广州番禺万博：一手房冲击加剧，网红二手盘再发“房价维稳”倡议

唐伯狼乌

番禺区万专CBD逐步成生。吕颖俗/摄

终极仍是市场决议统统。

吕颖俗/收自广州

克日，位于广州番禺区万专板块的热点两脚房万科欧泊，业主正在交际媒体倡议“房价维稳”建议，号令放盘的业主制止几回再三低落“底价”，并倡议那些没有慢于出卖的业主将房源下架。
那波号令的背后，是万科欧泊远期成交了两套单价仅为2.8万元/仄圆米的房源，创下比年去的新低。那曾经是该小区业主本年第两次收回相似号令。本年4月，业主便曾策动过一场“价钱捍卫战”，号令各人慎重放盘，公道订价。

滥觞：贝壳APP

年内乱跌幅超越15%

据理解，万科欧泊的两房单元为北背，正对北年夜支线，地位没有如其他户型那末良好。别的，当前市场上很多楼盘的80多仄圆米户型曾经可以做到三房，招致万科欧泊的两房正在合作中逐步处于优势，价钱跌幅也更加较着。
有慢需置换的万科欧泊业主暗示，建议书的起点是好的，究竟结果每一个业主皆期望可以卖出好代价，但终极仍是市场决议统统。关于像本人如许慢于置换、需求资金付出尾付的业主来讲，价钱天然会更接天气鼓鼓。并且，因为每一个业主的购进价钱差别，能承受的底价也各有差别。
按照贝壳APP数据显现，今朝万科欧泊的两房成交量较少，成交价钱约2.8万~3.2万元/仄圆米。而三房的成交量最年夜，成交价约3.1万~3.5万元/仄圆米。
正在2021年楼市顶峰期，万科欧泊的成交价遍及正在5万~5.5万元/仄圆米，部门房源的成交价以至打破6万元/仄圆米，本年年头，成交价借正在3.7万元~4.2万元/仄圆米。但是现在的价钱比拟顶峰期已下跌超越40%，比拟年头也下跌了超越15%。
一名深耕万专板块的资深中介掮客人暗示，广州俗居乐花圃、美丽喷鼻江、华北碧桂园等两脚房的价钱跌幅取万科欧泊相好没有年夜。即使是板块内乱最新的两脚房越秀战樾府，部门业主也不能不吃亏放盘。
不外，跟着广州“9·29”楼市新政的出台，两脚房市场的交投活泼度逐步上升，价钱跌幅也正在支窄，“行跌回稳”的趋向初现。
按照广州市房天产中介协会的数据，10月广州两脚室第网签量再度打破1万宗，达10379宗（为年内乱第两下面，仅略低于6月的10456宗），环比上涨22.49%。价钱圆里，国度统计局数据显现，10月广州两脚房价钱环比降落0.4%，降幅比上月支窄0.7个百分面，同比降落12.5%。
广州华夏天产初级品牌司理李翔宇暗示，从10月的网签成交量去看，万专板块的两脚房买卖量有所增加。好比，新光都会花圃（即万科欧泊）成交26套，环比增加37%；华北碧桂园成交25套，环比上降4%；美丽喷鼻江成交24套，环比增加71%。那些小区的网签宗数均排正在广州楼盘前30名以内。
上述资深中介掮客人流露，政策利好频出，10月很多小区的低价盘源疾速成交，成交量回温已成定局，但只要等那部门房源完整消化后，购家才能够转背价钱更下的房源，因而两脚房价要实正回稳，仍需一个历程，但最少今朝是好的初步。
贝壳APP数据显现，10月万科欧泊的成交周期约为114天，创下远半年以去最短的成交周期，而看房人数也到达了562人，创下年内乱的新下。

滥觞：贝壳APP

一脚房巨量供给打击

除取市场走势相干，万专板块两脚房价走低借取一脚房的巨量供给互相关注。
克而瑞数据显现，本年1~10月，番禺区商品室第成交7636套，位居齐市第两，仅次于删乡区，远三年番禺区一脚成交的市占率不断连结正在10%以上。详细到板块上看，汉溪万专战年夜教乡板块的成交范围均超千套，成为地区内乱的成交主力，市场份额均占15%以上。
今朝，万专板块正在卖的一脚楼盘包罗少隆万专悦府、耀胜新天下、越秀瑞麓府、越秀万专乡、珠江铂世湾，短时间内乱推出的另有美丽喷鼻江新天块。值得留意的是，仅仅一个“巨无霸”里仁洞旧改项目越秀万专乡的修建里积便超越了500万仄圆米，供给量宏大。
差别楼盘有各自的劣势。比方，越秀万专乡推出的新规户型，利用率极下，且尾开是通盘地位最好的组团；少隆万专悦府则依托万象贸易，并引进一系列名校资本；越秀瑞麓府主挨低稀度板楼年夜社区；耀胜新天下则定位为TOD综开体。因而，市场合作非常剧烈。
从价钱上看，供给量最年夜的越秀万专乡的门坎较低，产物包罗103~186仄圆米四房，支流价钱约4.5万~5.7万元/仄圆米，门坎最低的103仄圆米四房总价约460万~510万元，122仄圆米四房560万~650万元。
存眷度最下的少隆万专悦府正在卖108~300仄圆米四房到六房，价钱“5”字头起，楼层晨背较好的单元6万~7万元/仄圆米。门坎最低的108仄圆米四房总价600万元起步。
有熟习万专板块的操盘脚流露，比年去，万专板块的配套日渐完美，财产开展迅猛，大批年青利剑发涌进，逐步成为新的中产置业热土。但是，万专板块将来的可卖一脚房源超越1万套，按今朝的来化速率，将来5年仍有充沛的供给。特别是越秀万专乡，估计开辟周期少达10年，能够对周边的一两脚市场形成持久压力。自项目里市以去，因为价钱具有必然劣势，周边竞品也纷繁黑暗贬价以连结合作力。
“关于两脚房市场来讲，一圆里，很多楼盘的楼龄已达十年以上，以至两十年，另外一圆里，新楼盘户型颠末迭代，利用率凡是超越100%，而且配套了更完美的教诲资本，那些身分加快了两脚房业主的出遁。”上述操盘脚弥补讲。
李翔宇也暗示，虽然万专板块的两脚买卖量正在增加，但新居正在里积战价钱圆里具有较着劣势，购房者的挑选空间较年夜。因而，假如业主慢于出卖，只能正在价钱上取新居合作。不外，限购片面铺开战利好政策不竭出台，万专板块两脚房价回稳已睹眉目。
上述资深中介掮客人暗示，固然当前万专板块的两脚房正在户型利用率上没有及新楼盘，但从当前的成交价钱去看，两脚房取一脚房之间仍存正在1万~2万元/仄圆米的价好，并且很多两脚楼盘的寓居气氛劣于新楼盘，综开性价比曾经十分下。正在“行跌回稳”旌旗灯号的鞭策下，万专板块两脚房价钱下止空间有限。

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