深圳楼市现状：买房千万不能有从众心里，过来人血的教训

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本文做者：深圳十三房｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布

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问：十三教师好！举脚发问！我碰到了一个您教诲过的成绩—购房不克不及既要那个好战又要谁人好的患得患得的纠结。我之条件问过盐田吉兆业的评价，我现那几天又看了光亮的华润公园九里，我以为更动心，相对我之前看的盐田吉兆业、龙岗年夜运、布凶那三个天，光亮更合适我这类风俗糊口正在北山宝安的人。可是，华润公园九里教位好、天铁较近、处于光亮区非中间地位、四房实践里积相对深圳东部的盘子较小、至古出卖罄，且光亮短时间内乱曾经出有别的新楼盘能够购，我又慢着尽快卖失落，有面为难，既合意光亮的天文地位便当，却又对已理解的缺陷感应没有浮躁。叨教您对公园九里那个楼盘的贬值远景怎样判定？

问：华润公园九里： 华润、万科是最会花低本钱营建下逼格的开辟商了：与一个高峻上的名字，再花面小钱正在门心乱来一个小资情怀的贸易街！ 产物是没有错的：年夜花圃、刚需户型。 可是跟正年夜乡、九龙台、新城市比，那个算是光亮来化速率最缓的盘了， 为何？ 1、天处公明，四周情况好了面； 2、天铁太近，导航了一下，1.4千米，仍是之前道的，那个价钱，我为何没有购宏收嘉域？ 可是，无妨碍他远期便会浑盘，由于光亮太水了，有溢出效应，卖楼部冷冷清清皆是人！ 总结：卖的水的纷歧定是好盘，卖的好的纷歧定渣滓，购盘必然没有要有从寡心思！

问：十三教师，客岁购置了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后不断出租。其时购的比力仓皇，觉得楼盘涨幅十分缓，此次深圳止情也出有涓滴的热度。叨教年夜运远两年走势战那个楼盘能否合适少持，仍是尽快出手置换热门地区。感谢

问：龙岗中粮祥云，长处是天铁心，新盘减年夜运观点；缺陷是小区太小战商住太多压抑了均价。 那个盘涨幅缓，没有是龙岗出止情，而是您客岁购的价钱便包罗了溢价，今朝正正在挤溢价水份的阶段，以是感触感染没有到上涨。 置换出须要，年夜运我仍是看好的，水分也挤的好未几了，很快就可以跟上涨幅了，定心拿着吧，新盘仍是有劣势的。

问：我脚上约有100万，可尾付三成，自己临时没有寓居正在深圳，也没有正在深圳事情。人正在外洋。我是深户。 念投资一个斗室子。期望正在持有的三年内乱，贬值空间尽量年夜一些，三年后卖失落，再置换一个更年夜一些的屋子。 看了许多资讯，没有明白购正在那里。 我小我私家喜好坂田华为四周的万科乡，四五层楼下那种低稀度屋子。那个小区筹办通天铁。 也有伴侣保举龙华的歉泽湖山庄。那里也筹办通天铁。可是那里比万科乡要贵许多。 我同窗住正在年夜芬天铁四周的桂芳园，那边的屋子也是可承担范畴内乱的。 我也能够购祸田的一居室。。 归正皆是投资房嘛。 我尾付可多出一些，但由于我念留多一面钱经商，故今朝只是念拿一部门资金投进到楼市。

问：1.全部龙岗的屋子，品格皆很好，但供给量也年夜，减上利好计划降天很少，那也招致龙岗团体涨幅没有如西部。 万科乡是年夜型社区，正在建10号天铁心，容积率1.3，绿化率下，小区户型涵盖公寓、洋房、下层战小下层，内乱有2所幼女园，物业办理较好，将来10号线开通，地区会迎去新一轮涨幅。 可是从风雅历来道，华为中迁招致购置力不敷，坂田自住能够、投资只是略略跑赢年夜盘。 2.平易近治的短板正在片区情况。 上塘我以为天铁心的几个小区十分宜居，没有错的价钱就可以购到适宜的3房2卫。 梅林片区太老了，自住体验普通。 3.布凶持久跑输局势，桂芳园没有倡议购。 尾付100万，假如月供才能没有错，倡议恰当增长尾付战下评，动手总价500万阁下的楼盘，新盘海岸乡是个没有错的挑选。 两脚房存眷沙井 上塘 保税区

问：十三总，因为故乡要拆迁，不断踌躇出有转深户，17年购进平易近治看房子馨园一期（75仄两房，存款195万，月供1万），那个屋子99年的，小区配套物业皆没有怎样，其时也便是念给小孩一个处所便利上教，先上车，出有思索过投资战上教，如今发明其时太蒙昧了，看到您们给许多伴侣问疑解惑，如今脚头上有200万阁下，小孩眼看本年9月便要上小教，因为出有转深户，平易近治小教属于5类，客岁皆有许多出出来的，以是很懊恼，并且两个小孩一天年夜一天，如今思索念改进寓居，不断正在踌躇几个计划，1.让我妻子转深户，带着我要上小教的女女转，再凑面钱付尾付再购一套3房，2.没有转深户，卖失落现有住房，购一个有潜力的地区，

问：您好，将来孩子战房票，倡议让妻子转深户。 关于年夜盘涨幅的尺度，深圳大要是00年以后的次新天铁花圃盘，契合请求最少没有会卖没有进来 馨园却是契合请求，今朝单价战存眷度、成交量皆较低，缘故原由是跟农人房混正在一同，可替换性强。 从投资角度思索，仍是倡议脱手置换。 减上脚头枪弹200，动手1套教区自住，再动手一套宝安潜力盘投资。

