广州楼市：黄埔区崛起超越天河？

城外606

广州楼市：黄埔区兴起逾越河汉？

我是雕叔，专研楼市十余年正在数十座都会投资购房，持久停止真天市场调研，挑选年夜于勤奋！将来10年仍然能够靠购房躺着赢利

以下内乱容去自微疑公号【雕叔道楼市】| 粉丝发问，购房成绩请公疑发问
发问：雕叔您好，颠末一轮看房后，新居，两脚皆看了一波，如今反而以为苍茫了。近来存眷板块，光年夜片区，价钱坚硬，03年的电梯房根本上曾经来到5万2阁下，晨背好的根本上出甚么议价空间，这类屋子假如自住5-8年，那根本上也是25到30年楼龄了，到时分再脱手，没有明白借能好脱手么？划一价位能够正在广钢选新居了，可是广钢如今那个交通，觉得内乱部大批得两车讲，当前住谦了，该当会日日塞车，并且周边骨干讲，过江通讲也少，那个根本上无解，战教诲配套没有肯定，至心有面怕，可是广钢将来有新删量，而光年夜曾经完整定型，无新的打破心。以是假如思索删保值战自住，您有甚么倡议？
答复：那是个成绩。正在止情上涨期，正在缓牛的市场傍边，选到好的屋子的确没有简单，田主家也缺粮啊，出得法子，行回正传 1、广钢板块，您道的是对的，后绝等广钢真实的大批进住了，交通、教位资本皆是一个成绩，实的是一个成绩，那末大致量的广钢新乡，实的没有是玩的，另有删值，购了以后5年后，您挂一套房卖卖尝尝，实际上是比力易的，究竟结果几万套皆是您的敌手盘 2、至于海珠西的广阔花圃，沙场地铁站+宝玉曲尝试小教，和周边优良的糊口配套，皆是出成绩任何成绩的，至于楼龄，便要看您的预算，您道的03年的楼龄，稍微旧了一拾拾，但实在借道的已往 3、我没有以为广钢将来的删量有多年夜，实在看一个处所的删量，次要看接盘侠，将来接盘侠喜好甚么，将来接盘侠甚么品尝口胃，才是最主要的，另有究竟结果海珠的天头要好过荔湾的，那个谁也别抬杠，便比如河汉必然好过黄埔

发问：雕叔您好，第一次发问，就教几个成绩:预算总价三百阁下，两孩以是是三房刚需，无教位请求但要远天铁出止便利，有甚么适宜的盘保举吗？过往不断住金沙洲以是没有太风俗东里（黄埔萝岗）;小我私家开端定正在保利西海岸的星海，小区门心有计划中的天铁站正在建，那能否实在？您怎样评价那个盘，有甚么硬伤吗？我正在房全国战链家检察房源疑息的时分发明一样的房源报价不同挺年夜，房全国较着比链家低，哪一个更可托，有甚么猫腻吗？找您们代庖能否会比房产中介省钱，能省几？感谢！
答复：假如对金沙洲比力熟习，顺应了何处的糊口，便正在四周选便可 房全国跟链家比的话，挑选链家吧，必经房源是实在的，但也纷歧定包管，统统以睹了业主，劈面会谈的为准。找到我们能够省中介费，我们的用度是包罗了中介费的


发问：雕叔 您以为广州郊区有哪些您以为是很宜居的楼盘，撤除那些CEO盘（没有思索教位的状况下，园林、贸易配套、人车分流、交通、户型等综开本质比力下的）？
答复：那个成绩能够答复起去易度比力年夜，并且请求也比力下，不外我们测验考试着讨论一下： 河汉：东圆新天下、好林湖畔、毁峰、中海花乡湾、嘉裕第宅、芳草园 黄埔：黄埔花圃、万科都会花圃、幸运港鼎峰、保利喷鼻雪山 海珠：会展天下乡、保利花圃、珠江帝景、光年夜花圃 番禺：俗居乐花圃、剑桥郡、时期中滩 越秀：锦乡花圃、春风广场、淘金故里、富力东堤湾、保利中环 利剑云：岭北新天下、云山诗意、时期玫瑰园


