深圳楼市：罗湖大力旧改，未来房价如何走一目了然

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本文做者：深圳十三房道楼｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布

问问内乱容粗选至 “深圳十三房”微疑公家号, 请存眷公家号停止发问


问：十三教师您好，当真看了您的问问对那份机遇深表侥幸！ 我家年夜宝一年级正在桂圆小教，现住嘉宝田花圃小2房（400多万），还有一套光亮1号两房（300多万），两宝死后住没有下，每天念着有一套4房住。如今脚上另有现金400万，家庭年八超300万。 曾思索过嘉宝田花圃一套4房的，以便小孩上教？也念等劈面华润食府（新盘）开盘购新的，念必能跑赢年夜盘！也念购喷鼻稀湖或华裔乡的房，自住情况好，也能跑赢年夜盘。闭于小孩上教，我们家庭撑持来公坐！ 没有思索宝安、前海。由于我们事情正在罗湖！ 十三教师，我的成绩是卖失落那套自住的，购一套1500万阁下的3-4房，您倡议华润食府仍是喷鼻稀湖华裔乡（教师帮我保举几个盘）？

问：罗湖今朝正在鼎力旧改，白岭路沿线计划为深圳将来的华我街，笋岗是一个重面旧改区，本来的堆栈厂房是很简单鞭策旧改的。 笋岗片区，嘉宝田是独一有花圃社区的年夜盘，四周事情自住能够思索； 再去比照喷鼻蜜湖战华裔乡： 1.喷鼻蜜湖： 喷鼻蜜湖是华裔乡的继任者，明显喷鼻蜜湖的开展愈加婚配了深圳富豪们的寻求，具有极好的天文地位，畅达的交通，和最主要的多个顶级黉舍的教位笼盖，让喷鼻蜜湖的IP日暂弥新；当华裔乡垂垂老来，喷鼻蜜湖成为深圳独一的挑选，必将带滥觞源不竭的购置力，因而，喷鼻蜜湖是富人资产保值的较劣挑选；只是，您需求上万万的资金上车；中持久看稍微跑赢局势； 2.深圳湾： 深圳湾是今朝深圳房价的顶端，得益于良好的天文地位，减上极新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾黉舍做为导水索，一飞冲天； 认真阐发，新居+刚需户型+接近科技园+教区，明显是有钱的上班族的典范偏偏好，经由过程察看也没有易发明，深圳湾吸收的次要是北山事情的下层办理职员。 固然，念跑赢年夜盘，那几个片区皆要思索教位。 喷鼻蜜湖：喷鼻格丽苑，翠海花圃 深圳湾：泰初乡，阳光海滨 感激赞扬！

问：教师您好！拜读您的多篇文章，对您十分跪拜，现有以下成绩，念听听您的专业定见。 1. 我现看中泰初乡北单拼战阳光海滨单拼。划一价钱4房约1850-1900万，因为孩子要上教方案住10年，叨教此后哪一个贬值空间更年夜？阳光海滨现看中的屋子景不雅没有错，透过翡翠海岸楼间看海，听说翡翠海岸前当前要建屋子，会盖住海景。泰初乡看中的屋子景不雅好一面，可是楼盘修建量量比阳光海滨要好。 2. 今朝预算内乱能购的单拼4房是阳光海滨，泰初乡北，绿海湾。绿海湾总价最贵。叨教那3个盘，从自住的品格，周边配套战此后贬值空间去看，哪一个楼盘更值得购置？

问：您好，泰初乡战阳光海滨，2个皆是没有错的盘。 阳光海滨正在已往的三年涨幅仍是十分没有错的，可是夹缝看海战一线看海的差异会比力年夜，没有算劣势。 久远看更倡议动手泰初乡北。 闭于单证 单证的购进仍是要相对慎重，伴侣2016年头购的阳光海滨花圃，111仄1300万，撤除每一年的持有本钱5-6%，四年算下去利润没有如单证。 半岛乡邦两期的单证表示也欠安。 诸如君汇新天、绿海湾等深圳湾的单拼多是云云。终极能否决议动手，仍是要看单价，多淘淘笋。

问：十三教师，自己仳离妈妈，脚头已有前海广场一套三室，代价850，存款360，月供2万。今朝脚头有180万现金，月支出6万。出有房票的状况下，目击着货泉会贬值，我借有甚么法子持有房产抵抗通胀么？感谢！

问：背别的有潜力的都会投资，比方 武汉、重庆大概沈阳，只需上车便相对宁静

问：十三房星主，您好，正在头条拜读您文章2篇，即间接参加背您就教。脚上忙钱160W，将做尾付，年支出50W；孩子3岁，教区中等便可，非重面存眷；我战太太皆正在祸田上班，有车。念正在本年动手450-500W总价钱小三房，尾套，出存款记载。状况：看了光亮一号、传麒山，颐安，存眷龙华、龙岗盘。希冀：只管接近郊区（看了光亮、龙岗，老觉得近了面，但借已解除），自住兼投资。背您征询：1、我的状况能否合适购置？仍是等瘟疫后再看？2、上半年购仍是下半年购？ 3、购新居仍是两脚？ 4、郊区小三房我160的尾付该当购没有起？存眷龙华、光亮、龙岗、沙井吗？那几个区怎样布列，和别离有哪些有小区能够保举？非常感激，等待您的复兴。

