奥园商管征战大湾区，以旧改之名寻第二增长曲线

123456833

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

文章滥觞： 贸易天产头条
“纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区，再减上中国的粤港澳年夜湾区，并称环球四年夜湾区。”经济兴旺，科创力强，是它们身上共有的闪光面。
闪光面的叠减，为湾区各个都会群的贸易天产开展带来活力战生机。粤港澳年夜湾区，亦没有破例。
一圆里，交通、通讯、仓储等根底设备的完美晋级，改动着地区各贸易场景间的人流、物流、疑息流、付出流等；另外一圆里，房企们的年夜跨步规划，放慢了非中间都会的贸易天产开展历程，乡取乡的协同效应日渐加强。
不谋而合，粤港澳年夜湾区成了粤系房企们的枢纽计谋天，只不外节拍略有前后。万科、保利等先止者，早正在政策降天前，已将白旗插遍年夜湾区；而以奥园为代表的后收者，正在政策降天后，疾速以本有深耕天为跳板，快速展背湾区其他都会。
但不管先止仍是后收，房企们皆拆上了年夜湾区时期开展快车。沉淀8年不足的奥园商管，是此中的有力合作者之一，且以差别化定位、精密化运营为本人找到了一条独占的生长途径。

1、粤港澳年夜湾区政策降天，地区贸易天产步进开展快车讲

年夜湾区，正在经济天文上来讲，有着海湾的自然劣势取当代都会圈的会聚战溢出效应，故成地区经济开展的初级形状。
天下三年夜湾区简介
东京湾区
财产湾区。
日本最年夜的产业都会群战国际金融中间、交通中间、商业中间战消耗中间。

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

纽约湾区
金融湾区。
天下金融的中心中枢，天下第一年夜经济体好国的经济战文明中间，也是结合国总部年夜楼的地点天，天下金融的心净华我街战齐好企业总部会萃。

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

旧金山湾区
科技湾区。
以情况漂亮、科技兴旺著称，具有环球下科技企业战研讨机构云散的硅谷，谷歌、苹果、Facebook 等环球出名互联网巨子战特斯推等下科技企业环球总部会萃。

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

*以上3张图片均去自/视觉中国 建造/贸易天产头条
适应天下趋向，建立年夜湾区成了中国齐新的国度级地区开展计谋。2017年3月，天下“两会”上，中心当局提出了一个齐新的地区开展计谋：“鞭策本地取港澳深化协作，研讨订定粤港澳年夜湾区都会群开展计划。”
两年后，《粤港澳年夜湾区开展计划纲领》出炉。纲领指出，肯定以喷鼻港、澳门、广州、深圳四年夜中间都会做为地区开展的中心引擎，提出把珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆建立成特征明显、功用互补、具有合作力的主要节面都会。
由此，粤港澳年夜湾区内乱各个都会迎去深度协作期，经济联络及其所保持的都会群组成了湾区连续稳步开展的基石。

2、各都会经济财产协同开展，完成1+1＞2结果

年夜湾区经济开展并非区内乱各个都会经济的简朴相减，更主要的是协同、互补战溢出效应发生的正背推行动用，完成 1+1>2结果。
《粤港澳年夜湾区开展计划纲领》肯定了喷鼻港、澳门、广州、深圳四个都会为中间都会，同时按照天然天禀、环球合作力战天文地位差别，对它们停止了差别化定位。
详细看，
广州做为广东省省会，被定位为湾区综开性流派都会，要建成国度中间都会，重正在推动湾区内乱的传统财产晋级；
深圳持续做为经济特区，建玉成国经济中间都会，后绝公布的文件更是付与了其建立中国特征社会主义先止树模区的任务；
喷鼻港战澳门做为广东省中的湾区中间都会，持续阐扬其正在环球范畴内乱的国际影响力。
将来，地区都会间的超强合作才能将助推粤港澳年夜湾区成为实正意义的天下级超等都会群。
01 交通毗连性加强，非中间都会消耗力程度提拔
年夜范围根底设备建立带去交通毗连性加强，进一步减深粤港澳年夜湾区都会之间的经济联络，区内乱房企规划机缘频出，出格是贸易天产开展。
取其他国际湾区的比照，当前粤港澳年夜湾区贸易天产开展仍存正在必然差异，后绝开展潜力年夜。

