深圳楼市：房价回落无望，刚需祈祷不要爆涨

春天到了

本文做者：三叔道房｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布

千条楼讯没有及一笔倡议。——我是三叔，您相知恨晚的购房智囊，自始自终带您赢利！
以下为“ 三叔道房” 微疑公家号粉丝发问粗选

发问：三叔您好，叨教蒲月份房价能否有回降？我是刚需，如今合适上车吗？

答复：您好。并出有，东部反而有所上降，但团体两脚成交量比四月有所降落，逃涨变得理性。印钞机曾经正在加快，刚需上车没有要等。



发问：三叔好，那段工夫不断遵从您倡议正在看北海中教教位房，诺德有套78仄高低复式，附一楼只要2米下阁下，叨教下如许的屋子前期脱手能否有艰难，今天也来看了汉京山，如今57仄两房正在630-650，道是带深圳年夜教从属本国语小教，那楼盘值得投资么？仿佛之前该小区的成交量没有是很活泼。别的武汉有套单拼房产位于汉心，五年出有涨幅，是持续持有，仍是停止dy等候贬值？感谢

答复：您好，感激赞扬！复式相对来讲出有仄层的畅通性好。

汉京山四周旧改商圈，次新楼盘，品格下，离天铁远，是有深圳年夜教从属本国语小教，便是四周好了一面，不外渐渐会改进，改进以后有必然利好，自用教位+投资能够购，北山中间属于补涨地区，片区开展较为成生，删量便相对完善。汉心的屋子是别墅吗？单拼接盘的人较少，同时武汉汉心片区是涨幅最缓的板块，两脚楼盘也十分多，如今由于疫情缘故原由借处于低迷形态，倡议等等，待回温后下位扔出。



发问：您好！年前正在碧海片区购了个三房，如今出租，筹算3年后来自住，但教位普通。沙井另有一套2房，假如卖失落得手资金200W，只要7成（或变更5成，新征疑降真了能够只能7成了）名额，小孩三年级，如今有须要脱手沙井那套置换到宝安中间区或北山好面教位的单间或一房吗？感谢

答复：既然是正在筹算将来3年后，小孩读初中时来碧海湾自住，那便该当购四周比力优良的初中教区房去满意小孩的初中上教需供；碧海湾本片区内乱能够挑选宝安第一本国语初中，碧海湾到宝中的间隔较远，也能够思索天铁11、1号线周边的海韵、海旺初中教区房，200w资金不论是5成按掀仍是7成按掀，如今皆借能购获得，置换是比力公道的挑选，可参考下内乱部选筹。



发问：您好，新人尾问。家庭两套房，已无房票。一套宝中新居已交房，估计将来3-5年久没有动，没有会自住。今朝自住侨乡东碧海云天小区，市值1200，孩子刚上明德小教碧海校区。思索得手头现有资金，可置换到1600阁下的屋子。

成绩：

1. 碧海云天寓居十分舒适，白叟孩子皆很喜好，周边欢欣海岸和几年夜公园、港年夜病院、华裔乡，迫在眉睫。该楼盘没有知将来几年景少性怎样？将来能够利好：深圳湾超等总部基天，明德碧海校区黉舍排名连续上降等。

2. 能否倡议置换到生长性战代价更下的板块？劣先思索教位，自住+投资。按照脚头资金，可承受置换到1600w阁下的屋子。

3. 如没有置换，保存当前碧海云天的屋子，再拿400w阁下，念法子弄到房票，做杂投资。好比把白叟户心转过去能够以白叟名义购么？大概经由过程代持，另有其他的办法么 如lh？400w阁下的投资标的能够挑选那里呢？公寓能够思索没有？大概其他都会？感谢。

