大湾区的“幸福之城”，有钱人的投资天堂，刚需“玩不起”? | 幸福城市观察

球妈2017

本文做者：幸运里APP｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布

粤港澳年夜湾区从2019年开端便成为许多媒体、本钱等的热议的工具，能够道陪伴着本钱的鼎力进进，楼市同样成为各人热捧的工具。广东地域的珠海素有“粤港澳年夜湾区三极都会之一”的称号，受此影响珠海的房价也是水长船高。

做为有着“幸运之乡”佳誉的宜居都会战出名的旅游都会，珠海对海内其他都会的人也具有较强的吸收力。珠海楼市近况该怎样解读？珠海是年夜湾区的房价高地吗？珠海哪些地区开展潜力年夜？

本期幸运都会察看存眷“粤港澳年夜湾区三极之一的珠海楼市”，讨论珠海楼市的此生下世。
01 上有政策搀扶，中有天时之势，或许珠海便是下一个厦门

@铁心断房

战天下一切楼市一样，正在住房需供被压制好几个月后，蒲月推出的楼盘有20盘涨价了，涨幅正在100-4000元的区间内乱。做为粤港澳年夜湾区三极都会之一。珠海房价的区间正在22000到35000之间，取深圳、喷鼻港、澳门比拟，房价仍是很有合作劣势的。5月的珠海气候曾经挺热了，同时热的另有珠海的房价。

4月，据统计，珠海房房网签量比3月环比上涨6%，成交里积上涨8%。到了劳动节，珠海17个项目成交额超越20亿。新盘上市，老盘减推，珠海楼市很有面顺市上扬的意义正在内里。

抨击性上涨，是很多人对疫情以后房价的了解。可是正在珠海那个粤港澳年夜湾区无足轻重的都会而行，却没有存正在抨击那一道法。珠海的房价能够道是一般的苏醒。

有人把珠海如今的楼市苏醒回功于外埠人前去置业，而实践上，有中介公司的内乱部材料流露，五一节的时分，他们筹办建个300人的外埠看房群，成果只要几小我私家暗示会去。到楼盘看房的人年夜大都皆是本地人，而成交量也年夜大都皆是当地人正在支持。出有外埠人赚好价，房价便是最实在的表示。

但房无近虑，必有远忧。今朝，珠海涌出去的开辟商十分多，各处的正在建项目。珠海楼市将来怎样开展，独一需求思索的是便是珠海今朝的房天产政策标的目的战根底建立，能否可以撑持战吸收更多的购房者进驻。

已经有考查团正在珠海北围、前环、金湾和横琴等天块的房天产市场潜力，他们的概念是，潜力取危急并存。

好比北围情况好，珠海通讲一通，将来开展优良。可是配套其实不完美，并且许多开辟商曾经深陷泥沼，房价比拿天时的天价借自制，根本是卖一套盈一套。前环因为挖海制陆，海景房价钱没有菲，今朝开展借算逆畅。金湾是珠海的新兴开辟区，等洪鹤年夜桥战金海年夜桥制好，能够中转横琴战喷鼻洲区，潜力宏大。横琴做为天下独一的“一岛两造”实验区，下层出格存眷正在珠澳协作中横琴的职位。并且横琴地盘密缺，只要20%的地盘被定性为室第用天。

上有政策搀扶，中有天时之势，假如把根底设备完美起去，或许珠海便是下一个厦门。
02 宽紧楼市政策战中力鞭策，珠海楼市久远看开展远景宽广

@CA白叶

珠海今朝的新居均价正在广东曾经排到第三位，即便取天下各年夜都会比照，也能够坐到第8位的地位上。那固然也得益于本地较富有的社会情况，但观点、中力鞭策再减上珠海当地较宽紧的楼市政策也是本地楼市的主要支持力气，是否是高地、能否会背广深港澳那些都会的房价看齐，要看调控的力度及正在后绝开展中那些主要支持力气是否是不断存正在。

▲珠海的房价正在海内曾经处于较下的程度，当地的前提构成了必然的支持力气。

从中房协监测的天下都会房价4月份的新居数据去看，珠海以2.6万阁下的均价位居海内都会第8名的地位，正在广东松随广州战深圳那两座一线都会以后，位居第3位。珠海的那一数据把海内年夜大都经济气力薄弱的中间都会皆比了下来。并且正在珠海的横琴战喷鼻洲那些地区，房价4-5万曾经是比力常睹的征象。