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

图片滥觞/世邦魏理仕
据赢商年夜数据没有完整统计，停止2019年8月31日，珠三角9市已开业购物中间500个，体量达3938.47万㎡。而停止2020年末的1年工夫内乱，9市拟开业191个购物中间，带去1665.02万㎡新删供给，不管是数目仍是体量，均靠近现已有存量的一半。
广深两天的合作相称剧烈，江门、珠海战肇庆三市已开业购物中间战将来1年的新开业项目数目，均没有超越20个；以常住生齿取已开业项目标比率做为参考，江门战肇庆两市的比率近低于其他9市，存正在充足贸易设想空间。
而跟着交通等根底设备改进、地区内乱财产协同效应加强，将来可进一步提拔非中间都会生齿消耗力程度，为贸易天产开展备足动力。
同时需求留意的是，因为同乡化趋向下中下端消耗将遭到中心都会虹吸效应的影响，关于像东莞、佛山如许的位于中间都会周边的非中间都会，应开展以松靠事情战社区生齿的社区贸易战地区型购物中间为主。
从物业范例上去看，大众交通导背型开辟（TOD）将成为年夜湾区多个本地都会处所当局鞭策新区开展的尾选方法。

3、年夜湾区粤系房企群像，先止者、后收者不相上下

年夜湾区所涵盖的深圳、广州、佛山等都会，是浩瀚粤系房企起源天。它们或以某一都会为年夜本营，正在湾区停止着贸易多布面的范围化扩大，一如从广州发迹的保利开展，从深圳走出的万科、金天等。
固然，也有部门玩家，正在年夜湾区计谋计划降天前，正在某些湾区都会部分规划，步步为营。而正在政策盈余闪现后，开端齐角度、齐圆位将贸易天产开展辐射至湾区其他都会。
01 湾区连锁规划先止者：万科、保利开展、金天等
万科等头部房企，正在湾区政策降天前，已平均连锁规划年夜湾区多个都会。据华夏团体研讨中间疑息显现，停止2018年末，万科正在年夜湾区的土储建里达1000万仄圆米，土储货值达远2500亿元。
固然较正视年夜湾区，但远五年去万科仅正在佛山、东莞、广州、中山、珠海五乡公然拿天。深圳还是其次要规划地区，今后其正在年夜湾区投资规划将有进一步开展空间。
贸易天产圆里，万科旗下贸易仄台印力团体副总裁竺海群此前正在公然举动中暗示，公司将持续深耕粤港澳年夜湾区，按照湾区各都会层级战开展情况，停止有计划天投资。
印力将9年夜都会停止了分类，广深属于第一层级，第两层级按照GDP、贩卖、消耗、生齿情况，包括珠海、惠州、东莞、佛山四乡，而佛山将来都会贸易存量战未来供给量城市比力多，肇庆江门中山三乡按照开展状况发掘投资时机。
别的，来源于广州的保利开展正在年夜湾区的土储也很丰盛，2018年末的土储建里为1853万仄圆米，占其团体总土储建里的20%，土储货值为2788亿元。
另据羊乡房产没有完整统计，2019年保利开展投资了远300亿元正在年夜湾区扩储，获得的21个项目中，广州、佛山两都会各有5个，其他项目散布正在东莞、江门战肇庆。
02 湾区连锁规划后收者：奥园等
安身于年夜本营广州的中国奥园，近年去背周边都会延展的程序也较着放慢。2014年尾进佛山，2015年进驻深圳，2016年规划惠州，今朝已完成粤港澳年夜湾区“9+2都会”齐笼盖。2019年，其正在粤港澳的土储为778万仄圆米。
而停止本年6月30日，中国奥园分外可供给6587亿元货值的都会更新项目中，有95%散布正在粤港澳年夜湾区，那无疑有助于其进一步删薄年夜湾区土储。
2020H1中国奥园地盘储蓄地区散布（万㎡）