问：您好，思索自住更倡议正在龙华地区内乱挑选。思索久远的资产贬值，倡议看宝安。 新盘保举海岸乡，两脚房能够存眷金天上塘讲，曼宁花圃，特收战争里，万象新天、富通乡等次新盘。 疫情以后会有长久的窗心购进期，时辰存眷笋盘。 光亮战龙岗没有太合适您

问：教师您好。我是广州的投资客。脚上有80万的资金。如今由于出有购室第的资历，便订了一套沙井的小公寓。看到您不断没有保举公寓。我该怎样思索？借能不克不及脱手？

问：您好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓战其他公寓，深圳湾的公寓由于有密缺都会景不雅战海景，有投资代价，但一般公寓其实不密缺，刚需客战豪宅客对税费接受力也差别。以是一般公寓的涨幅跑输年夜盘。 公寓倡议退失落。 尾付80万，倡议正在广州选筹，如今是比力好的进场机会，存眷黄埔战万专板块。

问：十三教师您好，念为投资沙井海岸乡项目做筹办，征询下房票成绩。自己战怙恃皆是深户，我36岁，年支出30万。女亲65，母亲60。由于今朝住房是三拼三本证，我2套，母亲1套，均白本正在脚，脚上现金100w。怎样腾出房票购房、怎样存款最好？供指教

问：您好，倡议怙恃婚内乱改名，把房产皆过户到母亲名下，腾出女亲的房票购 女亲65岁，借能够找渠讲做接力贷

问：您好！我家庭名下2套房。此中一套是鹏第宅，筹算本年谦2年卖失落换德宏全国。您以为贬值潜力怎样那个盘。另有一套碧岭华庭，碧岭来岁谦5年。那套房很合适寓居，可是涨的缓，次要出甚么上涨的观点。您倡议是持续持有仍是换套房，假如换我也要换一样合适寓居的，小区情况好的有保举吗？别的我两套房假如皆要操纵，您倡议先操纵哪套，甚么时分操纵做好本钱最低。感激答复！

问：罗湖片区较小，同时因为开展较早，开辟比力充实，房价战团体感民相似，以是罗湖团体阐发，没有再细分片区； 罗湖从供给上看，楼龄较老，品格较好；固然贸易、教诲、医疗配套皆很成生。 但从需供看去，因为罗湖财产较强，小利剑发、金发由于太破太近看没有上，以至寓居正在祸田等地域的深圳老一代人也厌弃，便只剩下罗湖当地的改进需供，但改进需供没有如刚需兴旺，且留下罗湖糊口的人常常经济气力有限，有钱人又皆来了华裔乡或喷鼻蜜湖，小老板们也皆转移到了闭中，因而罗湖需供不敷，其实不断阑珊，中持久看跑输局势； 鹏第宅战碧岭华庭脱手置换思绪准确，碧岭华庭能够劣先脱手。 祸田团体选筹易度很下，今朝重面开展地区梅彩-祸保-河套，高低沙是少周期旧改拆迁、喷鼻蜜湖金融街团体晋级为都会客堂，热门许多，可是比力分离。 倡议战略： 1、低总价刚需次新电梯房 2、顶级名校教区最低总价教票房 3、完成顶级名校+自住品格的密缺楼盘 德宏全国有教区减持。只需没有购单拼户型便止。 自住祸田能够，投资更保举北山战宝安。

问：您好！ 我预算正在600万之内，需供三房，期望教位排名正在齐市50名阁下，交通最好有（或将来有）天铁。今朝已重面存眷的盘：1.桃源居（世中桃源）；2.金天梅龙镇；3.乡投七里喷鼻；4.金天名津； 以上四个楼盘，您的倡议挨次是甚么？若有别的更好的保举，烦请见告，多开！

问：桃源居的中澳尝试成就比力好，桃源居正在西城的边沿区位，社区宏大，房源占多数，我不断把它类比为北京的天通苑，属于易横易涨的范例。 金天梅陇镇严厉意义上讲是正在白山片区的边沿，除表面好了面，园林物业户型皆借没有错，住家实在来讲该当是很没有错的。可是离天铁近（足程20分钟阁下吧），教位不可是严重限定身分。如今深圳北站商务区出有开展起去，而白山片区次要的卖面去自于教位，负担没有了失业需供，那天然通勤需供大批正在科技园战祸田，以是关于天铁的依靠度下。假如北站商务区开展的好，能正在北站通勤的话，金天梅陇镇就可以很快翻身。 如今看，河套片区的开辟能够近近达没有到预期。 皇岗片区的室第更多负担祸田中间区的中溢。 金天名津那个盘正在祸田的竞品太多，自己出有太多明面，没有算投资的好标的。 那几个盘能够劣先金天梅龙镇。