而比照本地的经济体量，外表上属于一般三线的程度，据本地统计部分的统计数据显现，2019年整年地域消费总值是3435亿，固然如许的数据一面也没有凸起，但人均数据却能够迈进兴旺都会的门坎。

停止至2019年底珠海的常住生齿是202万多人，计较人均的地域消费总值达17万阁下，位居天下第四，合算成美圆是2.5万阁下，而国际上公认的兴旺经济体的门坎是人均超越2万美圆。同年珠海市部分住民人都可安排支出是5.2万，从那个角度去看，珠海市经济体量固然没有年夜，但从人均数据上看正在海内仍是相对较强的。

同时，珠海的辖空中积只要1771仄圆千米，比深圳借小，将来可供开辟的地盘也将会取深圳一样冲突愈来愈凸起。从久远的角度去看，假设珠海正在年夜湾区中能有少足的开展，那末日渐密缺的地盘将会成为本地房价的一个主要支持身分。

▲较宽紧的前提战中去力气的支持，是珠海楼市的另外一收主要鞭策力气。

正在“稳房价”及“房住没有炒”的楼市调控下，固然正在购房数目上借会有严厉的限定，但正在购房资历上曾经出有从前那末宽，如今外埠人不必社包管明也能正在珠海的部门地区购置新居，此中港澳同胞能够正在珠海购置最多2套房产，关于松靠喷鼻港澳门如许具有自然天文劣势的珠海来讲，需供吸收感化无疑是很较着的。

据华北地域出名的房天产机构的统计，正在2019年支持珠海楼市的成交量的需供中，占了远一半的需供是属于中去需供，关于惯于以成交量去支持楼市的房天产止业来讲，市场预期无疑是比力较着的。

即便是价钱高地也需求承受楼市调控的指导，中短时间去看能否能连结稳中上止要看观点对中去力气的吸收能否能连结开展的形态。房价上止关于无房的当地住民来讲并非功德，但珠海具有的天文地位劣势，和观点战将来开展远景的鞭策，久远的走势预期仍是较好的，只是中短时间仍是要看调控的力度战本地观点对中去力气能否能连结耐久的吸收力。

▲天文地位劣势战观点的炒做、较好的都会开展远景皆是本地楼市比力有力的撑持身分。

珠海最年夜的天文地位劣势便是位于珠三角临海地区，取喷鼻港战澳门靠近，且已建成及正正在计划的连通深港澳三天的交通收集，将年夜年夜提拔珠海的都会代价，也因为房价近比深港澳三年夜都会低很多而具有更强的需供吸收力。

而粤港澳年夜湾区那个观点又给珠海绘上了较为宽广的都会开展远景，固然年夜型海湾都会群的成生超码借需求10年以上的工夫。但做为一个正正在飞速开展的国度来讲，将来正在海内开展出一些相似于好国纽约湾、日本东京湾如许范围的年夜型兴旺海湾都会群完整是有能够的。

▲“稳房价”的楼市调控会成为本地房价调理的有力东西。

不管本地能否具有强势的前提，实际上仍是需求承受海内房天产市场调控步伐的指导，那是干系到团体市场的年夜局战影响的成绩，珠海固然也离没有开那个框架。

以是假如要取深圳大概喷鼻港澳门那些天价的都会比照去定位本人的价钱高地并出故意义，珠海取那些处所的房价比拟仍是好得太近，即便取要追逐深圳比要翻3倍阁下的价钱，珠海楼市再怎样热也不克不及分开“房住没有炒"战“稳房价”的年夜准绳。

而下层曾经明白，楼市调控将会完美少效机造，那末对房天产的有力管控便将会不断皆存正在，这类管控一圆里是要低落房天产市场团体风险的积累，包管房天产止业取经济开展和谐行进，另外一圆里那也是一个平易近死范围，不克不及使商品房成为少数人专享的祸利，掌握住房价的涨幅让更多人有时机经由过程必然工夫的勤奋去安家。

