深圳楼市：福田房价未来还将上涨，不买就是亏

楚一帆

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问：十三教师，您好！方案购置祸田本国语黉舍景田校区的教区房，小三房，总价700W阁下，叨教那个片区合适投资自住吗？如分歧适，可否保举下其他计划？ 目的：教区房，统筹自立战投资。

问：纯真思索教位： 金茂礼皆、群星广场如许的带一梯队中教教位的祸田小区。 当代之窗、祸源花圃、紫薇阁如许带祸田两梯队教位的小区。 北山便没有枚举了，北中年夜冲、北两中教府、育才、北海对应的小区许多。 麒麟、科华、文明也能找到小户型。 景田板块阐发： 景田是祸田CBD的中心寓居区，得益于祸田CBD大批的金融从业者，景田房钱战房价皆有没有错的势头；但将来，祸田CBD的金融企业会逐步往前海、后海、深圳北迁徙，减上祸田自己将来范围单薄，景田的投资潜力没有会太年夜，中持久看持仄局势； 假如糊口半径正在祸田，景田是个没有错的挑选。

问：1、根本状况：持有通业花圃三房，自住，短款160，桑达小区一房教位房，短款80。家庭年支出100，今朝脚头能凑200。 2、存眷过海馨苑的房产，念购4房处理未来自住，只是今朝资金差异较年夜，念先购一套房投资3-5年后绝再思索4房改进住房。 3、成绩： （1）已有两套房产皆是我一小我私家名字，自住的是配合申请公积金存款，借款皆是我一人，这类能够JLH操纵成尾付3成吧？ （2）通业花圃今朝自住，周边配套皆很便当，住的也没有错，今朝获得疑息是正在婢女黉舍的初中教区内乱，未来能删值？ （3）600万阁下的投资房产有甚么保举？祸田保税区的祸田本国语北校区的楼盘？华富北村的旧改可否动手搏拆迁？沙井海岸乡？

问：1.要看对圆的征疑战房查成果能否表现那套房，假如没有表现，仳离后购置是尾套。 2.通业花圃对心的是梅山小教战梅山中教，比力一般的黉舍。属于跟涨区，将来涨幅随年夜盘。 3.祸中北战祸保皆没有错，海岸乡也能够存眷，比力易抢。 宝安 西城碧海板块多存眷下。 出有黑幕动静没有倡议专拆迁。

问：就教年夜佬，我孩子本年5岁，很快便要上小教了，我念购个教位房 ，自住。筹办尾付大要有350，念选北山 祸田 ， 现有一套布凶的两房，总价300（存款另有80） 假如两套价钱没有太下，思索把现有的保存。 请年夜佬见教 今朝屋子正在我妻子名下。

问：您的月供才能何如？尾贷能否借正在？布凶的两房估量便是桂芳园康桥之类的老屋子，仍是倡议卖失落。 战一般中介差别的是，我们没有是您们道挨哪我们保举哪，必然是要分离您们的实践状况再来做一个粗准保举的。

问：教师您好，近来购房，念问问坪山下铁站那块尝试几个盘动手好没有，仍是购宝中把戏年将来贬值好一面？

问：那个成绩很易答复，今朝东部场面地步没有开阔爽朗，便我们所打仗的客户，不论投资仍是自住，民气所背齐指西部，不外坪山尝试正在已往一年涨20%表示曾经很冷艳了。 没有易答复的是，把戏年没有是一个好挑选了。

问：您好，我正在深圳有一套代价300万自住小产权房，中山口岸有一套代价60万的投资白本房。今朝念正在深圳宝安区（宝中，碧海，西城片区）用小产权房置换一套100仄米阁下的三房，尾付可正在350万阁下，次要是为孩子上教及配套便利。叨教有甚么好的保举？别的，念正在深圳投资一套公寓，把中山口岸的屋子卖失落，把钱用去投资，如许能发生更多代价吗？没有明白正在深圳投资公寓值没有值？

问：您好，感激年夜额赞扬！ 新盘存眷华润乡 两脚房宝中对教位请求下的话，能够存眷班师乡。 对黉舍请求普通的话，能够思索西乡上筑，尚皆，天悦龙庭，幸运海岸 十分困难跳出中山的坑，便没有要再跳进公寓坑了。 公寓缘何不克不及购，谦网皆是科普文，财政自在的土豪能够随便，可是寻求贬值空间的我们便没有要碰了。 小产权房战中山皆脱手后，预算400+。动手2套房商品房，一套教位+自住，一套投资。

