广州依托“城中村”加大保障性租赁住房供给，机构与房东如何参与？

山风点烟捶

记者 | 黄昱

编纂 |

做为广州保证性租赁住房的主要滥觞，“乡中村”住房租赁要走上专业化、范围化的门路。

远期，广州公布了《广州市住房战乡城建立局闭于撑持专业化范围化住房租赁企业提拔“乡中村”租赁住房品格的指点定见》，指导专业化范围化住房租赁企业整租运营乡中村房源，做为保证性租赁住房，促进乡中村情况更新，人居情况改进。

据界里消息理解，虽然广州50%以上的租赁住房供给皆集合正在乡中村，但多年去皆已对机构房主进进乡中村整租运营有一个明白的政策撑持，背建成绩、税支成绩等皆使得许多范围化的机构房主对进进“乡中村”存有疑虑。

此次《指点定见》提出了机构房主到场乡中村房源整租运营的方法、乡中村房源租赁范畴、革新流程和相干政策撑持等，开端为机构房主的进进供给了一个指引，也有益于更多“乡中村”租赁房源被归入到保证性租赁住房系统中来。

不外，多位少租公寓业内助士对界里消息，乡中村状况庞大，各村状况各别，今朝《指点定见》提出的协作形式仍是比力广泛，详细的协作形式借需求来协商讨论，村个人经济构造需求阐扬感化，如对村里房源的兼顾、对开规性的保证和对机构房主权益的庇护等。

政策撑持

正在国度鼎力开展保证性租赁住房的政策下，广州此番公布《指点定见》，算是对其2021年9月宣布的《闭于进一步增强住房保证事情的定见》（简称《定见》）的弥补完美。

《定见》提出，要以处理新市平易近住房成绩为次要起点，充实阐扬当局、企奇迹单元战社会构造等各种主体感化，多渠讲筹散建立保证性房源，不竭完美契合广州实践的住房保证系统。

根据计划，到2025年，广州要片面完成66万套保证性住房建立筹散使命，露大众租赁住房3万套、保证性租赁住房60万套、共有产权住房3万套。

为完成筹建使命，《定见》提出要出台专业化范围化住房租赁企业提拔乡中村租赁住房品格指点性文件，撑持专业化范围化住房租赁企业整租已归入片面革新方案的乡中村，和整治类乡中村住房，根据保证性租赁住房尺度停止品格化提拔后同一运营，进步租住品格。

一年以后，《指点定见》出台，提出要对峙当局指导、村平易近志愿、企业运营、社会本钱到场。指导专业化范围化住房租赁企业整租运营 “乡中村”房源做为保证性租赁住房，探究构成“乡中村”租赁房源品格提拔特征机造。

广东公寓办理协会会少、YOU +国际青年社区结合开创人刘昕对界里消息记者暗示，已往正在广州机构房主整租运营“乡中村”房源不断出有开规性文件，全部止业便处于一个比力本初的形态，根本皆是中小两房主那做那高足意，如今《指点定见》出去能将更多机构房主归入到那个步队中去，同时可让更多“乡中村”租赁房源被归入到保证性租赁住房系统中来。

被归入保证性租赁住房系统，关于“乡中村”房源来讲是有益的，据《指点定见》，被认定为保证性租赁住房的项目，享用中心预算内乱投资、中心财务乡镇保证性安居工程专项资金等中心、省资金撑持，金融机构供给持久低息存款。

别的，获得非寓居存量衡宇革新租赁住房项目认定书、保证性租赁住房项目认定书的，用火、用电、用气鼓鼓价钱根据住民尺度施行。

品格化提拔项目依规享用住房租赁删值税、房产税等税支劣惠政策，属保证性租赁住房的，依规免征都会根底设备配套费。

一家正在广州运营有一百多栋“乡中村”房的品牌少租公寓运营商李师长教师指出，假如当局对保证性租赁住房的资金撑持实能降天，那末机构房主所负担的经济压力能获得极年夜水平的减缓。

他对界里消息流露，从已往几年的理论去看，各家机构房主正在乡中村运营的财政表示皆很易到达预期，一圆里经由过程分离化的包租，正在拆建圆里易以构成范围效应，同时借负担了极重的整村品格提拔压力；另外一圆里，公司投资大批资金所挨制的品格公寓易以构成有用溢价。

易以构成溢价的缘故原由起首正在于，品牌少租公寓可以改进的次要是出租房源内乱的品格，但整村的情况是良莠不齐；其次，广深乡中村房源供应量很年夜，许多零星的中小两房主其实不像品牌少租公寓那样正当交税，同时没有需求负担下额的运营本钱，正在综分解本上比品牌少租公寓更有合作劣势。

