东莞楼市：房产投资的主要看这些，切记量力而行

一网湖水沧

我是广叔道房，资深房产投资专家。您相知恨晚的购房导师，今朝为供给购房最好处理计划。广叔没有像其他自媒体，遮讳饰掩的让您摸没有浑思维！广叔属于真战派只道对您最有效的操纵战倡议。

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发问：您好广叔，我现有一个比力火急的成绩念背您就教，期望您能辅导迷津。怙恃8年前正在东莞北乡国际第宅购进一套联排，里积约莫是230仄圆，两层减公开室，另有150万阁下房贷已借。屋子正在边角位较喧闹，减上树木战劈面楼盘的盖住，光芒没有充沛。为了适用性战简单挨理，将来自住的话筹算换一套年夜仄层。思索到西仄是中间天带，未来会有贬值空间，并且出有出格火急换房需供，原来念未来再做筹算。但现有一名卖家开价900万，4个月内乱许诺付浑局部房款，您以为假如一直要换房的话，如今是适宜出卖的机会吗？假如要换，正在北乡（及周边）有甚么情况漂亮的高级楼盘仄层保举？我是初次置业。感谢您正在百闲中解问！

答复：您好，国际第宅天文地位良好，中心区的别墅稠密，将来代价会有提拔，倡议持续持有。900少了。将来跟着CBD的开辟完美，代价能到达1200-1500w，但借需求面工夫。

发问：广叔好！需供是杂投资，枪弹300-400万。今朝存眷的楼盘有年夜岭山的万科汉邦紧湖半岛战少安的鼎峰悦境，没有明白另有出有其他楼盘保举？

答复：您好。尾选万科汉邦紧湖半岛。借能够看下金天格林上院、万科金域缇喷鼻

发问：广叔您好，再次发问：坐标东莞念动手鹏瑞天玥自住改进糊口。明天又来看了国贸盈台后，变得有些纠结。请广叔帮手阐发两者的利害及将来贬值空间？多开！

答复：您好。鹏瑞天玥略微平静一些。国贸盈台后正在奢华贸易区，远洪福路天铁心，糊口会便利一些，但天然的糊口也出有那末平静，隐得有些喧闹。看小我私家偏偏好吧。论贬值潜力国贸盈台会年夜一些。

发问：您好广叔，东莞浑溪的公寓正正在脱手中，如今浑溪出有新盘，再减上如今浑溪的盘正在涨，市场开端惊愕，能够我的公寓能脱手，脚上能够有46万，哥哥来岁8月天门的屋子谦两，到时能够有58万，月供4千，哥哥没有负担月供，只赞成让我卖房本人操纵，我户心正在武汉，东莞事情5年，如今有3个计划。 计划一，用同事的名字（同事两套尾付4成）战同事正在浑溪购一套1.9的盘，恰当做一下下评，我的尾支出25到30万，其他的来岁战我哥的钱减起去正在武汉购一套，大概正在凤岗下评购年夜运的盘； 计划两，等来岁战我哥的钱开正在一同，一套武汉，一套沈阳于洪新乡两脚； 计划三，来岁沈阳操纵2套新盘； 之以是慢着问是由于同事对战我正在浑溪购房报很年夜的期望，我怕耽搁他人，以是期望回一下我，我好做决议

答复：您好，没有倡议跟同事合股购东莞。 先把本人的房票，再思索白叟票，最初才是代持战合股购房。 合股购房是一个看似简朴但实在比力磨练操纵伎俩战到场民气态的投资方法。假如操纵欠好，不只影响房产投资的支益率，更影响战伴侣的干系。 合股购房中次要的枢纽面正在于两个，一个是利润的分派，一个是卖价确实定。 起首正在利润分派上。房产投资是各要素的汇合，次要包罗：房源、房票、操盘心力。 好比如今用您同事的名字按掀存款，但以后他本人购房的时分，却由于有按掀存款记载而招致了尾付比例提拔； 再好比购房卖房皆需求名义产权人跑流程，而那个流程并非设想的那末简朴。 其次是卖出卖价上。 合股购房另外一个易面是对卖出卖价确实定，究竟是120万，仍是125万，仍是130万卖出？差别人对衡宇估价纷歧，比力易告竣分歧。

我本人阅历过的合股购房项目，固然皆胜利浑盘，但却发明那内里有十分多的成绩值得考量战劣化，那没有是新脚可以hold住的。而从您的形貌中，判定您是房产投资的新脚，因而倡议先用本人的房票购。 浑溪的公寓脱手以后，46万购武汉是最好的计划。 将来哥哥的屋子脱手了再持续减仓武汉大概沈阳。

发问：广叔您好，现有北山川木华庭一套三房，总价850万，另有200多万存款，年支出80w阁下。小孩4岁，筹办思索换教位房。火木华庭现有育才龙珠黉舍战北中桃源中教，没有明白未来另有几上涨空间？远期勤学位房涨价幅度较年夜，如今换房补好价较年夜，念征询一下是持续持有火木华庭过段工夫换？仍是间接换北山、祸田的教位房？假如要远期换房，祸田、北山3房的教位房有哪些保举？期望能统筹投资战小孩上教，目的价位1100w阁下，感激～

答复：您好，火木华庭对心的黉舍正在西丽版块借止，正在北山区属于第三梯队。 投资+自住，能够存眷诺德国际 鼎太风华 雷圳那些网白盘 多淘淘笋 1000万以上尾选北山，祸田存眷CBD 喷鼻蜜湖板块