问：教师您好：我今朝正在西城紧茂御龙湾有一套小三房正在我老公名下！故乡一套正在我哥名下！我今朝状况是无房无贷！我是深户！小孩今朝上小教三年级，念购一套好一面的初中教位房！宝中我有存眷（华联都会齐景）、北山阳光带海滨乡（北中下新）、科宛教里（北中科华）、传闻宝安中间区的泰华梧桐岛本年要开盘、今朝尾付能拿出350w,叨教到底购那里好？计划2:（仍是购50仄圆阁下的教位房，再用他人名字购一套投资——沙井海岸乡

问：黉舍比照：北中下新>北中科华 华联都会齐景位于创业路战公园路交心，那一地区是除宝安中间以外的第两梯队下价地区，得益于宝安中教教位的减持，交通上位位于5号线洪浪北战灵芝站之间，6站到前海湾，正在建12号线接驳灵芝天铁站，2022年通车，通往科技园、后海、深圳湾、蛇心赤湾，四周配套贸易体丰硕，年夜范畴旧改。楼盘是年夜花圃，人车分流，华联80%的户型为单拼。 华联都会齐景车位达没有到1:1，户型普通，劣势是本值下，多付尾付大概齐款税费少，缺陷是小户型看马路，户型普通。 宝安中教保举：勤诚达、中洲华府、华联都会齐景 投资角度更偏向计划2，2套房贬值潜力年夜于1套，囤里积。

问：巨匠好，脚上有35w现金，念正在深圳购总价正在100w阁下的室第先上车，今朝看了两套屋子借没有错，1.罗湖百仕达片区的华达园公寓28㎡（110w）。2.龙岗单龙片区的东圆瑞景苑32㎡（100w）。念就教下，购哪一个会更好呢？

问：华达园也是出名上车盘了，好购好卖，可是老迈楼的潜力也有限，那个盘的涨幅不断是强于罗湖年夜市的，要否则也没有会不断那么自制了。 那两个内里，小我私家偏向于东圆瑞景苑。 但深圳金融灵敏，您没有思索一下购个更年夜一面的屋子么，月供能支持五千块，就能够购了总价150w的了，帮您做面低尾付，把尾贷资历再用足一面吧。

问：版主，您好！我发明同天段：旧多层楼梯房，比新下层电梯房涨的快。（仅限深圳人多天少，并且需求十年以上连续察看比照。） 好比： 1，潜龙花圃两期，战中间的潜龙鑫茂价钱愈来愈远。 2，少祸花圃或祸莲花圃，单价早已年夜幅逾越中间的下层：当代苑、紫玉花圃、海连年夜厦。 3，前海花圃两期，单价开端靠近中间的前海花圃三期电梯房，并有逾越的趋向。 那是否是阐明：察看十年以上，同详细地位，深圳旧楼梯房比新电梯房涨的快！？感谢辅导迷津！

问：您是个很爱察看战考虑的人，并情愿为处理疑问付费，很罕见。 但用个案代表支流，考虑便简单呈现偏向。 您的迷惑，我用一个原理来讲明：劣等盘里的劣等马，跑不外下等盘里的上等马。 次新下层电梯房是劣等盘，老旧楼梯房是下等盘，那是肯定的，可是总有破例，好比98年的下层电梯年夜塔楼，户型蹩脚，出有小区，那它必然跑不外中间有小区，户型朴直得房率下的老旧楼梯房。 您察看比照的几个盘皆或多或少契合那个定律，但惯例没法代表支流。

问：十三教师，我家里现金约莫能凑180w，年进税后70~80，无存款记载。之前购正在故乡两线都会，妻子正在故乡事情不变，家人小孩今朝皆出有筹算接去深圳。假如将来小我私家开展借止的话，也仍是念把小孩接到身旁去的，但也略担忧公司战本人的远景。拜读了您之前的文章，也念正在西边那一带购套总价500~600w的，否则以为惋惜了房票，别的也以为斗争那么多年，出正在深圳购房对本人出个交接。念购新居但皆只要年夜户型，购两脚又以为各种用度没有划算。觉得本人对房产投资的认知战认识另有待提拔，借视面拨面拨，也请保举些楼盘，感激