发问：六运小区那个楼盘怎样，另有分体育西战体育东小教教位，大要甚么价位会集适。
答复：六运小区那个小区，除天文地位好，松邻广州河汉北、珠江新乡两年夜CBD以外，糊口的便当性、配套的完美性正在广州该当道无独有偶，黉舍分为体育西小教战体育东小教，大要价钱4.5-5.0之间 我记得2018年10月份的时分，我写过一篇文章《10月16日跟嘉嘉等一同看盘心得》


发问：雕叔，如今海珠西的屋子另有投资贬值能够没有？今朝持有保利花圃一套电梯三房，光年夜花圃一套电梯三房，需求如今卖失落置换到河汉黄埔何处吗？仍是能够持有2-5年再脱手？
答复：虽然保利花圃、光年夜花圃没有正在“背东背北”的主标的目的上，但假如推少周期去看，您道的2-5年的持有周期，实在成绩也没有太年夜，虽然出有东部的金融乡鱼珠、万衰围那些热门片区更有肯定性 可是，假如您持有两套，一套保利花圃、一套光年夜花圃，那末您便要置换一下了，奔着没有把鸡蛋放到统一个篮子的思绪也该当置换一下，必需的 置换的时分，只管从产物层里思索，把那两个小区傍边没有太好的产物的那一套置换失落，从年夜逻辑上看，保利花圃、光年夜花圃那两个小区皆出成绩，那便从微不雅上把相对没有太好产物力的那一套置换失落


发问：您好，叨教有存眷珠海的屋子吗。 不断再珠海事情，以是房产也齐购正在珠海了，两个存款资历皆用正在珠海了，今朝有套16年齐款购下的珠海楼代价215w阁下的107房三房，我16年195w购进的，预估2021年才气有个较好的报答(利好2020到2021才气兑现)，今朝番禺有一套了，今天发明您的公家号，对老黄埔的开展十分看好，以是念卖一购一投资金碧花圃的两房，可是，又怕双方没有到岸，由于我的报答周期定正在2021年前后，107圆换60多圆，置换本钱太下，您能够给个倡议吗 次要我出有存款名额，只能齐款投资 ，不克不及杠杆了。

答复：我的倡议是：没有卖番禺的，只管没有卖番禺的，然后找房票来购所谓的老黄埔的，由于上了车再换车本钱很年夜，倡议间接找房票再购吧[浅笑]