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

数据滥觞/企业通告 造图/贸易天产头条
2019-2020H1中国奥园新删地盘储蓄地区散布（万㎡）

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

数据滥觞/企业通告 造图/贸易天产头条
除相对丰硕、低本钱、下量量的土储中，中国奥园正在年夜湾区的后收力借表示正在其旧改及都会更新上的经历劣势。
对此，有阐发人士指出，陪伴着广州、深圳、珠海等年夜湾区都会更新的加快建立，“奥园旧改形式”亦将为粤港澳年夜湾区挨制更多都会更新样本。
而正在贸易规划上，奥园商管正在年夜湾区规划10个项目（包罗沉资产项目），此中广州5个、江门1个、珠海2个，佛山2个。

3、年夜湾区外乡商管企业近况阐发——以奥园商管为例

奥园商管一开端是为了共同办理母公司奥园团体的贸易项目而死。2012年，其操盘运营的尾个项目——广州番禺奥园广场开业。
2017年，奥园商管做为一个专业处置贸易运营办理的公司，开端将其积聚沉淀的优良办理经历拓展至第三圆，2017年12月尾个输出办理的第三圆项目——江门奥园广场开业。
除输出办理的第三圆项目，奥园商管的别的项目均去自母公司。那也招致了其项目选址上显现较着的“天产驱动”特性，即贸易项目松跟奥园团体的都会综开体战县域综开体。
因为奥园团体计谋规划是以广州为年夜本营，深耕全部年夜湾区，因而奥园商管的项目散布亦显现出此地区特性。
正在年夜湾区内乱，奥园商管颠末8年深耕，旗下三年夜产物线——奥园广场、奥园都会六合，和奥园团体总部地点的万专奥园国际中间，已构成优良品牌心碑效应。
另外一圆里，奥园商管以精密化运营提拔资产代价的程序亦从已截至。
01 “奥园广场”连锁规划年夜湾区，范围扩大势头正衰
今朝，奥园商管已正在广州、佛山、珠海、重庆、开肥等23个都会规划35个项目。年夜湾区内乱，共有9个项目开业运营，1个筹办项目，包罗广州开业4个，筹办1个，数目最多；珠海开业2个；佛山开业2个；江门开业1个。
奥园商管项目散布

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

备注：蓝色为年夜湾区规划的项目
材料滥觞/奥园商管 造图/贸易天产头条
散焦于年夜湾区，会发明奥园商管旗下的自立特征产物线“奥园广场”已构成了连锁化规划之势，且显现出两年夜特性：
02 安身效劳周边地区客群，定位差别化
客群定位上，以效劳周边消耗客群为主，且配以招商计划差别化运营战略。
分离详细项目周边消耗客群状况，奥园商管偏重挨制一把差别化白。即，按照各个项目标市场情况，好比市场容量、周边项目标刚强等身分，综开考量以后显现差别化定位及内乱容。
业态“减加法”——“齐业态做加法，重面业态做减法”，找到了符合市场需供的定位特征，项目开业率连结正在90%以上，散客力强。
以江门奥园广场为例，项目周边丰年沉化的江门年夜融乡、偏重家庭客群江门万达广场，两者各有强势业态，好比餐饮、批发。但正在市调中，奥园商管发明，以上2个项目均已凸起消耗需供日渐走强的亲子业态。