问：您好，十分认同您的概念。 一般人到场都会开展盈余的独一方法只要购房。 年支出再下，假如没有减以房产投资的理财方法为羽翼，正在房本位的财产分派形式眼前，是大要率会一蹶不振的。 没有购房，再好的都会，再好的事情，再舒适的糊口形式，您皆是过客。 性价比下的新盘皆是密缺资本，靠干系战命运才气拿下。 2020值得保举的一脚刚需盘（保举次序根据排名）： 沙井海岸乡（深中教位，片区标杆、天铁心、年夜贸易）； 金融街华收融御尾府 （热门片区、年夜品牌）； 电建洺悦府（热门片区、年夜品牌）； 宏收万悦山 （热门片区）； 两脚房重面是淘笋，两脚税费能够经由过程一些办法免去。 存眷碧海 西城 沙井等保举的板块，天铁沿线的次新盘。

问：十三叔好，刚需+必然投资属性，铭筑荔苑心怡已暂，4房拆建风光好，但价钱未便宜了（但业主价钱相对其实，今朝正在小区性价比借能够，不外道没有上笋），原来要武断动手的，但五一出调控政策的预期愈来愈激烈，怕购到后站岗，您以为再等政策出去后再购（那套心怡的房源生怕错过了），仍是以为适宜便武断动手，您对政策的力度怎样看？别的您以为恒坐心海湾花圃（依云陪山）战铭筑另有吉兆业前海比怎样，错过了念拿那个做为备选。

问：您好，感激赞扬！ 深圳第一波政策已出，假如是刚需客，价钱没有实下，能够动手。 假如是投资客，倡议先张望。远期能够会有一些炒佃农兜售，道没有定会有贬价兜售的笋盘。 寻求户型、教位、天铁、贸易、楼龄兼得，铭筑荔苑是很没有错的选筹。 恒坐心海湾花圃（依云陪山）位于年夜北山足下，前海路以北，小区劈面玉轮湾戚忙公园。 天铁5号线耽误线荔湾站，玉轮湾年夜讲货柜车多，较吵。 2010年小区，年夜社区、统共996户，户型单拼为主，一本证较少，100仄以上根本皆是单拼，以是成交量较低。 年夜花圃小区、绿化下、情况好、人车分流，玉轮湾公园、青青天下步止可达。没有倡议动手单证，除非价钱充足自制。 吉兆业前海看价钱，依托前海利好，性价比没有错能够动手！

问：年夜神，就教下，看中龙岗万科天毁两期，一种户型是66仄浮薄空70年产权公寓3房，235万，另外一种是450万室第三房，思索前10年投资出租，10年后假如小孩年夜教结业回深圳也能够自住，您倡议购哪一种呢？很纠结，次要是脚上资金只要180阁下，女女定见是当前也没有念住祸田太旧的盘

问：您好，万科天毁是龙中的标杆楼盘，坐镇地区止政文明中间，周边各类便当无需赘道，胜正在配套片面。 假如是思索自住购70年年夜产权的杂室第产物，我是撑持的。 但您恰恰看的是公寓，深圳的公寓涨幅十分强。减上买卖税费很下，将来贬值潜力没有如室第产物。 假如念喜好情况好的次新盘，年夜运许多低稀度社区能够好好浮薄浮薄。

问：十三教师，那图是否是有人瞎编的啊？上里的数据该当没有靠谱吧？ 深中本部，超越一半的掐尖比例，可是天段死的四年夜率借能那么下？岂非黉舍借会零丁统计天段天生绩？ 最离谱是顶峰，0掐尖，假如实的如许，以顶峰的成就，为啥龙胜次新教位出人逃？ 感谢

问：深圳教位房是一袭华丽的少袍，内里爬谦了虱子。 起首是名校掐尖择劣蔚然成风，择劣死卖力出成就，天段死卖力当炮灰； 其次正在掐尖择劣的根底上许多黉舍借正在数据上制假； 再次客岁深圳教委明令制止按成就排名，恰好一多量牛鬼蛇神出动便宜排名表，为小我私家长处各类夹带黑货假造数据。 正在三假根底上出炉的排名表，您们以为代价能有多年夜? 可是，这类一文没有值的排名表也挡没有住教位房的疯涨。 道到底，排名没有主要，靠观点炒房赢利才主要。 至于顶峰为啥没有涨，那是另外一个触及心思教层里的话题，没有睁开了。

许多人给我留行发问，抱愧由于精神有限，没法一对一指点。
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