为除新开产物好以外，合适自住，投资不当，并且也出杠杆，费事


发问：雕叔，怎样判定一个楼盘值没有值得投资？
答复：广州止情出去之前，您看看那个工夫段哪些盘的价钱欠好砍价的，大要率皆值得投资了 普通挑选郊区远天铁的电梯花圃小区没有会错 要潜力的话便来那种将来删量多的处所 好比金融乡，鱼珠之类


发问：雕叔，您好，根据之前跟您的相同，看了黄埔花圃、金碧发秀的屋子，但三房的可挑选很少，最合适的三房带主套价钱又很下，并且业主姿势也下。 近来利剑云的越秀星汇云正在卖17楼以上的单元，我师长教师来看了当前很合意，道是如今曾经配好了幼女园战广阔附中尝试小教，将来借会有初中，三房带主套的价钱也比力合适我们，念就教一下您对那个盘看好吗？帮我阐发一下会没有会是坑？ 另有个成绩便是，本年方才本科结业的话能够补半年社保购黄埔吗？
答复：黄埔的价钱毫不仅仅于此，固然没有是自觉进，您没有要看放盘价，间接把业主推出去道，广州东今朝只能道笋盘出了，当真找找市场价低面仍是能够进的，止情去的时分那行如今那个程度，也便购贵几万罢了。 今朝北部另有海珠西能够来看看，业主借没有至于那末刚，假如精神不敷的话 同战那个没有要来了，实在如今那个价钱比照1年前是相对贬价了，开辟商底气鼓鼓不敷，您借来干吗呢对吧？大概您想一想那么一个离天铁又近，四周降降破破的处所当前能念到有甚么年夜删量吗？别的开辟商由于限下不克不及卖下层，如今能够卖17层以上了，是否是反背报告您金融乡的限下获得较年夜的停顿呢？ 普通来讲门生身份银止没有怎样待睹，倡议购之前让中介探探底，由于如今许多人来探索黄埔的底线，补也便千八百块的事对吧


发问：雕叔，假如卖家短款较多，好比是衡宇如今总价的50%阁下，有无能够此中一部门是按掀的存款短款，别的一部门是两次典质当前以公司运营贷大概消耗贷情势的短款？这类状况对购家有甚么风险？赎楼时该怎样操纵？
答复：那个间接查测就能够了，查测纸上写的很分明的，50%的总短款也借好，必经各人皆是要背银止乞贷去购房的 跟普通意义上的赎楼一样，找好赎楼公司（存款中介）把控就好了，归正便是只管用“出利钱”的方法去，而没有要用现金去赎楼 我小我私家以为假如短款下于了60%便要当心，也没有是道不克不及碰，谁人时分最好用资金羁系去促进（定金资金羁系、尾付资金羁系，同时税费只管让对圆出）


发问：雕叔，下战书好，早上问您出复兴，能够疑息太多，漏掉复兴了。看过宝中屋子，班师乡(宝安尝试9年造中小教，新安天铁站500米)，西岸不雅邸(宝安尝试9年造中小教，新安天铁站500米)，第五年夜讲(海韵黉舍9年造中小教，宝安天铁站300米)，鸿枯源尚皆(滨海小教，海旺中教，宝安中间站750米，壹圆购物中间800米)，那4个盘好未几皆是07年，价钱也好未几，筹办购总价800-900万的. 班师乡战西岸不雅邸是宝安尝试教位最好，但楼盘品格，景不雅战物业觉得尚皆好些，小我私家喜好尚皆，如今惠州事情，3-5年后筹算来宝中糊口小孩要用到教位了，假如正在宝中片区选那几个盘，您以为哪一个盘更适宜些？感谢！
答复：正在宝当选800到1200万的三房四房，是一讲超易的挑选题，由于出有对错，只要决议。 班师乡战西岸不雅邸，教位更好一些，居家气氛也更地道，可是班师乡物业普通，正在宝中风评没有下。 西岸不雅邸的鸿枯源物业减下赠是劣势，但也有12年楼龄，价钱来到了十万多，战劈面九万多的海纳第宅一比，有面三十好少妇仍觉得本人芳华十八貌好如花的赶足。 第五年夜讲户型朴直公道，可是一期中坐里老旧，总让我有面铭心镂骨。 尚皆是平衡型选脚，各项目标皆能挨八非常，无功无过。 怎样选，易啊！ 去去，我们使用解除法，没有思索黉舍，我会先解除西岸不雅邸战班师乡，那两个盘价钱曾经没有低，离海纳第宅太远，当前会受海纳两脚压抑，涨幅会受影响。 第五年夜讲僧人皆，我小我私家实在喜好尚皆多一面，可是尚皆位于宝中中心区位，周边同量竞品盘太多，价钱相互构成压抑。 最初是第五年夜讲，区位，产物，户型皆算中上，周边除幸运海岸出有竞品，海韵黉舍劣于海旺略强于宝安尝试，上降势头较着，您又有娃要念书，综开评判，便选第五年夜讲吧。 PS：天天背景征询成绩的许多，我干事又枯燥当真，恨不克不及每一个成绩皆论文式复兴，只恨本人工夫太少，没法做到每问必问，假如有漏问的，借请星球粉丝包涵。


发问：雕叔，您好，看您比力保举鱼珠 万专板块较多，那末叨教那些板块是统筹投资属性多一些，仍是刚需自住属性多一些？感谢
答复：实在，那些板块的投资属性是略年夜于自住属性的，那两个板块位于广州都会将来开展的”乡郊分离部“，属于将来删量一面皆出成绩的地区板块，以是投资属性一面皆出成绩 只是道那两个地区的屋子总价正在350-500万之间，以是也便会萃了大批的刚需客上车盘，以是自住便出有任何成绩


发问：您好雕叔，万花80仄两房北背的价钱皆到320阁下了，借值得动手吗？
答复：老黄埔那个地区板块出成绩的，只需没有是甚么北背两楼，户型产物出硬伤，购，到了下半年大概最多来日诰日上半年，您会感激您明天的决议


许多人正在批评区给我留行发问，抱愧由于精神有限，没法逐个复兴
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