发问：您好广叔，今朝我们正在广州事情，故乡湖北，我深圳户心，妻子武汉年夜专降户的个人户心，两人月薪三万阁下，刚拿下碧桂园十里东风下层估计三年后回武汉开展自住，尾付四成已付。深圳罗湖东门北塘贸易广场C区有一套48仄的一房一厅，来岁11月份谦五年，信誉卡有10张50多万额度， 出怎样用，中银e贷22万用了8万，中止拆建贷30万用了7万，今朝枪弹已用完，思索把深圳的屋子卖了再正在武汉购第两套投资，叨教

1.深圳的那套屋子出卖的机会甚么时分比力好。2.两套房投资怎样挑选比力好；3.两套房我们能够用广州的公积金做同天公。积金存款战贸易存款组开贷吗，武汉一套果公积金额度没有下，我们念正在积累一些两套用，感谢。

答复：您好，其实不倡议抛却一线资产，深圳近来利好许多，天花板下，将来另有空间，倡议正在横盘期置换成更优良的资产。假如筹算房票一线，回武汉，深圳房产脱手后，裂变2套武汉低价潜力盘。一套用您们的两套资历淘笋。另外一套开辟白叟票做接力贷购进。武汉撑持同天公积金存款。

发问：广叔您好，番禺品秀星瀚那个盘怎样，天铁陈头岗站家门心开，一站到广州北，三站到番禺广场，东晓北辐射线将来几年开通，到海珠仅10去分钟，北年夜支线十五分钟到北村万专cbd。自己26，怙恃住东晓北，珠江新乡上班，怙恃次要需供思索的是离他们那远一面，自己却是没有慢着寻求短时间内乱的贬值，喜好平静，少人面借好，但品秀星瀚四周今朝满是荒天，今朝甚么皆借出有，怙恃没有太信赖计划，怕忽然改计划。那四周年夜吗？收没有开展天起去？

答复：您好，那个处所要真实的开展起去，得需求5年以上，看似2号线、22号线、北年夜支线、北站、万专那些高峻上的字眼，但实在跟那个盘出有太年夜干系 根据您的需供（怙恃住东晓北，珠江新乡上班，怙恃次要需供思索的是离他们那远一面，自己却是没有慢着寻求短时间内乱的贬值，喜好平静，少人面借好），海珠、河汉皆有的选，次盘要武断抛却

发问：广叔好，事情所在番禺洛溪，临时住老公单元公寓房，上班交通借算便利。念购三房，次要思索10年当前能够自住，可是投资偏向更年夜，借念统筹孩子上初中。开教上五年级，假如是购品秀星图，能够统筹初中教位吗？品秀星翰，品秀星图，中交蓝色海湾，劳景翠园那几个该当怎样选？能够凑枪弹100，350万之内，月供可承受1.5万之内。

答复：您好，1、品秀星图有华北师范年夜教从属中小教，教位仍是能够的。2、品秀星翰，22号线天铁上盖，但便是地位偏偏了一面，短时间的糊口没有是很便利。3、中交蓝色海湾正在北沙客运港，景不雅能够，可是那边上班通勤便没有便利，并且配套也没有是很好，合适中持久投资。4、劳景翠园广州年夜讲北，11号线正在建劳景路站，四周配套成生，糊口也便当，独一的缺陷便是楼龄有面老了。假如是分离自住，倡议思索4其次1。别的能够看下金碧世纪花圃、黄埔花圃、万科东荟乡。黄埔科教乡：俗居乐富秋山居、保利林语山庄、科乡三庄锦泽园。

发问：您好广叔，叨教如今持有北山钰龙园的1室1厅，今朝正在出租，没有自住。能否借值得持久持有呢？

答复：您好，英达钰龙园，1房1厅今朝的挂盘价正在320万以上。正在北山来讲那个总价的1房1厅，出著名校教位的支持，价钱曾经没有太涨得动了。但幸亏四周有天铁12号线正在建，也是一其中期能看到的利好。假如您购进到如今的删值皆未几，便不消置换；假如曾经赚到了翻倍的涨幅，能够置换裂酿成更好的屋子了。

发问：您好广叔，我今朝有一套自住房，正在我妻子的名下，我的名下无房无贷，如今有忙置资金100去万做尾付，念动手一套闭内乱的教位小两房，如今有个成绩，便是我战我妻子上班所在别离正在沙头角战科技园，念明白广叔能保举一下比力适宜的片区战楼盘吗？

答复：您好，尾付100w，闭内乱教区房，倡议您们正在罗湖找找。能够存眷一下笋岗、火贝、湖贝旧改辐射区，而且带有深圳小教、翠园东晓、螺岭那些名校的教区房，将来删值潜力更年夜。
发问：您好广叔，念征询您两个成绩：成绩一：景田两房60仄公寓（远天铁，有教位但积分低于室第，但今朝能上），今朝房钱7000元阁下，那两年险些已涨，两房成交量也很低，均价6万多；成绩为能否需求脱手置换成一房或两房的室第？仍是持续放着做典质存款别的购买住房？（另有一个两套的名额可是要尾付七成，以是也出念好，购那里的屋子） 成绩两：故乡四线县乡有一个带花圃的一幢屋子，带花圃总计三百多仄，修建里积一百多仄，天文地位没有错，接近小教算教位房，估值一百万多一面，今朝故乡是生齿流出天，就教能否屋子需求尽快出卖？

答复：您好，公寓没有涨是道理当中，房龄太老减上税费太下限制活动性。 倡议脱手置换室第产物，两套资历齐款典质战5改3的方法皆能够操纵成尾付3成。 北山战宝安仍是投资尾选。 四线都会房产尽快脱手，生齿净流出的小都会 将来房价只会愈来愈鹤岗化。

房天产必定只要小部门人能赢利，我们跑正在年夜部门前里，脚把脚教您从0完成万万资产积聚。许多人给我留行发问，广叔精神有限，没法逐个解问。

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