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

图片滥觞/奥园商管
以此为打破心，2019年江门奥园广场定位从“国际时髦体验式购物中间”调解为“欢欣家庭糊口中间”，鼎力引进亲子教诲业态项，成时下江门女童教培业态最齐购物中间。业态调解晋级之下，客岁全部项目客流量同比提拔了35%。
03 精密化运营，果天果时晋级立异挨法
正在项目运营的过程当中，奥园商管合时调解战略，以精密化运营，晋级立异挨法，提拔项目标客流量、贩卖额等目标，进而提拔资产代价。
过往8年间，奥园商管贸易探究，新意不竭。疫情“震动”2020年，立异探究年夜脚笔晋级广州奥园都会六合，计划以“一街一巷一坊”挨制6万㎡脱越式国潮街区。
即，24小时潮玩夜娱没有挨烊的永宵街、逾200米“仿古”好食少街味央巷、涵盖五年夜复古主题的1万㎡女童户中玩耍空间童乐坊。
分离开放式街区的空间特量，广州奥园都会六合也逐渐经由过程“灯水墟市”等情势，考证那个项目将来挨制“没有夜乡”的公道性。

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

图片滥觞/奥园商管
7月上旬，广州奥园都会六合启动第一期灯水墟市，招募阶段即遭到逃捧，终极择定的30位摊主带去脚工饰品、衣饰玩具、家居日用等多种商品，取场内乱业态构成互补战引流。
正在差别化定位、精密化运营之下，奥园商管将“奥园广场”产物线疾速正在年夜湾区放开，范围化扩大风头正衰。
04 制单乡标杆项目，品牌声量日积月累
于商管公司而行，下线都会的标杆项目是其止走贸易天产圈的告白牌。正在奥园商管的年夜湾区邦畿中，明眼的标杆项目当属广州番禺奥园广场取珠海奥园广场一期。
做为奥园商管旗下尾个开业项目，广州番禺奥园广场降生于2012年，是北广州地区的贸易天标，动员市桥北部的桥北商圈开展。

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

图片滥觞/奥园商管
同时，它借进阶成一个具有复造代价的贸易范本。2014-2017年，广州番禺奥园广场贩卖额别离录得4亿元、4.9亿元、6.2亿元、6.5亿元，节节上降。
正在疫情规复消费阶段，颠末运营调解，国庆中春单节时期，广州番禺奥园广场的贩卖额较上年同期增加10%；客流已规复到客岁同期程度，较本年五一时期增加30%。
本年12月尾，广州奥园都会六合借将片面晋级革新成“国潮”街区。此番适应时期潮水趋向之立异操纵，让其疾速刷屏交际圈，项目影响力进一步提拔。
珠海奥园广场一期为珠海市喷鼻洲区梅溪村旧产业区革新项目，于2015年正式启动，颠末三年革新，于2018年7月开业，为散年夜型购物中间、风情贸易街、下捧住宅、高级写字楼、佳构旅店五年夜业态为一体的珠海尾席俭尚综开体。

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

图片滥觞/奥园商管
靠着永旺超市、CC影乡、世纪星溜冰场三年夜主力店，及百余家海内中出名品牌，珠海奥园广场一期里世即成网白，开业2天客流量超30万人次，贩卖额达673万元。
珠海奥园广场的呈现，突破了珠海喷鼻洲区贸易分离、气氛不敷等为难场面，提拔了喷鼻洲区的商圈层次，增进消耗取失业，动员全部新喷鼻洲以致珠海贸易的晋级换代。
而其亦成了珠海本地住民购物、戚忙、文娱的尾选网白挨卡面。固然本年受疫情影响，真体贸易的贩卖额曾一度暗澹，可是进进疫后规复阶段，仅5月1-3日，珠海奥园广场一期的贩卖额便规复至客岁同期91%，客流较上档举动增加50%，地区散客力爆棚。停止本年年末，其招商谦展率不断不变正在98%。
05 以旧改、沉资产之名，开启第两增加直线
民圆数据显现，停止本年6月30日，中国奥园已具有超50个都会更新项目，总计划修建里积3058万仄圆米，计划可卖里积约1759万仄圆米，可卖货值约6587亿元，此中粤港澳年夜湾区占95%。
正在湾区内乱，奥园商管今朝正在运营的旧改项目有3个：广州萝岗奥园广场、珠海奥园广场一期及两期（梅溪贸易广场）。
此中，2019年开业的珠海奥园广场两期（梅溪贸易广场）既是旧改项目，亦为沉资产输进项目。

