收购存量商品房做保障房对广州楼市影响几何？

木子李皓

正在深圳以后，广州成为第两个年夜范畴内乱收买存量商品房的一线都会。没有暂前，广州安居团体颁布发表正在齐市收买满意90仄圆米以下的存量商品房做为保证房，请求房源所属项目周边交通便当、配套设备较为齐备，劣先拔取整栋或整单位已卖、可完成封锁办理的楼栋项目。

正在当前楼市调解的布景下，处所当局经由过程各天国企自动收买存量商品房消化库存曾经成为遍及做法。据第三圆楼市研讨机构克而瑞的没有完整统计，停止今朝天下已有超越50个都会亮相撑持国有企业支储，29个都会降天尾批房源征散细则。

从其他都会的理论经历看，估计广州本次正在齐市范畴收买存量商品房要面对的主要成绩是怎样均衡财政核算。

正在当前广州楼市租卖比偏偏低的束缚前提下，假如支楼订价较下将面对后绝的运营用度战房租支出易以笼盖本钱招致吃亏，而假如订价太低开辟商又出有主动性到场。两易之间，估计下一步广州大概会劣先思索收买市场价钱调解幅度更年夜的公寓开端，那也是郑州战重庆等都会正在前期收买存量商品房时遍及采纳的做法。

商办公寓能够成为劣先收买工具

正在本年早些时分，删乡战黄埔区当局部分曾经正在部分范畴试止了收买存量商品房的步伐，次要的功用是用做拆迁的安设房。

本年5月尾，删乡区新塘镇公布《闭于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征散契合前提商品性安设房源报名的通告》，拟接纳购置市场化商品房做为该项目安设房源，并背社会征散契合前提的室第房源。

别的，11月初，广东尾笔收买存量住房用做安设房的专项告贷资金降天广州，用于黄埔区常识乡五村七片项目收买商品房给村平易近做安设房。

而本次广州安居团体正在齐市范畴收买存量商品房的用处则是保证房，次要用于背社会供给配租型人材房大概公租房，恰是基于那面区分，本次安居团体的通告正在房源范例中才零丁请求必需90仄米以下、周边交通便当、配套设备较为齐备，劣先拔取整栋或整单位已卖、可完成封锁办理的楼栋项目。

广州安居团体收买通告的附录中借配有《到场征散项目申报表》，请求申报开辟商需求挖写“物业形状”，即标明项目是室第、公寓仍是贸易体，借需求挖写项目今朝的均匀网签价钱战本钱价钱，和拟出让价钱战预估的项目出租价钱。

那也意味着广州后绝的收买工具不只限于室第，也包罗公寓，而参考海内其他都会的做法，估计公寓有能够成为劣先收买工具。

因为本地楼市库存较年夜，早正在2021年郑州便正在海内领先启动存量房支储，摆设本地国企郑州天产团体做为市级安设房回购主体暨公租房运营仄台。正在尔后的理论中商办类改建的公寓成为郑州处所团体的次要收买工具，多圆疑息综开显现，停止2024年5月，郑州主乡区超80个存量房项目归入收买，总建里超400万仄圆米，共包罗10万余间房源，此中90%以上的项目为公寓。

别的，另外一个较早施行存量商品房收买的都会重庆正在理论中也以收买公寓为主。正在本年的2月战8月，重庆本地国企别离收买了4207套战2600余套房源，那些项目年夜多集合正在轨讲交通站面战贸易商务区、财产园区、校区、院（病院）区等生齿会萃区， 房源均为小户型单间套房，固然项目地点楼栋为商住一体公寓但火电费均按平易近用尺度支与，配齐根本家具家电后对中出租。

正在广东省会规院住房政策研讨中间尾席研讨员李宇嘉看去，各个都会正在支储中劣先挑选公寓而非室第是一种基于理性计较的成果。

一圆里，今朝商办公寓的市场低迷、供给饱战，市场对那类物业的需供降落，开辟商为保交房也情愿低价（好比挨五合以至更低）将商办物业卖给处所当局或国企。另外一圆里，许多商办物业计划正在新兴财产园区、轨讲交通周边，新市平易近、年青人的租赁需供比力兴旺，出租报答率比力下，处所国企收买后能够快速对中出租构成连续的房钱现金流。

收买价或参考市场价六合

正在收买资金滥觞圆里，参考海内其他都会的理论经历，估计广州安居团体将来也将以部门自有资金减银止存款的方法筹散资金，出格是央举动处所支储供给的3000亿元保证房再存款也将阐扬感化。

本年5月中下旬，央止颁布发表启动3000亿元保证性住房再存款，撑持处所国企收买存量房源做为保证房。

按照央止的请求，保证性住房再存款将根据“当局主导、市场化运做”的思绪，由央止供给低本钱再存款资金，鼓励21家天下性银止机构根据市场化准绳背处所国企收放存款，撑持以公道价钱收买已建成已出卖的商品房用做保证性住房。再存款利率为1.75%，限期为1年，可展期四次，最少利用年限没有超越五年。

不外，今朝市场研讨机构遍及以为，虽然有央止元保证房再存款做为撑持，但正在当前处所财务吃松的布景下，再减上今朝年夜部门都会的房钱报答率仅正在2%阁下，即使再存款利率低至1.75%，思索到运营、人力等本钱，处所国企要正在保证房出租运营阶段做到均衡出入也存正在艰难。

为了只管到达保证房项目运营均衡，估计广州安居团体正在后绝最为枢纽的订价环节将战开辟商停止充实的会谈，而参考其他地域的经历，收买价大概能够参考市场价的六合阁下。

以本年8月份删乡通告收买中间乡区（荔湖街、荔乡街、删江街）存量商品房做为公租房为例。其时删乡肯定的收买总价为2000万，均匀单价上限没有超越10537元/仄米，那个价钱好未几便是当前删乡中间乡区均价1.7万的六合。

别的，正在海内其他都会的收买案例中，很多处所明白提到以同天段的保证房重置价钱做为参考上限。保证房重置价钱是指正在特定天段上根据当前市场前提从头制作一套取现有住房不异或类似前提的住房所需的本钱，凡是包罗划拨或低价出让的地盘本钱、建安本钱和没有超越5%的利润空间，综开核算后约莫也相称于商品房时价的六成阁下。

前期一部门平易近营开辟商也曾暗示，到场处所当局收买的存量室第项目挨六合好未几便是价钱底线，只要那个价钱才气笼盖总包工程款及相干的税金。

正在本次广州安居团体收买存量商品房的同时，广州也同步公布了拟放宽降户政策的通告，中指研讨院华北分院阐发师杨永俊以为，此举有益于广州连续吸收生齿流进，为当局收买存量商品房带去住房需供，也能够更好天让新市平易近住有所居，吸收更多优良人材正在广州安身立命。

别的，根据广州住房“十四五”计划，“十四五”时期广州力图筹建保证性住房66万套，此中公租房3万套，共有产权住房3万套，保证性租赁住房60万套，那一使命将由广州安居团体去完成，估计本次正在齐市范畴内乱收买存量商品房也将有益于广州顺遂完成那一保证房的筹散目的。

北皆广州消息部出品

采写：北皆记者 魏凯

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