深圳楼市：南山板块深度分析，未来房价是涨是跌 一目了然

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本文做者：深圳十三房道楼｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布

问问内乱容粗选至 “深圳十三房”微疑公家号, 请存眷公家号停止发问


问：十三教师您好，我如今有一套星海名乡三期的2房，念置换一套。总价掌握正在1000万阁下的，次要正在北山区看，期望楼龄正在10年之内的。次要用去自住，如今出有孩子，以是不消如今便有勤学位的，但期望能随着删值，有必然投资代价。我如今存眷的片区次要正在西丽，前海战蛇心。西丽的话能够购年夜一些温馨一些的，前海蛇心便只能购比力旧战小的，那三个地区您怎样看？有甚么保举的楼盘吗？

问：北山的板块根本皆阐发过，大致是:北山无高地！ 能炒做得处所，皆被翻去覆来炒了几遍： 1.西丽、年夜教乡，新盘多，价钱贵； 2.深圳湾，海景，黉舍，新盘，豪宅区，贵 3.后海，教区房； 4.蛇心，楼龄分化； 5.北油、北中，短时间革新有望； 6.科技园，价钱贵； 7.前海，我却是以为前海的价钱借出有完整透收，700-800万看看前海那几个盘吧; 北山的置业思绪便是：花圃人车分流次新潜力教位，然后最初一面也是最主要的：必然购笋盘！ 至于西丽那个天段，整体没有错，有下铁站、留仙洞的计划，可是缺少教位支持，北山开展主标的目的是南方，西丽将来仍是没有如前海后海蛇心的。 选筹参考星球内乱往期保举的楼盘

问：您好教师，脚上150万，外埠两套房，有房贷，念正在深圳龙华大概坂田，购个小三房，叨教怎样挑选，另有叨教借能操纵三成吗？请教师帮手保举下！感谢

问：您好，能够齐款典质的方法操纵成尾付3成 存眷金天上塘讲，潜龙曼海宁，疑义嘉御山

问：教师好，今朝自住梅林闭万家灯水小三房，本年六月十号线开通，离小区走路非常钟。万家灯水是2003年的屋子，社区年夜，交通便当，房钱借过得来，77仄米的房能够租到5200阁下。借谦两年便楼龄两十年了，没有明白是否是谦了两十年就能够申请棚改。叨教巨匠，是等本年天铁开通卖失落仍是专几年后的棚改？今朝房价是5万2阁下。请巨匠面评万家灯水。我怕本年卖了，过两年棚改那便很盈了。周边今朝看去出此外计划。天铁六号线十号线皆正在万家灯水四周有站面，本年六月城市开通。

问：梅林闭棚改周期太少，假如临时出有动静，倡议来投资热点地区淘笋 疫情时期是比力好的捡漏机会，假如能淘到慢卖的8-9合笋，能够补偿棚改丧失

问：感激复兴，挑选成绩比力分明。细节上再弥补问一下，尝试初中两年级购能否去得及？龙岗尝试远期状况能否了接？感谢

问：实际上能去得及，可是详细需求存眷最新退学政策，倡议提早联络放学校。 龙岗尝试出有最新成就放出去

问：总价400-500w正在北山购置房产根本50仄阁下，如许的成婚够用么。借看到许多衡宇革新和空间再操纵的拆建方法。您以为购置中心地区小户型，再经由过程革新方法扩展空间，如许的方法可止么?

问：您好，婚房看您本人的弃取，北山也有价钱低的楼盘，年夜部门潮汕开辟商的盘赠予也比力多，深圳1改2，2改3的业主很多。 深圳将来很少一段工夫城市是以北山为中心的格式。 自住不消在意涨幅，只需寻求天段战地位出有错。 将来房价贬值 支出增长后再思索改进置换。

问：教师您好，我如今念购总价正在650万阁下的三圆，小孩三岁，正在北山硬件园四周上班，思索到教区战投资性，教区请求没有下，教师能给出倡议吗？感谢了。

问：北山自住存眷紧坪村 思索教区能够存眷龙华的上塘 白山板块，存眷金天上塘讲战潜龙曼海宁

问：您好！如今念劣化一下房产跟您征询：少沙两套室第战两套公寓（共存款90万），深圳蛇心华彩花圃一套（存款远300万），小孩后年上小教其时看中了育才教位及三房两卫，便捐躯品格购了华彩老陈旧，如今脚头上有160万，也筹算卖了少沙公寓一百万，能凑260万，有两个设法：1、卖失落华彩花圃置换劈面好一面屋子好比劈面花圃乡，2、担忧脱手速率缓，屋子快速涨，没有卖华彩，再正在深圳投资一套四百万人小两室。请教师辅导，怎样劣化更公道，也能够有第三套计划，感谢！

问：深圳老破年夜的能力有多年夜，看华彩花圃便明白了。我查了下，华彩远几天成交了一套152仄，单价只要44000。也便是道，连北山、蛇心、教区那几个重磅减正在一同皆没法援救老破年夜。借好您购的是一套三房，里积该当不外百，要好出一些，不外受年夜盘拖乏，也卖没有上下价。 我的定见，华彩能出则出，集合力气从头选一套好的标的。

