广州楼市：不要误判了当下的楼市！

张王赵高痔

我是羊叔，具有多年广州房产研讨战投资经历，持久连续存眷广州地域的楼市疑息，熟习购房政策、购房战略战教区房疑息，欢送存眷及交换。

以下广州购房问疑内乱容，去自微疑公家号“羊叔道房”的粉丝粗选发问：
发问：羊叔，您好，广州购房，叨教那里的屋子贬值潜力更年夜呢？看许多人道随着都会开展标的目的走，广州开展趋向是甚么样的？比力保举购那里的屋子？
羊叔：您好，如今开展趋向标的目的是自西背东，自北背北，广州东进今朝最有代表的是河汉东，金融乡和黄埔区，河汉的话许多人皆比力熟习，广州第一gdp,并且最有代表的是珠江新乡cbd，吸收着无数企业战人材进驻，曾经开展起去20去年了，而金融乡的话能够会比力生疏，今朝降天财产次要是广州外乡的银止，证券战保险公司，没法战珠江新乡和琶洲高低游的财产链相比。
实在算的上东进动员感化的是科教乡另有将来的常识乡，也是依托科教乡，黄埔才有gdp松随河汉的前面，黄埔开展那么快背后最年夜的受益便是广州zf，东北边的天块比中间五区的天块偏偏离且里积年夜简单停止开辟，等年夜里积的停止财产战都会相貌的革新，带去都会下财务支出和吸收生齿，那才是实正意义上的东进。至于北拓，北部代表地区有海珠琶洲番禺万专，和将来副中间的北沙，琶洲战万专都会相貌没有错，一些写字楼逐渐成型，减上18号线的开通，将来北拓效应会更强，广州购房贬值潜力年夜报答率下详睹常识星球。

发问：羊叔，您好，为何我身旁很会投资的购房人皆只喜好购新区呢？新区怎样购房才气赢利呢？
羊叔：您好，常常存眷楼市皆明白成皆购下新，杭州购的钱新，姑苏的园区，广州的金鱼萝岗，上海的前滩，另有北山的前海，已往三到四年那些板块根本皆是那发涨的，以至涨幅超越主乡区的触目皆是，购房购正在投资客捧得起，刚需客接得住的处所，前面涨幅便会没有错的，那背后选筹有许多枢纽要素，此中有两面最主要，第逐个定是主乡开展半径以内的，留意是乡郊分离部。
不管是乡镇化仍是将来15年要大张旗鼓的多数市圈化，年夜都会的开展皆有个鸿沟，便是半径要正在2、3千米以内，太近，缔造失业的人战资本便过没有来，便没法战主乡区曾经成生的财产完身分工，财产迁徙已往的本钱便很下。第两，要来考虑哪些板块会成为新的资本中间，散资本者富，资本的素质便是人战钱的会萃，好比广州的科教乡，成皆的下新，是新的人材失业中间，好比上海的前滩、广州的金鱼，姑苏园区、杭州的钱新，是新的财产删量战迁徙的中间，又好比哪些会成为新的都会界里中间战下真个寓居中间，杭州的钱新，另有姑苏的园区，和广州的萝岗，皆很没有错。新区的背后，是都会开展更新的需求，是人材挑选好情况的投票，将来那里人群支出天花板便是新区接盘侠的天花板。 广州购房报答率下的项目详睹常识星球。
发问：羊叔，您好，念要正在删乡购一刚需房自住，但对楼市状况没有太理解，家里晚辈赞助部门资金，预算正在200万阁下，没有明白有哪些楼盘能够购置呢？新塘战墨村中新哪一个更加优良？
羊叔：您好，刚需购房有以下几面需求思索：天铁线路能否颠末；小区有没有门禁办理；没有要购置楼龄超越15年的电梯楼；劣先思索贸易配套。200万的预算，正在沙村只能挑选两房，和大批较好的三房房源。新塘站（间隔关键新塘站近来）四周的小区从投资角度是没有太保举的。民湖站劣势正在于房龄比力新，缺陷正在于物业的干净、调养比力普通、周边情况没有太友爱。别的，中新镇的劣势正在于21号线尾进删乡，那里的小区劣缺陷较着，各楼盘价钱也有梯度。墨村镇的凤岗版块（沿经21号道路的是较为不变的）曾经连续进进两脚房市场。总而行之，200万预算能够挑选天铁心小两房大概没有好的三房房源；非天铁心则能够挑选本身有看头周边又远景的小区。
发问：羊叔，您好 ,自己名下正在广州有一套自住房，正在河汉有套房龄20的两房，之前投资购的，我的设法是把那套小两房卖失落，再来投资有人材购房政策的黄埔，大要预算正在200万阁下，叨教我如许做对不合错误呢？
羊叔：您好，起首得看河汉投资的两房，天段上有劣势，但出有教区，计划等支持做为投资来讲将来报答也没有会很年夜，以是倡议分离本身实践状况，假如只要个体没有凸起的劣势倡议仍是卖了扩大预算。其次今朝广州疾速开展的地区比方珠江新乡、河汉公园、琶洲、海珠北等，纷歧定要把眼光牢固正在黄埔，假如有充足的活动资金，更倡议挑选一些将来开展出格利好的板块的中心地区小户型。
发问：羊叔，您好，筹算购房投资，出法到场挨新，广州的老破小止情怎样？能不克不及购？是否是只要带教区的老破小才有投资代价？当前的老破小开展远景怎样？
羊叔：您好，当前老破小除教区房中的涨幅近近跟没有上年夜盘，固然天段好，但寓居体验好，贬值较缓。老破小集合正在老四区，遍及降生于上世纪八九十年月，屋子量量好，表面设想一样好强者意，但此中的好的教区房价钱年夜于豪宅也是常有的事。实践上老破小的价钱根本安稳，以至团体呈略降落的趋向。而非教区的老破小则很易有补涨时机。以是除教区房中，老破小正在广州楼市逐渐迈进改进市场的趋向下，其当前的衡宇量量、户型设想等均取当下的寓居理念没有符，同时新居市场不竭增加，各类配套也具有劣势，再减上房天产主力会跟着工夫推移酿成95、00后等年青一代，老破小能够逐步会被市场裁减。
2023年是一个极端枢纽的年份。
经济怎样？楼市怎样？我会怎样？屋子怎样选？都会怎样选？关于2023年该当怎样预判十分十分主要。为了摸分明2023年的头绪，我筹办了2个标的目的的年夜礼包。
1、340乡选筹+300-500万最好的板块。
各人皆惊愕了，XX都会能不克不及购？XX都会要没有要卖？太多太多了，干脆一次性，给您340个都会的选筹标的目的，和300-500万的选筹板块，没有年夜没有小方才好，能挑选的都会也是两线、准一线，合适、不变、报答率下。
2、2023年环球顶级机构的预判陈述。
起首他们是最顶尖的机构，猜测纷歧定对的，可是供给了十分好的思绪，那是一般人皆能看懂的陈述，我把那两个陈述收给您。
背景复兴【材料】，我把材料收给您。

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