广州楼市：楼市分化严重，有潜力价值的板块只剩这几个

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广州楼市：楼市分化严峻，有潜力代价的板块只剩那几个

我是广叔道房，资深房产投资专家。您相知恨晚的购房导师，今朝为供给购房最好处理计划。广叔没有像其他自媒体，遮讳饰掩的让您摸没有浑思维！广叔属于真战派只道对您最有效的操纵战倡议。

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发问：广叔您好，伉俪户心广州。爱人正在五山上班，小孩正在五山上教，我本人正在文明公园四周上班。筹办两胎，脚上现金300万，黄埔有一套房，按掀中。筹办再购一套，思索自立+投资。1.是一步到位正在五山购呢？五山屋子老，溢价下，觉得没有划算。（对五山板块的屋子期望您能给面倡议）2.仍是再购一套有贬值潜力的，临时租正在黉舍四周？当前再置换？3.购的话有哪些保举楼盘？感谢
答复：您好。1、五山次要为教诲板块，下校是挺多的，但板块短少删量。教位也并不是顶级教位。溢价下，有面水份。2、倡议购一套有贬值空间的，租房住。3、有一套房正在供，只能7成。能购个430阁下的屋子。广州投资报答率下的板块，详睹内乱部！
发问：您好广叔，我念动手一套广州室第，老公如今广州事情，女子正在广州读年夜教，未来思索留广州事情，两人皆有房票。期望是天铁+勤学位屋子。固然，假如孩子未来出正在广州事情，屋子也有能够卖失落，好脱手也要思索到。思索购置小三房，新居、两脚次新盘皆能够，预算总价450～600W。现家庭状况：另有两套房存款中，此中一套公积金存款，如今能够借浑。成绩：1、购河汉区、越秀区、仍是黄埔区？2、如果老公名下购，尾付几成？如果女子名下购，能够用老公的公积金存款吗？3、请保举些楼盘。感谢！
答复：您好。1、假如重视教诲固然是选越秀，重视投资取中上教位挑选河汉、黄埔。2、华师附小没有错的，优良黉舍。自住需求思索自住通勤间隔，广钢新乡合适自住+投住；富颐花圃合适杂投资。看小我私家偏偏好。3、500-600w参考：详细板块及楼盘详睹常识星球内乱部门享。
发问：您好广叔，我念正在广州投资一套总价500阁下的房产，有房票，我看过凯德单桥8号，鱼珠的五矿招商鹭山府，北沙的灵山岛，黄埔科教乡的一些盘，念听听您的定见，大概有出有甚么保举，十分感激！
答复：您好。感激赞扬！凯德单桥8号正在荔湾年夜坦沙，鹅潭湾计划是一个圆圆的年夜饼，借没有明白甚么时分失落下去，指日可待，超等迟缓；招商鹭山府公然宣扬道是单天铁，仍是江景房，但两个天铁心也皆没有远。固然从间隔近来的鱼珠天铁站到楼盘进口，曲线间隔没有到700米，实践上人走出天铁站，借要七拐八直，脱过一排乡中村修建，再脱过几段下速坐交桥，然后走太长少的一段绿天，才会抵达卖楼处门心。北沙灵山岛算北沙比力有代价的地区吧。黄埔科教乡不断有保举。总价500阁下，可参考选筹：板块及楼盘详睹内乱部门享。
发问：您好广叔，念就教一下，河汉最自制的教位房，保举来哪一个小区找呢？像华阳、龙心西、华景那些小教的皆能够是吗？体育东、河汉一小那些便对心初中不可？
答复：您好，最自制的话那尾推的便是龙心西的那些破教位房。不外您去出租大概前面再出卖的话，尽对会觉得到人死的失望，由于这类屋子便是为教位，压根欠好住人的。根本皆是一些从前的员工宿舍大概是年夜院屋子，中墙班驳败落。体育东跟河汉一小对心的初中河汉中教，团体的皆没有会道太好。便是房价会更贵一面。
