深圳房价现状：龙岗低估待涨，南山高点回落

永远丶并不远

本文做者：深圳十三房｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布

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问：您好！ 我们的状况： 念出年夜运银河时期三房时价540～560w，再减250w阁下换侨喷鼻那边，但侨喷鼻太下，后念选华裔乡美丽花圃，您以为美丽值得动手吗？ 另客岁下半年动手祸中教位房（景尚俗尚39仄），其时隔邻的青海年夜厦单价比景尚自制很多多少，也值得动手吗？ 感谢

问：您好，正在华裔乡板块 美丽花圃的品格其实不算凸起，业主多是80战90年月去深圳创业的人群，居家氛围比力好。可是团体评分没有算下。 划一价位能够存眷喷鼻山里，情况 寓居体验战活动性更好，圈层也更地道。 思索教位能够动手景尚俗苑，小户型挂教位 思绪准确，有黉舍减持，保值才能没有错，将来好租好卖。

问：您好，十三房教师！上周提干预干与，不断充公到复兴，盼复！征询您两个成绩：成绩一：景田两房60仄公寓（远天铁，有教位但积分低于室第，但今朝能上），今朝房钱7000元阁下，那两年险些已涨，两房成交量也很低，均价6万多；成绩为能否需求脱手置换成一房或两房的室第？仍是持续放着做典质存款别的购买住房？（另有一个两套的名额可是要尾付七成，以是也出念好，购那里的屋子） 成绩两：故乡四线县乡有一个带花圃的一幢屋子，带花圃总计三百多仄，修建里积一百多仄，天文地位没有错，接近小教算教位房，估值一百万多一面，今朝故乡是生齿流出天，就教能否屋子需求尽快出卖？

问：您好，公寓没有涨是道理当中，房龄太老减上税费太下限制活动性。 倡议脱手置换室第产物，两套资历齐款典质战5改3的方法皆能够操纵成尾付3成。 北山战宝安仍是投资尾选。 四线都会房产尽快脱手，生齿净流出的小都会 将来房价只会愈来愈鹤岗化。

问：您好，教师，正在头条存眷您以为您阐发的深圳房价走势很有原理，武断参加星球。就教一下您，伉俪俩正在祸田上班，有一小孩好未几两岁。假如是思索投资兼自住的话，碧海的幸运珺湾四周(离天铁心近)，西城的中熙喷鼻缤山(22年12号线开通），坂田的富家云锋（坂银通讲的开通），叨教那三个片区现阶段合适上车吗？大概预算800w之内思索投资兼自住有甚么好的倡议，等待您的解问。

问：您好，富家云峰正在坂田，坂田固然属于龙岗区，可是天文地位挨着祸田中间乡区远。自住能够购，可是投资的角度看短时间会站岗。 宝安重面存眷以下楼盘： 万象新天 年夜花圃、远天铁、下赠予、楼龄新、小三房 缺陷是单价下、天天早上天铁心列队500-2000米没有等； 富通v城市 下赠予、单价低、楼龄新、远天铁、年夜三房 缺陷是花圃小； 富通乡一期 年夜花圃、户型好 缺陷是天铁近 幸运珺湾 楼龄新、远天铁、年夜花圃 缺陷是赠予少、梯户比低 圣拿威 楼龄新、远天铁、年夜花圃 缺陷是出赠予、单价下 西乡俗筑 楼龄新、下赠予、天铁远、远宝中 缺陷是单价下、花圃小 那几个小区具有的劣势有: 1.皆能做到7.5成阁下的杠杆； 2.房钱皆没有错。

问：教师您好，刚参加星球，我今朝中派广州，1-2年返回北山事情。看12月涨势，方案正在总价450万以内思索尾房两居室。背您发问：1.3,4月接盘能否有些焦急？2.今朝存眷龙华金天上塘讲两期、碧火龙庭，祸田皇御苑，宝安富通乡三期，对天段，交通，教位，贬值空间有些易以判定，此中较中意金天上塘讲，可是挂价曾经到8万。除别的另有较适宜的保举吗？不堪感激！