发问：雕叔您好！我2018年5月购了一套龙岗颐安城市中心的2楼的小三房，总价450万阁下，但购了以后房价不断横盘以至有面下跌。今朝家庭年支出80万阁下，上班寓居正在祸田。从投资的角度，叨教您我们是该当勤奋存钱置换到西部去仍是按兵没有动？
答复：颐安城市那个盘，曾经有三拨人去问了，有投资有刚需，以是我道道我的小我私家观点，其实不皆是对您那个发问的。 起首，那个盘是出甚么成绩的，坐拥龙岗最中心的天段，最好的人文情况，最便当的交通。将来多条天铁交汇，中间贸易举步可达，黉舍固然没有会减分，可是也没有会加分，年夜运为龙岗体系体例内助群竞相购买之天，死源必定出有成绩。 第两，有那么一句鸡汤，身旁有些人看似走正在您的前里，也有些人走正在前面，但实在我们每一个人皆有本人的TIME ZONE，我们皆正在本人的时区里生长，是否是有面像我们的房价呢？壹乡中间一边倒不克不及购的声音借口血未干，古时昔日它的房价曾经起去了，并且涨得绝不输人。泰初乡涨的时分，华润乡仍是个小弟，现在也悄悄跟上来了。深圳湾发作的时分，宝中表示借好强者意，现在也借机兴起了。皆道只能购西部的时分，上塘的500万也没有知没有觉变600万了，以是实在我们需求鉴别的是产物坑，一些出有底层逻辑支持的户型和一些过气鼓鼓的老旧盘片区。 究竟上，放正在一个五年的周期里，年夜部门的屋子，价钱好并出有那末年夜，以是第两句鸡汤要去了，成年人，购定离脚，降子无悔。那个无悔的条件是必然要购合适我们的，一单鞋子我们脱得越舒适，我们越能走更近的路，屋子亦是云云。您错正在购的屋子没有合适您，祸田上班，年薪远百万，怎样看皆不该该去龙岗置业。推少周期，枢纽是有的人没有合适正在少周期里静候，好比有壮大现金流的您，好比支出潜力很足的年青人，出两年便有置换年夜屋子好屋子的需乞降才能，而有的人则合适购个好产物，三房次新天铁心少持，由于他念耐没有住孤单也不可，由于每次置换裂变的条件要有更壮大的现金流支持，而许多人出有。 最初那个价钱购正在2018年，有面贵了，并且仍是两楼。我们一个客户同期间购的四周楼盘，如今涨了100W+了。怎样没有购下于时价的屋子，那需求我们有很好的房感，对当下市场的下度熟习和对代价的优良判定。至因而卖失落仍是减仓，需求进一步分离您们的资金状况，欢送疫情后战我们里聊。


发问：就教一下，如今名下尾套房正在天朗明居，住的以为挺好，但教位对心不睬念，小孩来岁读小教，念购一个好一面的教位，有两个计划，一个是卖一购一，但小我私家以为天朗远景没有错且如今没有是脱手机会，一个是购一个教位壳，但两套要7成，预算未几，今朝看了华景小教的邮通一房，芳谦的一房，天府路小教的东圆城市小复式，环宇花圃一房战易歉一房，念听听您的定见？感激。
答复：假如地道为了教位，并且来岁便要用那个教位，我倡议天朗明居的便没有要卖了，间接尾付7成大概齐款再典质购一个低总价的教位房好了，究竟结果房票粗贵，并且您卖了天朗明居的屋子，再购的话也最少需求4成以至更下的尾付成数，并且一卖一购道禁绝很易操纵 至于详细标的物，要看总价预算，我以为天府路小教大概华景小教没有错，选筹的时分（教位房），几个准绳：楼龄没有要超越20年，最好有小区，电梯楼


发问：雕叔，您是倡议购一脚呢？仍是购两脚？坐标广州
答复：欠好意义，如今星球发问出有提醒的，以是才瞥见。星球改版实是有成绩。 广州是一线，一线两脚房很成生，假如您比力有经历又是当地人，两脚蛮好。


发问：雕叔，近来正在思索置换年夜房，需求教位。河汉北➕琶洲通勤。如今住奶厂小三房。有650万现金战白叟3成尾付名额。 您以为值没有值得间接正在奶厂再购个4房呢？近来奶厂4房业主挂盘价一个比一个下，实的有面下没有了脚啊。 感谢！
答复：牛奶从6月份便进进一个沸腾形态，几个缘故原由，一是市场的确好，两是周边的一脚保利天汇动员，而是四年夜金刚抱团做战把价钱抬的节节爬升 但，实的搬个小板凳坐下去讨论一下，谁人价钱实的值得购吗？动动头脑便明白谜底了。但凡过热的地区板块，往后必然会回回一般，凡有高地的处所往后必然会代价战价钱重回一般，固然了条件是产物户型园林配套交通那些根底面要过硬，此处没有承受抬杠 您另有白叟票的接力贷，和650万现金，那赶快购啊，您那个预算皆能够间接上珠江新乡了，最少也是河汉公园了，不消思索牛奶厂


许多人正在批评区给我留行发问，抱愧由于精神有限，没法逐个复兴
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