乐居大湾区｜买南沙or佛山临广区？看完我不纠结了……

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本文做者：乐居财经｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布
北沙战佛山，您会挑选购那里？克日，乐居君的一名伴侣犯了易。

有的购房者以为，佛山贬值空间虽没有及北沙，但胜正在糊口配套设备成生，寓居气氛较浓重。

有的购房者则暗示，会当机立断挑选北沙。做为广州明星地区，北沙是广州里背粤港澳年夜湾区的主要收面，各项建立皆更加年青战生机。三十年河东，三十年河西，看好北沙的开展潜力。

@梅子酱：我会挑选北沙，北沙究竟结果是位于广州郊区域；减上年夜湾区建立利好的促进，贬值潜力比力年夜。北沙险些能够道是一个新兴修设的地区，各项设备建立皆更倾向年青战生机。北沙也正在开展各项金融财产，将来会吸收更多生齿流进，究竟结果有人的处所才有经济，才有建立。

@阿晓：北沙地区开展远景更好些，将来屋子贬值空间该当比力年夜。

@Catherine：做为一个佛隐士，我以为佛山是比力宜居的都会。好比看个大夫也没有会像广州的资本那末松缺，固然配套设备临时没有及广州，可是佛山客岁的GDP同样成功跨进万亿俱乐部，正在湾区排名第三。所我也比力看好佛山的开展势头。北沙各类计划战政策利好实在也比力出彩，许多人也很看好北沙~假如投资的话我以为佛山战北沙皆值得。

@两肥：要看您幻想中的投资报答是要到达几吧，北沙将来仍是能够等待的，但没有是一年两年能做到的工作。佛山能够贬值空间会比北沙要少一些，但寓居气氛我站佛山！

数据显现，2018年，广佛“留鸟”便曾经超越40万人。百度迁移数据显现，2020年4月30日，佛山41.72%迁进生齿滥觞广州。而那小我私家心滥觞数据，广州终年处于40%以上。

滥觞：百度迁移数据

佛山or广州？成为很多广佛“留鸟”正在购房时面对的困难。

我们无妨从区位、计划、配套、生齿、财产、房价走势、房钱等圆里，去比照佛山临广片区（北海桂乡、禅乡、逆德等地区）战广州北沙区，终究谁的气力更胜一筹。

计划

北沙计划“露金量”更重磅

“随着计划购房”，一贯被购房者奉为“真谛”。计划的“露金量”决议着地区的开展空间。

从2015年设为自贸区起，北沙便成了炙脚可热的开展热土。2018年，新一轮广州都会整体计划中，北沙被定位为广州独一的都会副中间。跟着2019《粤港澳年夜湾区开展计划纲领》出炉，北沙定位为年夜湾区的中心开展流派，开展更是按下加快键。

据《北沙新区整体计划2012-2025》指出，至2025年，北沙新区经济社会开展将完成严重逾越，猜测常住生齿范围约为230-270万人，都会大众设备、市政根底设备按300万生齿停止设置，根底设备系统将更趋完美。

滥觞：《北沙新区整体计划2012-2025》

北沙，正正在成为粤港澳年夜湾区新兴“潜力股”。

比起北沙的流派定位，《粤港澳年夜湾区开展计划纲领》中，佛山定位珠江西岸制作业龙头，此中北海、逆德被零丁说起。计划提到，撑持佛山北海鞭策粤港澳下端效劳协作，拆建粤港澳市场互联、人材疑息手艺等经济要素互通的桥梁。撑持佛山逆德发扬特征饮食文明，共建天下好食之皆。

从计划上去看，北沙的开展蓝图更加“高峻上”。

配套资本

佛山临广片成生度下 配套更胜一筹

不外，北沙固然计划“刺眼”，但降天最少需求5-10年工夫。比起计划的“年夜饼”，无妨先衡量一下地区现有的医疗教诲资本。

拿佛山最为成生的北海区千灯湖板块去看，千灯湖片区不管是医疗、教诲配套皆已“成形”。板块内乱有北海尝试小教、桂乡中心小教、北海师范从属小教等气力黉舍。

板块3千米范畴内乱有北海区中病院、北海区群众病院、北海区妇幼保健院、北海万达广场、北海万科广场、宜家家居北海店等等。

据乐居没有完整统计，佛山拟投用+新建的黉舍最少有50所，此中，北海区占比最年夜，多达24所；而2020年9月行将投用的新校共约17所。

2019年9月2日，千灯湖中轴线北段控规正式公布，总用空中积达210.725501公顷，将新删43宗商住天及5所黉舍。北海之眼片区用天规控也初次暴光，涵盖演艺用天及会展用天，估计将来建有年夜剧院 （露音乐厅） 、会展中间、专物馆、一栋没有低于180米下的天标修建等年夜型修建载体。