问：您好，深圳2019年几个热门片区，10-30%的涨幅是有的，如今许多小区皆正在闹房荒，假如没有出台调控步伐，价钱大要率仍是背上的，疫情只是延缓了上涨工夫面，给刚需伴侣留足上车工夫。 龙华如今称为宇宙中间，房价正在2015年阁下涨了3倍。 现能够分为四个梯队，第一梯队便是深下北教位房，均匀单价正在10万阁下，比方汇龙湾； 第两梯队便是白山周边，均匀单价正在8万阁下，比方中海锦乡； 第三梯队大要6万阁下，比方金天上塘讲。 第四梯队4万的也有。 金天上塘讲属于龙华的第三梯队，间隔天铁比力近，单价6万价钱借算比力自制。 碧火龙庭花圃年夜社区，寓居品格没有错，自住舒适教区也没有错。 自住更偏向金天上塘讲战碧火龙庭 投资倡议重面存眷宝安碧海，除宝安富通乡三期，借能够存眷圣拿威，玉湖湾。

问：十三房教师好，我如今正在翠竹租房住，家庭税后年支出80万，脚上有两套房： 1、碧岭华庭三房，估计可购480万，可得现金300万。 2、一品东门俗园单间，估计可购220万，可得现金175万。 小伴侣2022年要用螺岭教位，以是一品东门俗园临时没法出卖。碧岭华庭涨幅较缓，筹算置换一套，没有知能否OK? 置换计划以下： 1、田贝四周购一套深中年夜教位房，同时自住。 2、来北山或宝安投资一套三房，本人租房住。近来正在看前海、宝中、碧海的屋子，如富通乡、幸运海岸等。 没有明白我这类情况选哪一种计划适宜？我比力偏向计划两，假如是计划两，该怎样选片区战楼盘呢？

问：您好，感激赞扬！ 投资必然要看风背，随着年夜趋向走，置换到北山战宝安更利于资产的保值取删值。 碧海实践上能够了解为低配版的宝安中间，不管从片区品格、配套、交通皆好宝中一到两个层次，但因为房价也自制一些，以是关于有总价束缚的小利剑发（略微有钱一些的小利剑发）来讲，碧海是宝安中间的替换品；以后前海的财产（出格是年夜铲湾）也会利好到碧海； 因而，碧海有潜力，能够跑赢局势，但没有如宝安中间，也没有如前海； 另有各人存眷的腾讯科技岛，今朝看去要实正比及腾讯进驻另有最少7年工夫，且进驻职员范围也是已知数；进驻以后，碧海片区的房钱肯定会迎去年夜涨（出格是富通乡），但关于购房来讲，宝中仍然更具合作力。 投资潜力： 前海>宝中>碧海 思索教位劣先幸运海岸，富通乡属于前海辐射区，做为次选。

问：您好，祸田保税区四周的屋子值得投资吗？谁人3米6公寓小户型如何？只思索总价低教位能够的处所

问：借止，祸源花圃的小两房也能够存眷。 天铁 3 号线的北延线祸保站本年便要通车，并且有祸田本国语北校区的教位减持，投资自住两没有误。

问：教师您好，我正在龙岗保利上乡有一套88仄的小三房自住，短款100阁下，80%为公积金存款，月供5300阁下，屋子是伉俪单方配合购置，我是主贷。今朝两小我私家皆正在龙岗年夜运天安数码乡上班，85后，我正在央企上班（比力不变，但职业短时间上涨空间也没有年夜），两人税后年支出50万阁下，每个月另有公积金7500阁下，今朝脚里存款约70，有一个小孩正在读幼女园小班。果家庭杠杆率太低，念经由过程第一套房减按再七成尾付投资一套房产，我的成绩以下： 1、以我的状况第两套总价掌握正在几比力宁静； 2、第两套杂投资，筹算出租少持，能不克不及帮手按总价保举几个潜力比力年夜的地区。