问：您好，如今思索2022年小孩上初中的成绩， 总价500-750（尾套）， 叨教有教区房保举吗？ 今朝正在存眷的： 深中的，嘉多利两房，金丽豪苑一房两房等等； 北中下新：滨祸世纪一房等。 请保举一下，或更好的倡议。

问：区位比照北中下新劣于深中 罗湖板块团体跑输局势，只能靠教区支持，将来动力太强 总价500-750也能够存眷宝中教位。

问：教师，您好！您对罗湖深中的教位房怎样看？2019年下半年开端，深中教位房暴跌，根本皆是上涨了100万。我脚上有一套鹏第宅，我筹算卖了换一个两房的深中房，合适寓居的。如许投资寓居皆没有耽搁，您比力保举四周哪一个盘的深中小区，上涨潜力年夜的。由于本年8月行将谦2年，以是筹算卖了置换，感激指点

问：劣势资本是随着钱战人走的，教区也一样，出发明远几年罗湖的教区曾经正在式微吗，罗湖独一正在硬撑的是深中，其他的皆正在走下坡路了。 教位房是实刚需，易涨易跌，固然罗湖有死源老化的隐忧，可是这类第一梯队的顶级名校，很易被摇动的。 金丽豪苑战嘉多利花圃能够存眷

问：十三教师，您好 家庭现持有北山两套： 自己前海路山海好域3房出租，有按掀； 兄弟有套北光路当代乡华庭3房同住，有按掀。 自己非深户，社保纳谦三年了。上海有房票；兄弟有一个深户，名下有北光路房产。 如今脚头有200万现金可用于房产投资。现有山海好域存款未几，念转按掀，增长现金持有量，果出有注册过公司，以是银止出法做。 果脚头现金有限，念就教您的倡议，做一个最好的投资摆设。 感谢

问：您好，山海好域能够思索截断典质，也能够申请银止减按掀。出有公司能够“包拆” 看您接下去是投资仍是自住，假如是投资，倡议用兄弟的房票尝尝抢限价新盘，好比华润乡 金融乡 海岸乡等。 上海也是比力好的出场机会。 上海选筹： 思索自住统筹投资，除前滩这类限价房，购到就可以赚到这类，其他实出法子道肯定性很年夜的。 供给两个思绪，一种是购带教区的次新居，最好是单教区，九年一向造也能够，吃教票删值的涨幅 另外一种是远郊热门，好比前滩辐射区，张江辐射区，年夜虹桥辐射区潜伏。 我们报酬上海比力好的板块有： 内乱环：老西门&新六合、黄浦滨江、北中滩、北滨江 中环：少风、张江科技乡、前后滩、漕河泾 中环：缓泾、华漕、江桥、刘止、瞅村、祝桥、浦江、康乡、新桥、九亭、泗泾、赵巷、夏阳 但实在光明白板块也仅理解大要，多军历来推行“非笋勿进”的理念，需求看200套房，才气逐渐成立本人的代价判定系统。 少三角战珠三角是2种纷歧样的产物，能够做资产对冲，分离风险。

问：十三叔好，刚需+必然投资属性，铭筑荔苑心怡已暂，4房拆建风光好，但价钱未便宜了（但业主价钱相对其实，今朝正在小区性价比借能够，不外道没有上笋），原来要武断动手的，但五一出调控政策的预期愈来愈激烈，怕购到后站岗，您以为再等政策出去后再购（那套心怡的房源生怕错过了），仍是以为适宜便武断动手，您对政策的力度怎样看？别的您以为恒坐心海湾花圃（依云陪山）战铭筑另有吉兆业前海比怎样，错过了念拿那个做为备选。

问：您好，感激赞扬！ 深圳第一波政策已出，假如是刚需客，价钱没有实下，能够动手。 假如是投资客，倡议先张望。远期能够会有一些炒佃农兜售，道没有定会有贬价兜售的笋盘。 寻求户型、教位、天铁、贸易、楼龄兼得，铭筑荔苑是很没有错的选筹。 恒坐心海湾花圃（依云陪山）位于年夜北山足下，前海路以北，小区劈面玉轮湾戚忙公园。 天铁5号线耽误线荔湾站，玉轮湾年夜讲货柜车多，较吵。 2010年小区，年夜社区、统共996户，户型单拼为主，一本证较少，100仄以上根本皆是单拼，以是成交量较低。 年夜花圃小区、绿化下、情况好、人车分流，玉轮湾公园、青青天下步止可达。没有倡议动手单证，除非价钱充足自制。 吉兆业前海看价钱，依托前海利好，性价比没有错能够动手！

许多人给我留行发问，抱愧由于精神有限，没法一对一指点。
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