疫情影响有限，粤港澳大湾区物流需求强劲、租金上涨趋势不变！投资窗口打开，机构这样建议......

微胖界中的汤圆

正在方才已往的2022年第一季度，深圳优良物流设备市场照旧出有新删供给，那已经是持续3年半已录得新删供给进市了，供给松缺连续。

据CBRE世邦魏理仕最新统计的数据显现，求过于供的情况持续鞭策着深圳物流市场均匀房钱连续增加，本年第一季度环比录得0.5%的增加至每个月每仄圆米47.7元。此中，非保税物流园因为项目标密缺性，房钱增加较着。

将来六个月，估计深圳物流市场唯一一个新删供给进市，为位于盐田区的普洛斯物流中间，整体修建里积约10万仄圆米以上，团体市场求过于供仍将连续。鉴于此种情况，一些租户正在深圳没法觅得优良下标仓空间的状况下，将会转背厂房类的单层仓，以至楼仓去停止替换，也会有部门需供持续中溢至周边的东莞战惠州等都会停止布面。

CBRE世邦魏理仕散焦粤港澳年夜湾区物流市场发明，粤港澳年夜湾区物流设备投资市场比年去快速降温。疫情影响下，电商消耗风俗的养成，加上收支心需供的不竭苏醒，粤港澳年夜湾区物流市场将正在中少周期内乱连结优良开展势头，从而带去更多的投资机缘。

粤港澳年夜湾区物流需供微弱

粤港澳年夜湾区的GDP总量曾经跻出身界湾区前三，下度开放的营商情况、优良的经济开展势头、快速的生齿增加、不变上涨的消耗战不竭开释的政策利好，叠减出心导背型经济开展凸起带去的兴旺收支心需供，配合鞭策着湾区物流设备市场开展连续背好，市场生机不竭绽放，空置率持久处于低位，房钱显现不变增加。

今朝，粤港澳年夜湾区GDP总量曾经超越天下第十年夜经济体——减拿年夜，且货运及客运量近超其他湾区。取此同时粤港澳年夜湾区天均、人均GDP位列中国都会群榜尾，2021年人均GDP达14.6万元/人。散焦粤港澳年夜湾区本地九市，其都会间货运量占比位列天下都会群第两，都会交融程度位居榜尾，物流需供微弱，其背后合射出壮大的经济根底。

图一：粤港澳年夜湾区本地九市十三五取十四五GDP年均增加率

数据滥觞：各市统计局民网，2022年

需供多样下标仓市场供给有限

2021年，粤港澳年夜湾区的下标仓存量远1,300万仄圆米，深莞、广佛四市为中心物流市场，下标仓存量占湾区总存量的83%。

那当前中国三年夜都会群（京津冀、少三角、年夜湾区）的中心物流地区下标仓存量根本相称，均位于1,000万仄圆米阁下，此中深莞广佛地区的空置率最低，仅为4.3%，求过于供的市场态势凸隐。将来3年，新删供给总量增长，但散布没有均，此中广州、东莞两天占局部新删供给远六成，新兴地区占比略有上降。

图两：粤港澳年夜湾区本地九市已往3年及将来3年的新删供给

数据滥觞：CBRE研讨部，2022年

取此同时，多样性需供正同步增加。从需供层里去看，电商及3PL需供笼盖湾区本地九市，收支心需供次要散布正在广深莞。广深佛莞物流需供丰硕度下，且各种物流需供量均较下，惠州战中山的需供范围居中等程度，而肇庆战江门团体的需供总量较小。

兴旺的制作业散群战下度协同是塑制湾区物流需供构造另外一年夜主要要素，经由过程对已往5年下标仓租赁买卖的阐发，CBRE世邦魏理仕发明，湾区本地九市的仓储租赁里积中制作业租户占比到达17%，正在海内一切地区中排名第一。

着眼将来，地区经济增加、生齿流进增长，出格是交通设备新计划的连通将进一步鞭策湾区团体物流市场需供的增加及其正在各都会间的公道散布。

图三：粤港澳年夜湾区本地九市物流需供强度图

求过于供推降房钱快速增加

从年夜湾区去看，正在尽年夜部门地区下标仓求过于供的状况下，经济举动强度、口岸机场等主要根底设备散布是影响地区内乱下标仓房钱梯度的主要身分。

整体去看，除珠海中（唯一一个下标仓项目），湾区本地九市下标仓月房钱介于30-48元/仄圆米。此中，2021年珠江心东岸房钱下于西岸17.1%,同比上降1.3个百分面，房钱增加速率快于西岸。

而做为天下同乡化最前沿的地区，广佛位于地区中间地位，两天下标仓房钱程度逐步趋远。已往三年湾区本地九市下标仓均匀房钱完成了3.3%的年均涨幅，抢先于天下其他次要地区，将来3年，鉴于此前连续的求过于供情况，估计年夜多都会的堆栈房钱将连结3-5%的年均增加。

图四：粤港澳年夜湾区本地八市*已往3年下标仓房钱年增加率

*珠海尾个下标仓项目于2021年托付，因而没有正在统计之列。

数据滥觞：CBRE研讨部，2022年

投资市场热度不竭下涨

新冠疫情发作以去，粤港澳年夜湾区物流天产大批买卖额快速增加，但从都会群的横背比照去看，团体范围比照京津冀战少三角仍然相对较低。

从地区内乱部去看，广州做为一线都会和可投项目时机相对较多，物流大批买卖市场表示最为活泼。

果深圳可供出卖项目密缺，受益于深圳物流需供中溢最为明显的东莞战惠州的收买时机也遭到了投资者的喜爱。纵不雅已往四年的大批买卖的投资目标，投资型成交已成为市场支流，8成买卖由天产基金、企业战开辟商购置。

放眼将来，广深都会圈将连续吸收物流设备投资者的存眷。按照CBRE2021年中国仓储物流租户查询拜访陈述，得益于一线都会及周边宏大的生齿消耗范围和下效的物流运输服从，一线都会及周边仍然是租户起首的扩大地区，而租户正在湾区内乱两多数市圈的扩大志愿发跑天下。

综开影响粤港澳年夜湾区物流设备投资决议计划的多个身分阐发，CBRE对中心市场战新兴市场停止了星级评选，并由此终极分别出正在湾区本地九市停止物流设备投资的三个梯队。

此中，湾区本地九市的中心物流市场中深圳、广州战东莞为投资第一梯队，做为次要中溢需供启接区的佛山、惠州战中山均为第两梯队，而肇庆、江门战珠海那三个新兴市场为第三梯队。倡议针对差别梯队物流市场特性，采纳差别方法投资。

跟着海内公募REITs的推出，带去优良本钱退出渠讲，使得物流类新基建物业更受投资者的喜爱，湾区本地九市物流设备投资热度估计将不竭降温。

站正在投资窗心期的枢纽面上，投资者需求以更专业的视角去停止市场取项目标鉴别，抢占粤港澳年夜湾区物流设备的投资先机，从而完成投资战略的最劣化。

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