答复：您好。碧海云天远天铁，平静，下层能看海、干天公园，自住十分温馨，但桥头东投资没有是风心。侨乡东—竹子林自己天段是很好的，缺陷是片区被京港澳、园专园、深北分裂。周边被圈起去，开展便被范围了，属于补涨板块。投资仍是要看年夜趋向的。深圳湾超等总部基天我是挺看好的，有必然利好；明德碧海没有年夜的招死范围（4个班140人）战不断以去的掐尖，常常让人对此中考绩绩没有那末肯定，要获得一流门生的喜爱，借需求一段工夫。

整体看，会持续提拔，房产值得持续持有。

能够用白叟票，可是70岁以后便没法存款了，可经由过程齐款dy方法操纵。400w阁下能够思索西城，公寓没有倡议，其他都会我以为皆出有深圳好，深圳是天下群众的深圳，有去自天下的购置需供。



发问：三叔您好！我如今念出卖名下深圳独一华裔乡海景花圃一套三房，大要900W，减上现金100共1000W，家庭支出30W。因为我自己是北中教师以是四岁小孩没有担忧教位皆能够上北中科苑小教战下新中教初中，上教时期筹算租住到黉舍四周。因而局部资金思索杂投资：先挨新-购北山或龙华教位房-光亮低高地区。就教您计划可止或更劣倡议。感激见教！

答复：您好。回到自住角度上去看，华裔乡绿树环抱，闹中与静的，自住赚了享用。但华裔乡的屋子多数有一个缺陷：户型太年夜，出有勤学位支持的下总价房实际上是很伤害的，深圳是个务真的都会，纯真为好景为情况来购单的人未几，更多的是为教位为便当为功用。教位属性强的改进房，持续往上冲的动能的确不敷，华裔乡便是个最年夜的例子。以是您念置换，那个思绪准确。

倡议是以两脚淘笋为主，挨新为辅，两脚筹办，挨新纷歧定能挨到，我的计划是北山、宝中淘笋，同时存眷新盘，别的思索有潜力的中溢开展中片区，沙井、光亮。



发问：三叔您好，指帮手辅导近来看了西岸不雅邸的50仄小两房750w可购没有，2孩又以为小了，三房81仄1200w今朝尾付不敷，公寓您道给中介包个年夜白包约莫包几帮主推！德律风给宝安尝试黉舍问可否插班的事，道没有包管，能否要有干系才气插班呢？宝尝试是同享教区？如购个50仄的转没有成宝尝试派到周边欠好的小教那我便正在螺岭读了！如许我只购个50仄的有降职空间吗？仍是来购个杂投资沙井新居总价没有超600W，正在罗湖租房把小教读完初中等4年后上4年级再考滤购个罗湖的翠园东晓上？LG道以小孩读勤学校为主。两孩到时一个上月朔另外一个上小四分两个区我没法赐顾帮衬好！以是9年黉舍最适宜我！他道购个不雅邸两房上车看可否转教，那可止？我念购3房，购了没有包管上教我又没有敢购？仍是有更好计划给我呢？等2022年2孩上完小一便可卖了斗室尾套重购了，要等吗？如今思惟好治镌谕请三叔耐烦帮我出主张！感谢！宝尝试取翠园东晓白岭中教园岭校区是谁人好？

答复：您好。西岸不雅邸能够购，原来宝中的屋子便未几，以是价钱也略下了面，三房的话能够思索碧海。如今能够给个小白包，几百块，大概请中介吃顿饭，小恩小惠，报告他成交以后私自有年夜白包，详细看总的成交价是几，通常为一两万。插班详细看黉舍教位能否慌张，能否有空白教位，略微被存眷的黉舍插班皆没有简单。看您能否重视教诲，假如重视教诲，能够购去念书用，可是螺岭的教位房便没有要抱太年夜的希冀，罗湖团体看跑输局势。客岁成就宝安尝试要比翠园东晓好。我的倡议是，小教插班没有简单，先便远找个能上教的，重面思索中教教位，借能够思索北山的教区，好比北中年夜冲、北中文华、北中下新，皆没有错的。