不外，那没有代表北沙便会输正在起跑线上。

按照《北沙新区中小教规划及建立计划专题》提到，“十三五”时期，北沙共将投进63亿元，计划新建黉舍23所，改、扩建黉舍18所，新删教位52240个，总教位数达130600个，满意“十三五”时期北沙区110万常住生齿住民后代进读需供。

现有教诲资本包罗社会省一级华北师范年夜教第两从属中教、北沙小教、北沙东涌中教等。名校喷鼻港科技年夜教也肯定降天北沙，选址便正在下铁庆衰站旁。

能够看出，北沙往“教诲强区”的目的迈进但是一面皆模糊。

正在平易近死配套圆里，北沙也是片面收力。

远期，广东省中医药科教院、广州医科年夜教从属肿瘤病院（北沙院区）、迈胜国际肿瘤病院暨量子医治中间等下端医疗项目正式降户北沙。

仅从现有的资本去看，佛山临广片区更胜一筹，板块成生度下，寓居气氛更浓重。

生齿

佛山远四年生齿删量超80万人

生齿是片区经济开展的动果之一。一个地域对生齿的吸收力越年夜，经济开展越是活泼，楼市中也有更多购房者去“接盘”。

广州统计局数据显现，2019年北沙区常住生齿64.95万人，删量4.44万人，生齿删量初次跻身齐市前三。生齿删速同比客岁涨5.91%，也是2019年广州生齿删速最下的地区。

别的，按照《北沙新区整体计划2012-2025》，猜测2035年北沙常住生齿范围约为230-270万人。

佛山圆里，2019年底常住生齿总量815.86万人（2019各区生齿详情久已已宣布）。比照2018年，佛山一年新删常住生齿25.29万人，删量创下自2011年以去的新下。

从2015年-2019年，佛隐士心删量曾经超越80万，是持续广深以后，年夜湾区都会中生齿删量最年夜的都会。

佛山市生齿开展计划（2018—2030年）提到，佛山估计2030年常住生齿超850万人。

可睹，正在生齿吸收力度圆里，北沙战佛山八两半斤。

购房政策

佛山中专或年夜专教历可购房，门坎更低

从购房政策也能够一窥眉目。2019年末，佛山战北沙接踵出台人材购房、降户劣化新政，对人材大方扔出“橄榄枝”。

2019年12月13日，广州北沙正式收文，本科以上教历正在北沙事情、进修便可购置商品房，没有受户籍、社保战个税限定。

2019年11月，佛山市公布《闭于进一步完美人材住房政策的弥补告诉》，持有劣粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的非本市户籍人材，享用户籍生齿购房政策。

2020年3月18日，佛山对劣粤佛山卡T卡申发工具进一步铺开：具有中专教历或年夜专教历或国度职业资历四级（中级工）证书或国度职业资历五级（低级工）证书的人材可申发劣粤佛山卡T卡。

佛山非本市户籍，只需申发劣粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡此中之一，无需社保或个税请求，便可正在佛山限购区购房。而按照今朝佛山市户籍生齿购房政策，佛山户心可正在限购区购2套。换行之，具有劣粤佛山卡的人材能够正在佛山限购区购2套室第。

比起北沙，佛山的购房资历进一步低落。

财产

佛山收财产开展根柢好 北沙空间更年夜

两个片区地域的吸金才能怎样？

先去看北沙的跨市基建工程，客岁北沙正式运营广州国际邮轮母港，深中通讲、北沙年夜桥、天铁18号线、天铁22号线、北沙港铁路、广深港下铁正正在建立……

能够道，千亿交通基建正正在那个湾区中心自贸区发作。

做为制作业重镇，佛山正在财产开展圆里可谓没有容小觑。做为制作业重镇，佛山正在家电、机器配备、家具、汽车等范畴具有宏大的使用市场。

据2018年头数据统计，佛山现有平易近营企业约14.5万家，占80%以上的比重，代表企业有好的、碧桂园、格兰仕、东鹏、海天、万战、志下、佛山照明等。按照2018年广东制作业500强企业排名，佛山排名第两。