问：教师您好，650万之内正在深圳购房，念要统筹投资战寓居，该当怎样购？感谢！

问：您好，倡议道道详细请求 糊口半径正在那里？ 存眷教区吗？ 尾套仍是两套？ 尾付几？ 再做具体保举

问：星主好，我婚前一套财产港两房已借浑，老公婚前一套公园里三房剩150，客岁90尾付正在塘厦投资一套三房，宝宝6年后小教，念正在宝中换一套中上教位自住三房，正在没有删压力并能够三成尾付操纵条件下，三种计划:1、本年公园里仄换一套宝中的600小户型教位房，过三年三套房换一套宝中房。2、本年深圳两套房间接换宝中1000教位三房。3、久没有动，三年后三套房置换。我偏向计划1，看好财产港及宝中代价，为三年后增长置换筹马。但也担忧布凶年夜换宝中小，减上存款利率好战各类用度，会没有会对三年后宝中等待太高，实在其实不划算？公园里不断有天铁传说风闻，也怕卖了会涨。您有更好倡议么？如今无房票如何操纵最好？财产港无存款能够过给怙恃腾名额

问：您好，偏向计划1 财产港看涨，持续保存，对敲给怙恃，腾房票+融资。 公园里区位不可，尽快脱手，能够换到宝中，可是如今宝中教区价钱比力下，需求淘笋。

问：年杂支出12万阁下，脚上现金380万，伉俪名下均有存款记载，五成尾付，非深户，念动手祸平易近天铁站边上的皇庭居89平允北三房655齐包用度，大概边上景源华庭92仄晨北三房630齐包用度，次要念让小孩当前读皇岗中教，那两套怎样选？那价钱动手适宜吗？会没有会有跌的风险？由于皇岗中教有太多没有肯定的身分，没有明白如许赌一把能否会有太年夜风险？大概有甚么好的倡议？年夜的小孩今朝正在坪山尝试读四年级筹办插班祸平易近或火围，小的孩子一岁半，念着一套屋子处理两个小孩教位成绩，购去以自住为主，固然前面月供必定会有压力，以是五年后能够要脱手变现，能否有投资代价？

问：感激年夜额赞扬！ 皇岗那一带教区十分宏大，死源也非常稠浊，皇岗黉舍斥资重修只是教诲版块的量变，5亿资金假如实的兑现，将会是继深圳湾黉舍，科华黉舍后的又一个网白黉舍。 至于会没有会着名校，网白黉舍也是出名黉舍。未来财产晋级动员下薪支出人群进驻，也会年夜幅度的进步死源量量，改动黉舍心碑。需求一个冗长的历程。 假如能够等，能够思索动手借出著名校的教区房，驱逐暴击。 自住选晨北户型，投资购自制的，晨背身分合价正在5%阁下，能够用拆骨法从头计较代价。

问：十三教师您好，我是您的粉丝，念就教几个成绩。自己本有两套房，卖了一套有700w+，另有一套正在盐田今朝自住，值500w+，存款未几。两孩子，一个四年级，一个两岁。今朝念用700w正在祸田，北山大概宝安购一套投资性子的教位房，两年后搬已往住。中教教位纷歧定四年夜，齐市前20多就能够。 看了一下人材公园四周湛蓝海岸，北师年夜从属中教教位普通。 龙华深下北，10多万太贵。 宝中，宝安尝试，育才，北中，石厦黉舍，祸田本国语皆没有错。 正在祸田上班，念便远一面住，老迈进修借没有错，怎样选一个适宜中教的教位房？ 未来也能够卖了盐田的，两套皆往西靠。感谢！

问：您好，感激赞扬！ 宝中战前海北带教位也能够存眷，前海北有鼎太、诺德、阳光玫瑰园等。 宝中有天健时髦，西岸民邸，金泓班师乡，宏收范畴，天悦龙庭、西乡上筑，第五年夜讲、幸运海岸

问：十三年夜，我很信赖您的判定。 星海名乡一套可卖720万阁下，念置换让钱活起去。 计划1.换两套房：一套100仄阁下，尾付7成，宜居养老，周边配套相对好，最好有山有火，统筹有涨幅（涨幅下过星海名乡）。思索过龙岗熙安度会109仄，或坪山情况较好的楼盘。一套40多仄，尾付5成，宝安或光亮，做投资出租。 计划2.保存星海名乡，尾付60万，购40-50仄投资房，选天铁沿线。 自己49岁，单亲，我支出借好但没有不变。孩子月支出5000,现金最多60万，借贷压力较年夜，要靠租一套一同。 问：1.2计划哪一个更合适。坪山（均价4万）战龙岗年夜运乡（均价6.5万）论涨幅战将来出手哪一个更简单？

问：您好，感激年夜额赞扬！ 假如是纯真存眷养老宜居，实在盐田更适宜，可是涨幅根本便没有期望了。 自住战投资是鱼战熊掌。假如能承受投住别离，实在更倡议截断典质星海名乡，动手一套碧海 沙井的楼盘，来坪山租房住，房租更低。 第两套投资房劣化房钱，能够笼盖一年夜部门月供，留足5年代供便可，普通来讲5年内乱借会阅历一个完好的熊牛周期。 坪山战年夜运并非投资尾选板块。

许多人给我留行发问，抱愧由于精神有限，没法一对一指点。
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