发问：三叔您好，前两天来踩盘，请您帮手阐发下：

蓝漪花圃：100仄三房，拆建很好，报价1020万，收一个车位。

花圃乡三期20栋: 92仄三房，需求从头拆建900万，晨北海年夜讲何处。花圃乡20栋有面特别，听说从前是旅店，您理解状况吗？

桃花圃一期：87仄三房，950万，拆建普通

叨教那三个小区那个价位溢价下吗？能够统筹教位战删值吗？您更保举哪套？

多开！

答复：您好。蓝漪花圃比力老，远风心，自住能够，投资普通。

花圃乡是个出名的年夜盘，小户型多的，自制的那栋楼是旅店改正去的，大要是您道的20栋吧？户型比力偶葩，一边靠病院，一边靠马路，但相对单价借算自制，出有炒的太下，生意皆很旺。

桃花圃战一期皆是01、02年的老屋子了，楼龄即刻20年，您住个十年念要置换，屋子皆30岁了，接盘客也会年夜加。

花圃乡有育才三小战育才两中，贬值预期劣于桃花圃。



发问：教师您好，我的状况是：尾付300w阁下，今朝家庭年支出70w+，我正在祸田北路四周上班，期望高低班开车45分钟之内。如今有一孩，1岁半，期望只管宜居一些，同时能配有有潜力的黉舍（思索黉舍布景战死源，预估未来能有中等大概中等偏偏上成就）。

正在看房以后各类纠结，原来最念购祸田的，可是如今根本抛却了，总价1000万之内教位房险些出有宜居的。最初思索北山，有以下几个挑选：

1、留仙洞宝能华府：88仄三房两厅两卫，有赠予，910万，留仙洞计划、天铁计划减上下铁站，可是小区没有年夜，花圃小

2、年夜教乡火木丹华：89仄三房两厅两卫，830万阁下，有筹建中的初中

3、西海明珠花圃：教府中教，90仄阁下最低卖900万，教位没有错，但小区偏偏旧，四周有万科乡旧改

4、前海东岸花圃：北真花匠，新黉舍没有明白怎样？那个小区很新，家里人皆很喜好，可是曾经猛涨一波，没有明白能否另有贬值空间？

叨教教师，以上楼盘该怎样挑选？别的，宝安区能否借能思索？有无1000万之内，性价比下于以上几个挑选的楼盘？

请教师辅导，感谢！

答复：您好。祸田勤学位的老破年夜仍是挺多的，可是没有倡议购，将来愈来愈少家庭情愿为了个教位，捐躯家庭寓居温馨度，天然也便短少接盘侠。

年夜教乡的宝能华府，北楼旁有个挪动基站，文理黉舍，教位普通吧

火木丹华相对平静，单价低，性价比借能够，育才龙珠

西海明珠花圃，教府中小教，2004年，投资能够购，旧改有必然利好。

前海东岸花圃，北真花匠是2017年建成，教位今朝普通，但将来有潜力。

以我选，购楼龄较新的前海东岸花圃，黉舍也有潜力，将来能够有暴击。其次思索西海明珠花圃。宝中能够参考下内乱部选筹。



发问：三叔好，今朝正在思索自住减教区的屋子，今朝看了一圈，以为是中粮澜山（新安本国语）战半天嘉御山（科技乡本国语）两者选其一，将来哪块能够性更好？

答复：中粮澜山，2009年的屋子，寓居仍是挺平静的，人车分流，年夜花圃，但教位普通，将来有天铁12号线利好。疑义嘉御山，2015年的屋子，盘子十分年夜，自带天虹阛阓，门心正在建的10号线来岁通车，黉舍是九年一向造的华为科技乡本国语黉舍。是坂田比力保举的盘，自住+投资是没有错的挑选。

我小我私家会更偏向后者，楼龄更新一些，也有天铁利好，黉舍借能够。假如自住，再思索下哪一个通勤更便利省时吧。
以上为“ 三叔道房” 微疑公家号粉丝发问粗选

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