2022年下半场，广州二手房别瞎买

烟织成愁撼

6月闭幕，广州楼市各项数据也随之公之于寡。
除豪宅中团体成交数据照旧没有容悲观，此中，两脚房市场更是到达汗青第两低位。

明显，当下道两脚市场曾经回温，仍是有些过于悲观。
市场风背改变对购房者而行，也意味着要改变置业逻辑。
此前购房垂青贬值潜力的，前期大概该当更偏重于活动性。
究竟结果，能卖进来的房产，才有变现的代价。

先看团体，正在广州，哪些地区的两脚房活动性更强？
有两个数据能够证实，一是两脚房成交量，两是两脚市占率。
没有暂前，广州华夏研讨院宣布了广州上半年各区两脚室第成交量价数据，道假话，有面“绿”。

详细到区，番禺以6059套成交宗数位居齐区第一，海珠以5915套成交量位居厥后。
把工夫线推少，2021年番禺两脚房共成交16381宗，斩获榜尾地位，海珠共成交16345宗，以微小差异位居第两。
道完成交数据，再去看两脚占市率。
所谓两脚占市率，即各区总成交量数据中两脚房成交占比。
按照华夏天产数据，2021年海珠新居成交2526套，两脚房成交16345套，两脚市占率为86%；番禺新居成交13514套，两脚成交16381套，两脚市占率为55%。
而番禺之以是两脚市占率低于海珠很多，次要是由于比年番禺有很多优良新盘进市，分流走部门两脚市场购置力。
不只万专板块有推新，天铁沿线也冒出很多新盘，如北站、新制、番禺广场等板块，进而构成新居战两脚房争取客源的状况。
不外能够必定的是，不管是两脚成交量仍是两脚占市率，比年去番禺、海珠两脚房数据根本稳站前排，足以证实其市场承认度。
换行之，比拟别的区，海珠、番禺的两脚房活动性更下，也意味着更简单卖出。

为什么广州购家，皆更喜爱番禺、海珠的两脚房呢？大概道，那两个地区两脚房有哪些别的区所没有具有的劣势？
其一，从团体去看，海珠战番禺区位承认度相对较下。
横背比照，中间四区中，海珠不管是通勤间隔、交通便利性仍是配套成生度皆自带劣势。
海珠东背靠琶洲CBD，财产微弱，贬值潜力可不雅；海珠西则是胜正在成生度下，寓居代价可睹一斑。
番禺也是云云。正在核心区中，番禺间隔珠江新乡战琶洲较远，特别是新化快速战天铁18号线开通后，劣势越发凸隐。
其两，不管是番禺仍是海珠，两脚供给量均较为充沛，挑选范畴广。
正在贝壳仄台上，番禺共有19855套正在卖两脚房，近超删乡，供给量位居齐区第一，即使是中间区的海珠，也有11234套房源可选。

番禺正在卖房源数目

海珠正在卖房源数目
别的，两区正在卖房源中更是没有累天铁盘，或是楼龄较新的次新居，寓居体验更好。
简朴挑选后发明，番禺正在卖两脚房源中，15年楼龄内乱的小区共有8880套，占齐区的44.3%；海珠远天铁两脚小区共7908套，占比达70.3%。（数据停止2022.7.5）
其三，海珠、番禺正在卖两脚房源中没有累大致量社区，是地区成交主力军。


两脚市场中，年夜型社区历来要比单体楼更受购家欢送。
一是年夜型社区配套更齐备，正在社区内乱就可以满意根本糊口所需；两是年夜型社区年夜多配建有黉舍，能够满意部门购家的教诲需供。
究竟也恰是云云，正在2022年上半年景交活泼盘TOP10中，海珠的金碧花圃，番禺的祈祸新村、删乡的碧桂园凤凰乡等，终年位居地区热销小区前排。


固然，影响地区两脚房畅通性的身分必定没有行那些，对海珠战番禺而行，区位代价、供给充沛、强产物力，则是尽年夜数购家挑选其的枢纽面之一。

值得一提的是，固然海珠战番禺客群判然不同，一个以改进为主，一个刚需占有主力，但两区之间皆存正在一个配合面：
即对购房者而行，番禺、海珠的两脚房皆很有「性价比」。
那里道的性价比，并不是指低价，而是同梯队内乱价钱的相对低面。
先看海珠。
安居客数据显现，海珠6月两脚房均价为47218元/仄，近低于河汉的60754元/仄，越秀65140元/仄。

以500万预算为例，中间四区中，正在河汉能选到的房源年夜多正在东圃、车陂、棠劣等板块，里积正在40-80仄阁下，且遍及楼龄正在20年以上。
而正在海珠，则能够选到60-100的远天铁小区，比方东晓北站站的英雄花圃、凤凰新村站的源海御苑、石溪站的鸿益华府等。
假如把预算提拔一些，1000万的预算正在河汉也很易挤进豪宅圈层，海珠固然远几年新居价钱不竭爬升，但正在两脚市场仍是能够浮薄一浮薄。
再去看番禺。
比照黄埔6月两脚房均价 34835 元/仄，番禺29499元/仄的价钱，价钱劣势可谓是非常较着。

番禺两脚房价钱次要由配套成生度、天铁间隔近迩来决议。
假如看中寓居气氛，能够思索市桥、亚运乡等板块，200-350万就可以购到一套小三房；假如偏重交通，番禺广场、广州北站等板块皆是多天铁交汇，动手门坎也响应更下一些。

把成绩延长一下，现阶段两脚市场止情仍旧没有容悲观，能否会影响番禺、海珠后市成交？
从成交数据去看，广州楼市分化的状况越发较着，两脚市场也不克不及破例。

按照广州华夏研讨院数据，从客岁开端，广州万万豪宅成交“一起下歌”，而刚需房源成交曲线降落，300万以下盘源成交占比仅占73.4%。
固然成交数据不克不及代表局部，但最少能反应出市场趋向战购房者心态变革。
根据那一趋向斗胆揣测，主挨改进的海珠，下半年两脚房成交量大概无望逾越刚需为主的番禺。
故意背置业海珠的购家，无妨多来市场看看，碰到价钱适宜则能够思索脱手；假如是置业番禺，则能够多“货比三家”，看看能否有时机捡笋。
团体去看，今朝广州两脚市场仍处于市场战需供两头专弈阶段。
一边是业主正在等候需供回回市场，另外一边是购家再等更年夜的扣头空间。
那也意味着，两脚房畅通性强强，将决议地区前期成交数据上下。
从那个角度去看，番禺、海珠做为两脚买卖活泼区，明显是更值得购房者重面存眷。

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