2018年，佛山31个省级专业镇中，12个专业镇获优良（括号为特征财产）：

禅乡区：张槎街讲（针织业）

北海区：桂乡街讲（五金机器配备业、鞋材） --正在岗职业人数46.96万人

逆德区：北滘镇（家用电器）、勒流街讲（小五金小家电）、容桂街讲（下端疑息家电）、年夜良街讲（机器及电气鼓鼓配备制作）、伦教街讲（木匠机器、珠宝金饰）、陈村镇（花草）、乐从镇（家具，商贸效劳）--正在岗职业人数66.90万人

从地域消费总值那一目标也能够一窥高低。

2019年佛山GDP初次打破万亿元年夜闭，此中逆德区GDP总量达3523.18亿元，同比客岁增加11.37%，位居佛山第一。北海区GDP总量亦又有3176.62亿元，同比速13.08%。

2019年广州统计局数据显现，2019年北沙GDP总量1683.2亿元，仅是北海温顺德区的一半。固然正在总量上没有及北海温顺德，但同比客岁增加15.4%，正在删速上又掰回一局。

整体而行，佛山的财产基数年夜，根柢好。而北沙经济开展根柢薄，但正在计划利好减持下，将来开展空间也更年夜。

房价

北沙十年房价涨幅远300%跑赢佛山临广区

正在一切身分中，房价最为曲不雅反应一个地域的投资潜力。

今朝被看好的佛山临广片区，如北海、禅乡温顺德团体均匀房价正在1.5-2.5万元/㎡之间，取北沙2万元/㎡均匀房价相好没有年夜。

但中心天段如北海桂乡片区，邻近广州中间区荔湾，一脚室第均价正在2.5~2.8万元/㎡，以至有部门新盘房价已破“4字头”，如佛山保利天悦，房价有追逐广州之势。

一名伴侣背乐居君无法坦行，做为当地土著，曾经逃没有上佛山比年去的飙降速率。

北沙各板块开展没有均，新居价钱差别较年夜。如比年被热捧的板块灵山岛尖，新居价钱正在3.6-4万元/㎡。开展较为成生的板块，如黄阁片区，均价约正在1.9-3万元/㎡。北沙湾正在2.2-3.5万元/㎡阁下。

只看当前房价难免有得公允，我们无妨去看看北沙战佛山临广片区十年房价走势。

据统计显现，广佛同乡已往10年里，临广片区如逆德陈村、北滘战北海桂乡的房价涨幅最年夜，均超200%。禅乡涨幅稍小，为87%。

再去看看北沙。2009年，北沙房价仅6923元/㎡，低于彼时的北海桂乡、里火板块、逆德年夜良和禅乡区（2009年，那些片区房价已超越7000元/㎡）。至2019年12月，北沙均价曾经达20314元/㎡，涨幅到达293.43%。

| 2009-2019广州各区房价涨幅比照

比拟之下，北沙的房价涨幅“跑赢”佛山临广片区。

房钱

佛山临广区配套成生，房钱下于北沙

假如购房用于投资，那末，房钱价钱不克不及疏忽的主要身分。

按照中国房价止情网数据，2019年4月，佛山中间乡区的北海、禅乡区，室第房钱价钱别离别离约为28.82元/㎡/月战28.26元/㎡/月。

北沙地区里积年夜，各板块房钱差别较年夜，成生的地区集合正在黄阁战金州板块。《2019年广州市衡宇房钱参考价》显现，2019年，北沙区内乱楼梯楼参考价区间为6-28元/㎡/月，最下的为北沙街的华汇广场，参考价28元/㎡/月。

电梯楼参考价为9-25元/㎡/月，最下的为北沙街的北横办理区，参考价为25元/㎡/月。

由此看去，佛山临广片区因为配套成生，室第气味浓重，房钱价钱遍及比北沙下。

总结

持久投资，可选北沙

步进第两个十年，广佛同乡开展再进一步，劣势互补，各有所少。乐居君以为：

1.假设您是正在广州中间片区，如珠江新乡等天事情的自住者：广州北沙如成生度较下的金州板块，和佛山北海、禅乡等板块皆能够思索。两年夜片区间隔广州市中间的交通工夫靠近，且医疗教诲配套成生，寓居气氛浓重。

2、假设您是投资者：念经由过程投资北沙短时间内乱完成下报答，其实不理想。北沙需求积累起富贵的“炊火气味”，最少需求5到10年工夫。固然，关于看好北沙，做好少线投资计划的购家来讲，仍然值得脱手。

您会怎样选呢？批评区留行吧！

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