好房哥说广州楼市，曝光交易内幕，教如何买房不踩坑

华梦一生

本文做者：广州好房哥｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布
各人好！我是广州好房房天产代办署理有限公司贩卖司理-好房哥——-专注广州一脚楼盘

很快乐战各人道道，各人体贴的广州楼市的意向。

正在房天产进进青铜时期当前，资产规划，变得相当主要。

三四五六耳目心流出，己经成为爆雷警示区，而浩瀚一两线，仍然直立着限购门坎，劝止资金进进。久远去看，一两线才是中国将来开展的期望。

那末房价最亲平易近，独一借具有没有限购地区的一线都会广州，需没有需求提早占位，让孩子少斗争20年？

各人好！欢送各人可以看到好房哥的文章，好房哥道广州楼市暗码，取您分享广州从业十多年的一脚黑幕经历。我会跟各人分享广州的楼市根本里，从地区到项目，从宏不雅到微不雅，让各人深化理解了广州，教会优良资产的断定办法论，构建科教购房思想。

我们间接进进话题之前，我们先讲一个例子。

小林年夜教结业，正在广州东圃，盈彩好居，租房，房租每个月5000，办理费200，火电费450，统共房租收入5650元，由于小林是做金融止业，每个月人为支出是2万阁下，小林2011年以62万的价钱（单价毛坯7000），购置了新塘一套90仄的屋子，项目具有天铁，自建黉舍，幼女园，其时是广州的刚需爆面盘，许多投资客动手，小林比照了四周别的一个超等年夜盘.出有天铁，终极仍是挑选了那个盘。2012年末，开辟商交楼，但天铁出通，空置了4年，比及2015年花10万元简朴拆建，2016年头进住.小区一脚新居己涨到1.4万元阁下，如许看，每一年约有15%的涨幅，如今小林的屋子每仄圆米贬值了7000元阁下，小林资产得到帐里上多了63万元支益。

因为天铁出开通，小区许诺的黉舍不断出修睦，小林念卖房，一算账，惊呆了。尾付20万元本钱＋借贷5年14万本钱+10万元拆建+乘余本金38万，统共本钱82万元，均匀下去9000元一仄圆米，假如算上由于前期交通未便出有进住4年的租房本钱，每个月5650元，4年也花了远271200元，小林必需卖到每仄圆米1.2万以上的单价才是仄本。

但此时，那个楼盘挂牌许多，有前几期6000购置的业主，挂出1.2万的价钱出卖，小林的屋子很为难，念徵利润13500元，出卖，根本出人看，开辟商新出的房源晨背战地位更好.比拟之下，没有需求付出中介费战税费本钱，两脚房有价无市，小林低价变现又(心有没有苦，因而堕入等候地区成生的煎熬中。

发明一件奇异的工作出有，看上来您的屋子涨了，当您念变现的时分，而它实践上倒是酿成真实的没有动产了。

那此中的玄妙正在于那边呢？正在于我们挑选屋子的时分，实践上其实不专业，思索其实不全面，被表示的计划受蔽了单眼，没有分明购房过程当中的隐构成本，无视了前期的需供改变战变现成绩。

那呈现那个成绩的缘故原由是甚么？次要是购房过程当中缺少前瞻性的体系思想，出有思索到后绝的支出换房志愿。假如小林正在购房正在购房的最后，可以思索到换房的变现成绩，经由过程阐发预判，只管没有挑选短时间欠好卖的屋子，那末很年夜水平上能够不消那末被动。

但我正在支到许多征询中，许多人体贴的却没有是资产的变现成绩，而是购置了屋子后，会涨几钱。问那个成绩之前，需先大白一个局势条件。

购房那个工作，假如您出有拆上前十年的水箭，前面能登上的也是公交车了，国度策导背，宽控房价，八个年夜字，每一个购房人皆明白，但纷歧定能深化读懂，那八个年夜字是“房住没有炒”，“果乡施策”，实践上素质的寄义是：国度战处所的配合目的，当局需求严厉掌握房价的涨幅比例，或下跌比例，保护房天产市场的不变，制止惹起体系性金融风险，当房价涨幅过年夜时，便是“房住没有炒”，目标是抑止房价，当房价年夜幅下跌时，则是“果乡施策”，目标是托住房价.那便是，完成中心的年夜目的——稳房价。

上没有了车的，一般大众或刚需购房者的感情需求保护，那末涨幅会掌握正在必然百万分比，正在我们看到的公然数据中，过了5%城市成为言论的风心浪尖，实践上每一年国度增长货泉供给量M2是增长8%，本年增长货泉供给量M2是10.2%，至于货泉供给量M2，是甚么意义，正在那里没有再注释，各人能够百度一下，房天产投资暴利时期大概曾经已往了，但能够大概是宁静的资产，少工夫来讲是能够跑赢房贷的，或许能够跑赢货泉的增加，社会—上层阶级认知度大概能够比基层的认知度更下，国度为了只管公允，保护市场不变，各天纷繁出台了三限，即，限购，限卖，限贷，政策，那又是为何呢？？？？？？？？？请各人多读多记着“房住没有炒”，“果乡施策”。