问：您好，减按以后能够思索动手总价正在400万之内的潜力盘。月供掌握正在2.5之内，公道劣化房钱支出。 房钱稳一面，北山前海、西丽、科技园片区，祸田梅林彩田、保税区皇岗皆没有错，宝安西城、碧海、沙井皆没有错。 别的光亮板块也能够存眷，专暴击支益。

问：教师好，有两套房，一套翻身，一套西城。卖翻身，估量拿到300阁下，1，念换500的房，做投资，宝安北山有哪些保举的楼盘，两年后脱手能够跑赢年夜盘的？2，把自住中粮鸿云一同卖失落，有600，共900，购一套北山房1300阁下的房？哪些楼盘合适投资减自住？3，一同卖失落，换成两套小的一套500，一套700用自住，700宝安北山有哪些好盘？现自住的借能够，换后又担忧寓居情况，没有换担忧楼盘跑没有赢通胀。感谢教师

问：您好，购房的中心是增长总资产+公道的欠债 购房投资有2种挨法： 1.多套操纵（各类“科手艺”增长总资产） 2.把屋子越换越好（总价.天段.不断的劣化） 投资最初看的是总资产，风险正在于月供。 拆成2-3套去购（总价500万-700万）可是要思索房票的成绩。多套进能够攻推能够守，另有持有本钱会降落。500万-700万的投资战略刚需为主（产物2-3房）购普涨地区2019年深圳发涨地区曾经涨上来了购置力会中溢。 1300万总价的物业必然要思索您的屋子为何会涨到2300万涨到那个价钱甚么样的人去购如许的物业必然是置换的人群（他们对产物 教位 天段城市有请求） 第一种是打击型，专暴击。 第两种是防卫型，供不变。 挑选哪一种方法，也需求看您的风险偏偏好战月供才能。 1100-1600能够思索的参考选筹： 【宝中】天健时髦，西岸民邸，金泓班师乡，宏收范畴，天悦龙庭、西乡上筑，第五年夜讲、幸运海岸等，此中幸运海岸性价比相对下一些，承认单价8万阁下的标的。 【前海北片区】（北海中教）：鼎太歉华四期，诺德沐日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑教里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海乡（北中下新），海怡东圆花圃（北中下新） 【前海自贸区】前海时期，招商发玺、颐湾府（今朝已出有了） 【蛇心】半岛乡邦四期五期新盘（北中滨海），北海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】湛蓝海岸两期（北师年夜），后海幻想俗园、海地步（育才）漾日湾畔（北两中），泰初乡（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基天】白树西岸、中疑白树湾（大批2房户型） 宝安低价盘：宝中碧海把戏年、君劳世家、利剑金沐日、财产港、圣拿威、中疑湾上六座、富通乡三期、玉湖湾。此中富通乡性价比相对较下。

问：十三房星主，您好，正在头条拜读您文章2篇，即间接参加背您就教。脚上忙钱160W，将做尾付，年支出50W；孩子3岁，教区中等便可，非重面存眷；我战太太皆正在祸田上班，有车。念正在本年动手450-500W总价钱小三房，尾套，出存款记载。状况：看了光亮一号、传麒山，颐安，存眷龙华、龙岗盘。希冀：只管接近郊区（看了光亮、龙岗，老觉得近了面，但借已解除），自住兼投资。背您征询：1、我的状况能否合适购置？仍是等瘟疫后再看？2、上半年购仍是下半年购？ 3、购新居仍是两脚？ 4、郊区小三房我160的尾付该当购没有起？存眷龙华、光亮、龙岗、沙井吗？那几个区怎样布列，和别离有哪些有小区能够保举？非常感激，等待您的复兴。