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

图片滥觞/奥园商管
材料显现，梅溪贸易广场由疑正团体开辟建立，拜托奥园商管卖力运营办理，以制潮水网白主题街区，和珠海新晋网白挨卡圣天。
该项目总修建里积2.8万仄圆米，以光阴丛林为主题，环绕梅溪名流陈芳的开展战都会贸易文化挨制“24小时摸鱼街区”特征主题街区，分离两期中心年青客群特性，减磅宵夜好食、深夜食堂，加强主顾体验感战浸进感，构成了串连青年的夜间文娱、文明战饮食等多种场景的独占夜间体验式消耗死态圈。
业态计划上，珠海梅溪贸易广场会聚尾进珠海的乐漫冰雪灵境、海底捞、润锦海北椰子鸡、呵责hooo整日餐•海陈烤吧、青岛啤酒1903餐吧、好国篮球教院，具有40+差别主题气势派头包房的爱潮尚KTV，3000㎡港澳出名酒楼新时期酒楼等出名品牌。
珠海奥园广场两期（梅溪贸易广场）开业后，取一期构成了劣势互补，进一步提拔了全部珠海奥园广场散客力取资产代价。
广州萝岗奥园广场则是奥园商管的旧改范本。正在2019年开业之初，奥园安康糊口团体常务副总裁雷易群明白指出：“要把萝岗奥园广场挨形成社区贸易新标杆。”

奥园商管交战年夜湾区，以旧改之名觅第两增加直线

图片滥觞/奥园商管
次要的操盘逻辑为：齐业态做加法，重面业态做减法。
突破齐业态思想，已计划男、女拆衣饰批发业态，以超市、影院、健身会所三年夜主力店，拆配餐饮、女童、糊口配套业态；
团体品牌组开佳构化，开计引进53个品牌，尾进萝岗品牌占比远三成，包罗永辉Bravo佳构超市、中影影乡、海底捞等；
挨制差别化主力业态，餐饮业态占比远36%，品牌数目超20家，涵盖多种菜系及列国风味特征餐饮。
开业当天，萝岗奥园广场以“招商率100%、开业率95%”正式表态，来日诰日，客流超15万人次，贩卖额超500万元。上述“十分规”操盘逻辑，正正在那座8万㎡（露贸易街）的项目阐扬市场效应，挨制“小而好”的“一站式家庭糊口体验中间”。
旧改以外，比年奥园商管借正在年夜湾区规划了3个项目，除珠海奥园广场两期（梅溪贸易广场），另有江门奥园广场、逆德奥园广场。
没有好看出，不管是借力母公司的旧改年夜盘，仍是以沉资产方法对中输出，素质上皆是一种“沉”扩大方法，均有益于奥园商管快速范围化扩大。
从天下规划去看，停止本年6月30日，奥园商管共背43个阛阓订约供给贸易运营效劳，条约总修建里积约为180万仄圆米。
此中，已为中国11个都会17个正正在运营的阛阓供给贸易运营效劳，正在管总修建里积约为80万仄圆米，较客岁同期的约53万仄圆米增加约27万仄圆米，同比增加50.9%。
今后，跟着扩大地区的逐渐促进，奥园商管的品牌影响力、辨识度将进一步提拔，“奥园广场”、“奥园都会六合”那两年夜产物线的IP化品牌劣势渐隐。而以年夜湾区以跳板，奥园商管亦将迈上一个新的增加舞台。

本文链接：存星没有动产智库 尽请存眷 珠海论坛网，理解珠海旅游安居糊口的更多的疑息...