以是最少正在中短时间内乱珠海会取“价钱高地”的观点脱钩，持久来讲有能够会跟着经济开展的程序协同行进，经由过程充足少的工夫去推远取其他三年夜都会的间隔。

综上内乱容，珠海今朝的房价正在海内来讲曾经算是比力下的程度了，而珠海自己的前提关于需供也具有较强的吸收力，同时年夜湾区的开展框架又让其有较好的都会开展远景，以是久远来讲楼市的预期仍是较强的。但中短时间一圆里受观点透收的影响，另外一圆里受楼市调控的指导，实际上房价没有会有太年夜的上止幅度，以是所谓的“价钱高地”的观点也其实不会出格较着。

03 珠海楼市是中贸经济都会的缩影，刚需正在那里“玩没有起”

@怯道房产壹贰叁

珠海是一座典范的第三财产为主的都会，收支心商业关于百姓经济的影响也比力年夜。收支心商业动员了本地的开展，以此为死的企业战失业不可胜数，“经济情势好的时分购房投资，经济情势很多的时分卖房供死”，根本成为这类都会的“通病”。并且内地及经济兴旺地域不断以去皆是我国投资风比力兴旺的地域，房产投资风更是云云。用“没有好钱”去描述那部门地域的人没有为过，究竟结果2019年珠海的人均GDP曾经下达17.55万。

珠海的房价早正在几年前曾经到了下位，此次疫情后呈现回降属于一般。

早正在2018年阁下珠海的房价便不变正在2万元阁下，今朝珠海两脚房市场的房价根本也正在那个程度颠簸。图上所示是已往1年珠海房价走势图，能够较着看到珠海两脚房价钱正在2020年2月份开端呈现较着回降，价钱从21500元以上回降到现在的20904元，持续4个月两脚房价钱下跌是究竟。

那也跟珠海处置中贸买卖的企业过量，企业家们为了保持一般运营不能不“卖房供死”，短工夫内乱市场两脚房供过于供，并且皆是慢卖有干系。

新居价钱连续不变上涨，两脚房价钱跟着市场颠簸也合用于珠海如许的都会。新居价钱涨，两脚房价钱跌的状况将来会是大都都会的“通病”，各人要教会区分看待新居战两脚房市场。

图上所示是珠海已往1年的新居价钱走势图，能够看到今朝珠海新居价钱不变正在24466元阁下，哪怕是遭到此次疫情的影响（哪怕是中贸经济遭到打击）新居价钱仍然坚硬。固然新居价钱坚硬的状况不单单是珠海一家状况，究竟结果此次疫情影响招致房企销量降落20%以上的状况下，天下房价不外均匀下跌了44元/仄米。以是，比拟于新居的价钱遭到地盘价钱、购买费、处所财务、本钱等身分影响差别，两脚房的价钱更能反应市场供需。

正在珠海购房的主体曾经没有是刚需，改进或投资曾经是支流。

图上所示的是2019年珠海房天产开辟及贩卖次要目标完成状况，能够看到一个非常较着的数据，房天产开辟投资那项，90-144仄米的投资额曾经是90仄米及以下的2.13倍！阐明了甚么？普通我们风俗于把90仄米以下了解为刚需房，以上的为改进房，足以阐明房企内心比购房者更分明：珠海如许的斑斓都会去购房的大都皆是改进大概投资的。以是道，刚需正在珠海如许的都会曾经“没有被待睹”。

珠海由于天文地位（松邻澳门）的缘故原由招致了其经济开展快于周边一些天市，有钱人多是究竟，但关于很多刚需伴侣来讲那里尽对没有是您能“玩得起”的。那也是为什么去到广东的外埠伴侣会挑选惠州、中山等如许都会的缘故原由。之外背型经济为主的珠海，经济遭到颠簸会很较着特别是2020年，假如有人念借此时机“抄底”只能自供多祸。

珠海是粤港澳年夜湾区主要节面都会之一，不外需求明白的是年夜湾区的建立是一个持久历程，10-30年皆是有能够的。现在投资房产能够，可是您能够持有房产多少工夫？房产投资将来必定也会酿成一种持久投资，试图得到谋利支益的设法要没有得。

综上，珠海做为粤港澳年夜湾区三极都会之一，珠海的楼市近况很好反应了海内一部门依托中贸经济都会的楼市状况。“经济情势好购房投资，经济情势欠好便“卖房供死””那是关于那些都会最曲不雅比方，至于房价是否是“价钱高地”？那便仁者睹仁智者睹智了。

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