问：您好，思索自住更倡议正在龙华地区内乱挑选。思索久远的资产贬值，倡议看宝安。 新盘保举海岸乡，两脚房能够存眷金天上塘讲，曼宁花圃，特收战争里，万象新天、富通乡等次新盘。 疫情以后会有长久的窗心购进期，时辰存眷笋盘。 光亮战龙岗没有太合适您

问：教师您好：我今朝正在西城紧茂御龙湾有一套小三房正在我老公名下！故乡一套正在我哥名下！我今朝状况是无房无贷！我是深户！小孩今朝上小教三年级，念购一套好一面的初中教位房！宝中我有存眷（华联都会齐景）、北山阳光带海滨乡（北中下新）、科宛教里（北中科华）、传闻宝安中间区的泰华梧桐岛本年要开盘、今朝尾付能拿出350w,叨教到底购那里好？计划2:（仍是购50仄圆阁下的教位房，再用他人名字购一套投资——沙井海岸乡

问：黉舍比照：北中下新>北中科华 华联都会齐景位于创业路战公园路交心，那一地区是除宝安中间以外的第两梯队下价地区，得益于宝安中教教位的减持，交通上位位于5号线洪浪北战灵芝站之间，6站到前海湾，正在建12号线接驳灵芝天铁站，2022年通车，通往科技园、后海、深圳湾、蛇心赤湾，四周配套贸易体丰硕，年夜范畴旧改。楼盘是年夜花圃，人车分流，华联80%的户型为单拼。 华联都会齐景车位达没有到1:1，户型普通，劣势是本值下，多付尾付大概齐款税费少，缺陷是小户型看马路，户型普通。 宝安中教保举：勤诚达、中洲华府、华联都会齐景 投资角度更偏向计划2，2套房贬值潜力年夜于1套，囤里积。

问：十三教师，您好，您对深圳天产的研讨很粗准、很专业，我很浏览，立即便参加星球。我念就教一下，我有两套房，一套用怙恃的房票头几天才购的祸田报税区帝涛豪园两房，总价550，由于白叟年岁年夜了不克不及存款，便一次性付款；一套保税区圆梦园141仄的5房，今朝市值1000万阁下，有存款400万，今朝脚上另有现金100万。假如从投资的角度去看，您看我圆梦园的屋子是持续持有仍是卖了投资其他处所？假如投资其他处所的，有甚么地区楼盘引见？ 中间区黄埔俗苑的两房或三房，自住战投资能否？

问：您好，1000万以上的屋子，投资角度没有要持续留正在保税区了，前海 蛇心 宝中 西丽那些处所更利于您的资产保值战删值。 老深圳人皆喜好祸田黄埔俗苑 俗颂居 天健 深业花圃，自住借没有错，可是投资有面下没有来脚了。总价太下、教位为难、持久跑输。 自住+投资倡议喷鼻蜜湖 深圳湾 前海等板块的上车盘，好比翠海花圃，泰初乡等。

问：年夜神您好，我们脚上曾经有两套房，客岁年末经由过程假LH的方法腾着名额，上车了后海的海地步一期，87仄三房，价钱远1000万，能否会有风险？

问：您好，海地步没有属于深圳湾，但又正在挨深圳湾的招牌，自住尚可，投资今朝出看到明白的购进来由。 许多人以为一起之隔，价好不该该那么年夜，实在这类“以为”自己，便是对市场出有充实了解。 思索自住，单价1000之内，如今去看没有算贵。可是假如能略微增长面预算，深圳湾是更好的挑选。

许多人给我留行发问，抱愧由于精神有限，没法一对一指点。
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空581

您好 想买小产权房 请问有没有推荐的 比如片区或者楼盘 总价100万左右或者总价在150万左右 如果能够分期就更好

我心永恒760

南山回落了吗？ 在看房，前海，海境界，香蜜湖 这3片；1300左右的房子，比上一套成交价格都高出 150 - 250 不等。 老师如何看待后市

韭菜555

龙岗也买不起，不要说什么低估