限卖是甚么，是没有让畅通。

各人皆大白商品是正在畅通中发生代价，假如商品没有畅通，那末它是出代价的，一样屋子也是云云，必需有接盘人去为贬值溢价购单，但假如出有畅通性，那末那个屋子，的代价便将年夜挨扣头，只是纸上财产，小林的屋子，恰是由于周边一脚新居供给量年夜，价钱涨幅安稳，推没有出一两脚的价钱好，招致落空了畅通性。

为了庇护我们的资产，固然是正在尽量获得扩展畅通性。房天产的青铜时期里，好变现的资产才是稳妥能赚年夜钱的优良资产。

但是，广州的都会年夜，地区计划多，如何才气浮薄到优良资产呢？好变现的资产选择办法战准绳有哪些呢？

能够从几面去看：房源自己的特性是甚么？甚么人会接办我们的屋子？接办的人群有甚么特性？

举个例子，某品牌正在广钢新乡有一个卖租赁权的项目。广钢有多条天铁计划，地区很白，有计划有天铁，便当的交通，能够带去人流.开辟商表述没有忧租，并且逐年递删的房钱报答率计较起去也很没有错，但实践上，做一个反推就可以大白。广钢做为一个寓居地区，缺少财产，能处理的惟有寓居成绩，甚么人会正在广钢挑选小户型租赁呢？必然是周边财产人群，再查查周边的财产，并出有短时间改动的的计划，开辟商所谓的财产园区，只是落伍的工场。工场员工支出有限，能收入的房钱也是有限的，以是较着是有成绩的。

上里的案例是指的房钱变现，实践上再买卖变现上也是一样的原理，屋子的代价实践上正在于您的承受购盘群体的购置气力，刚需的接盘人在意价钱，改进的接盘人是品格.战价钱统筹，而下端用户的更情愿为代价购单。

熟习您的屋子，猜测您的接盘人，才气判定屋子的代价天花板，和更苏醒把握换房周期。

好房哥，道广州楼市，原来人处置房产曾经10年的房天产止业经历，教您购房没有踩坑。

上面战各人道道怎样正在广州置业少走直路，没有踩坑。

关于一个终年正在里面帮客户选择好屋子的我来讲好比广州那个都会的选筹逻辑，用一句话阐明利剑，年夜讲至简，一针见血。

广州用财产沿江背东.计划背北腾跃，那12个字来了解广州是比力准确的.从珠江新乡，琶洲总部基天，金融乡，鱼珠CBD，新黄埔区，（本萝岗区），黄埔常识乡，删乡区，新塘广园东，永宁，墨村，一起背东，财产开展计划迁徙，那是广州的失业中间，由于广州背东，深圳背西广深聚集，构成将来都会群，年夜湾区开展，计划中是跳过番禺握脚北沙，北沙定于副中间，但北沙计划太年夜了.广州选筹如许看，沿江两岸35千米范畴为上策越远越有代价，根据小我私家预算购房必然是美妙的，由于天下必然愈来愈越好，中国必然是强国，广州也越来越兴旺的，广州今朝房价好比珠江新乡侨***汇月某下端豪宅最贵20万减，琵洲10万减，金融某一号视江10万减，鱼珠4万减，黄埔少岭居2.-3万减.删乡广园东某死1.9万减，永宁1.6万减，删乡墨村科教乡1.8万减。

我们再道道广州楼市客户群体的散布战需供，客户群体分为三年夜项。

1.刚需尾套自住佃农户群体

2.改进需供斗室换年夜佃农户群体

3.下端用户寻求品格客户群体

那三年夜潜伏客户群体，购成了购房的雄师，好比刚需尾套房，普通来讲是刚结业没有暂的利剑发，次要散布河汉区，黄埔区，年支出年夜多20-50万阁下，那部门购房群体，今朝租住河汉，或黄埔区，固然他们年支出很下，但河汉，或黄埔，糊口本钱也很下，普通那部门下支出的利剑发支出不变，也算是下支出群体，普通状况大概他们寻求糊口品格，租住的必然是初级公寓，或是下端小区，按今朝广州河汉小区房，两房房钱3500-4500元，三房房钱4500-7500元，那部门利剑发客户糊口本钱每个月超越15000元，假如那部门客户按便远事情购房，按今朝广州河汉的房价4.5万-10万元仄圆米，假如购小三房100仄圆米，根据4.5万仄圆米，那末总价是450万元，尾付款：135万，存款总额：315万，假定存款20年，每个月房贷：20614元，房贷每个月2万元，超越了支出，也大概超越他们的购房预算，形成很年夜的压力，那末那部门客户占到广州购房群体的80%，终究那么年夜的群领会到那，购房呢？各人动头脑考虑一下？假如他们的尾付款掌握正在35-70万之间，每个月房贷掌握正在5000元，或一万元之内，他们会没有会承受呢，假如那部门客户正在河汉，或黄埔区上班，他们会思索通勤工夫，那末假如有天铁中转河汉，通勤工夫掌握正在一小时以内他们会可承受，假如那部门客户是己婚群体，那末他们必然会思索孩子的念书成绩，必然请求教位房，或教区房，那末投资购房必然要购天铁教区房。我们公司代办署理的一脚新居，21号线天铁心+教区房，密缺两房，70.77仄圆米，总价118万元，尾付款：35万，每个月房贷：4300元，三房修建里积97.41仄圆米，总价1509855元，每仄圆米15500元，尾付款45万，每个月供房款：5572元，您们以为能够投资吗？将来有接盘群体吗？有溢价变现的空间吗？

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