李师长教师以为，经由过程保证性住房的专项撑持，让机构房主可以正在财政模子上获得恰当调解的话，那长短常主动且须要的。假如借像已往那样，完整社会化、由企业去负担一切的运营本钱的方法，很易到达当局念要的有用增长保证性租赁房源的目的。

探究新协作形式

果触及长处庞大，和红利艰难、税支、开规性等成绩，机构房主正在“乡中村”不断出有做成太年夜范围。

一名头部少租公寓品牌运营商投资部人士对界里消息暗示：“乡中村太庞大了，万科泊寓便是很凄惨的经验。”

2017年，正在深圳鼓舞机构房主将乡中村房源革新为集合租赁的布景下，万科启动了“万村方案”， 以略下于市场价房钱从农人房业主脚中将衡宇租下，然后颠末革新以后移交给万科少租公寓品牌“泊寓”停止运营。

那几年恰是少租公寓的风心期，市场上出现了许多的机构房主，为了抢占市场，具有大批存量房源的“乡中村”同样成了它们争取的工具。

因而正在2018年，深圳一度呈现了“机构房主下价抢占房源”、“本钱推下房钱价钱”等争议，万科的“万村方案”也因而停息，并退出广深部门乡中村革新项目。

其时万科总裁祝九胜婉言，万村方案的初心是念改进乡中村住民战租户的寓居前提，出来当前有的做得的确有用果，但也碰着一些困难，长处相干圆许多，成绩比一开端设想的要庞大。

据界里消息理解，今朝乡中村的住房租赁大抵有四种情势，第一种是小我私家房主，也便是村平易近将自家的屋子间接租给租客，这类情势今朝正在乡中村中占比最年夜；第两种是几小我私家合股启包一栋或几栋农人房，停止简朴拆建设置后出租；第三种是一些中小企业启包下一栋或几栋农人房，挨制一个有品牌的公寓；第四种便是开辟商等机构运营的集合式公寓，不外所占比例十分小。

万科泊寓圆里供给的数据显现，现在泊寓正在广州乡中村中一共7个项目约2400间房源，但租进的房产皆是村个人的资产，并出有间接租村平易近的小我私家房产。

刘昕暗示，广州乡中村小我私家的屋子80%-90%皆存正在背建的状况，假如正轨公司包租下去后革新对中出租，很简单果背规出成绩，以是许多公司没有敢冒风险。

那也便没有易了解万科为何接办的皆是村个人物业，由于那是公对公的项目，状况会更简朴一些。

为撑持专业化范围化住房租赁企业到场乡中村房源整租运营，此次《指点定见》提出了三条参考方法。

一是村个人经济构造、村平易近自立建立专业化范围化住房租赁企业运营租赁房源；两是村个人经济构造、村平易近以进股的情势取专业化范围化住房租赁企业协作运营租赁房源；三是指导村个人经济构造、村平易近将租赁房源拜托专业化范围化住房租赁企业运营。

景晖智库尾席经济教家胡景晖指出，按照实践状况去看，方法一是比力易以施行的，由于本人去运营，专业化职员本质存正在着必然的成绩；方法两有先例，但正在村个人构造进股的那个过程当中，股权的比例，出格是村平易近的股权比例怎样确认，有必然的易度。

关于方法三，胡景晖暗示曾正在北京看到过胜利的案例，正在村个人的同一构造和谐之下，拜托专业租赁运营机构去运营，去停止投进革新，然后团体运营。

胡景晖称，由于许多乡中村的村平易近年夜部门也纷歧定住正在那个村里，假如把衡宇、街讲、大众设备同一由村个人构造战租赁运营企业正式停止团体计划，经有闭部分核准以后停止同一的革新，实践上会好化那些乡中村的村容村貌，消弭宁静隐患。

三种参考方法的施行结果另有待市场的查验，但没有易发明，村个人经济构造（即经济联社）被付与了主要的主导脚色。

对此，刘昕暗示，经济联社对村里团体状况比力理解，包罗衡宇构造、背建、消防等，他们到场出去能有用化解租赁房源的开规性，同时协助机构房主范围化包租房源，没必要像已往一样一栋一栋的来租赁。

“假如我们仍旧是分离化天从村平易近脚中来包租，同时启载着极重的整村品格提拔压力，如许的开展形式下，企业的开展动力是很易连续的。”正在李师长教师看去，当前机构房主需求找到新的开展形式，好比战经济联社之间构成某种协同。

广州乡中村那一轮的专业化、范围化的住房租赁借正在探索阶段，但各圆皆需求记着：乡中村是都会廉租屋社区，具有包涵性，开释了都会挨工族的乡居糊口压力，不克不及果品格革新而无视了租户最存眷的房租价钱。

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