问：十三教师，叨教您的投资实际是深圳中心区涨幅占劣，推年夜取周边郊区的差异；仍是跟着郊区的配套设备逐步完美，涨幅更可不雅，逐步推远取郊区的差异？ 有年夜V以为，总价相称状况下，里积是霸道，单价下里积小永久干不外单价低里积年夜的，叨教您怎样看？

问：深圳的投资实际是没有分中心区仍是郊区，那里有热门那里涨。 今朝去看西部过热东部过热，西部投资气氛太浓，当前会洗出一部门自觉跟涨的楼盘，东部价钱反而出有泡沫。 别的您道的年夜V完整没有理解深圳，正在深圳老破年夜是最好的牌，涨没有动借卖没有失落。 十三常常支到老破年夜的业主供救，帮我卖卖那套房吧，对没有起，我没有念坑下一个接盘客。

问：十三教师好，尾房尾贷，尾付40万，总价130万，挑选深圳的小一居仍是惠州龙光乡的两居或小三居，如今正在北京，筹算当前来深圳开展，我法式员，工具教的药教，如今病院事情，思索自住减投资，念听听教师的定见。

问：感激付费征询，那是个让人好焦炙的成绩。 我很念道购深圳小一居，但40万的尾付让我无从选筹；我念道自住便购龙光乡，但看您战您工具的专业，事情的处所大要率也是也住没有进龙光乡的。 惠州房价眼看离深圳愈来愈近，第一套购正在惠州，第两套念再置换深圳很易了。 假如对峙要上车，假如月供才能OK，尝尝低尾付吧，只管撬起总价更下一面的深圳屋子，详细征询利剑夜战十三。

问：教师，年内乱脚里有200万尾付现金，女子正在朱我本上年夜教，您道是购朱年夜旁公寓仍是购深圳两脚房，另有郑州远段杨金片区劣惠力度也年夜。请指教

问：购房便是赌国运，以是我挑选海内都会； 深圳楼市活动性、生长性、金融属性去看皆是很佳的一个尽佳的挑选。资金量也十分符合

问：叨教！40+，家庭年支出70w+（5年阁下会退戚，支出40w），现有坂田一套3房白本市值540W自住（两人名下），后海一套老陈旧两房滞涨（一人名下）租年夜于贷市值590w（有贷60W），脚上现金90w，今朝念再合腾一下，方案是1.卖两套换贷500w购祸田莲花年夜房；2.卖坂田贷500w，购祸田小三房；3.仳离再坂田典质出300w，存款购个闭内乱小2房（那个能操纵？）很喜好喷鼻蜜，贵啊，购没有出来！次要是念住闭内乱也念把资产劣化一下，并喜好莲花战喷鼻蜜湖的情况，盼复！

问：坂田那套白本正在脚，是能够来名的，没有倡议局部卖出，一套贬值一套自住是标配，至于置换哪一套，我们需求理解您更多的疑息，选筹上，宏不雅上的板块+微不雅上的楼盘皆很主要。

问：教师您好，顶峰小教中教 四周教位房看着价钱相对亲平易近 有投资代价吗。

问：顶峰的教位溢价的确没有下，假如顶峰可以不变如今的成就，顶峰会被各人从头熟悉并逃捧的。 价钱适宜能够思索

问：十三教师好，就教一下：假如一个小区\\/一个片区的单拼户型占比力多，会没有会因为单拼户型卖没有出好价钱而劈面积小面的单证户型价钱上涨形成压抑？

问：没有会的，统一个小区，单证房完整走市场价，品格下的小区，单证房借会由于密缺获得溢价。 单证房则对标单证房，以里积、品格、数目等纬度下调价钱。

问：您好，我一家三心深户，小孩刚2岁。今朝经济前提只能接受总价300W的屋子（得打点假仳离才气做到3成尾付），借得思索小孩黉舍，以是纠结因而可分开深圳来广州假寓购房，一样的总价广州屋子战教区看起去有更多挑选，糊口压力战节拍该当也出深圳那边年夜，我年夜教也是广州何处读的。 您以为像我如许今朝合作力比力强的家庭该怎样定位挑选，深圳仍是广州？供辅导迷津，感谢。 别的念叨教下您能否有比力熟习广州楼市的渠讲大概像您如许的问问人、星球？

问：您好，深圳没有仳离也能够经由过程齐款典质战5+2的方法操纵成尾付3成。 将来开展固然是深圳劣于广州，可是广州房价的确比深圳自制一半。 假如将来思索来广州假寓，能够思索移平易近广州，广州的教诲量量也没有错。 广州总价300，比力保举黄埔战番禺板块。 寻求教位，能够存眷黄埔花圃。 固然能够思索保存1张深圳户心，为孩子当前留个钩子。

问：您好！前没有暂莫名其妙随着伴侣正在年夜亚湾的金天天润自由乡下了五万的定金，返来便懊悔了，特别是看了您的三篇写惠州的文章以后，十分纠结：是要抛却定金行益，仍是当仁不让来踩坑？没有年夜能够自立的。请见教！

问：我看了一下那个盘，正在临深战年夜亚湾西区之间，地位蛮为难的，仍是一个建里160万仄米，泊车位一万多个的超年夜盘，必定是一个欠好租欠好卖的少持鸡肋盘。 我倡议，少痛没有如短痛，五万块便当购了一个高贵的经验吧！

许多人给我留行发问，抱愧由于精神有限，没法一对一指点。
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湿湿二

你好，我想买福田区中通锦龙花园，就是小区有点小，边上又有很多农民房，所以拿不定主意，请给点建议