发问：您好广叔，尾套尾贷，独身已婚，尾付100w之内，月供1.2-1.3w，总价330之内。体育中间上班，期望通勤便利，教位临时没有思索，两房三房都可。看过东圃车陂的都会沐日园、阳光沐日园，黄村的中海康乡。老黄埔的黄埔花圃、黄埔俗苑，中鼎君战名乡。次要以两房为主。 1、阳光沐日园北背两房，70-71仄，4.5w动手能否偏偏贵？ 2、是购远一面的两房仍是近一面的三房？ 3、能否有其他适宜的盘保举？ 感谢广叔！
答复：您好，购三房，沿着天铁5号线、大概13号线沿线来就好了，只管购三房。根据330万总价，文中提到的都会沐日园、阳光沐日园、中海康乡购三房是上没有了车的，假如购三房必然要去老黄埔了，天铁沿线出成绩，购三房将来的贬值潜力、接盘侠皆要好太多
发问：您好广叔，就教一下您几个成绩：1、尾付200-250万阁下，尾房尾贷，正在珠江新乡事情，投资减自住没有思索教位，有无保举的标的目的？ 2、 之前看了海珠的珠江帝景，觉得小区情况很好得房率下，挺合意，叨教那个小区东哥怎样看？ 3、 金融乡看了骏景花圃，小区糊口气氛浓，便是楼龄皆比力少了另有投资代价吗？
答复：您好，您的预算总价该当是700-800万阁下，珠乡事情那个价位正在珠乡购到的房，可是里积能够会小一面，借没有如退一步到河汉公园看看，河汉公园一带的住家气氛仍是很好的，被珠乡跟金融乡夹着，不管是自住投资皆是很值得。珠江帝景独一诟病的是物业成绩，以是小区看起去便是比力降败，投资选他出成绩，究竟结果广州塔那么年夜一个ip十年后返来看仍是天标，后绝琶洲西区一带起去了也是有很多下管那些会挑选珠帝，接盘力仍是很兴旺。骏景投资的话一面成绩也出有，楼龄成绩实在没有年夜，郊区曾经进进存量房合作的时期，18年楼龄跟20年楼龄相好没有年夜，别的便是全部金融乡的花圃小区哪有几个对吧。没有倡议您把700-800的预算放正在那里，假如止情一去，涨上来便是远1000万了。金融乡最年夜的成绩仍是开展得比力缓，那个价位仍是更合适河汉公园，大概是琶洲，万胜围一带能够看看。
发问：您好广叔，广州固然放盘量很年夜，可是实正户型好然后晨背好楼层好天段配套又好的屋子实的是太少了，枢纽借很贵。即使是统一个小区以内，不异里积不异楼层，晨背好的屋子以至要比晨背好的单价下25%，您怎样对待那个征象？
答复：您好，您道的那段话大要率是对的，25%是出有那个差异的，可是10-15%必定是有的，小我私家观点购屋子第一便要寻求活动性，活动性是统统投资标的门坎那个是必需的，可是活动性下的屋子大要率必然是好屋子
发问：您好广叔，尾付100w阁下，总价思索大要正在270w之内，三房，当前会搬家来琶洲电商板块上班，念看看那个价位来哪一个片区购房比力适宜呢？今朝来看了华北碧桂园翡翠苑的楼梯三房，有面念动手，可是没有明白开分歧适？您怎样看？
答复：您好，翡翠苑正在华北碧桂园的会所劈面，有别墅产物，也有小下层产物。小我私家以为华北碧木樨园除翠山蓝天苑以外，此外组团皆或多或少有成绩，要没有便是离天铁心贼近，要没有便是产物有面过期，大概便是楼梯楼，要末是小区情况普通。270万之内，三房，大要率必定是挑选番禺战老黄埔，那个基调出成绩，即便是挑选番禺，能够另有其他更主要的挑选，尾付100万之内、小三房、天铁物业、次新两脚仍是有没有错的挑选的，好比俗居乐花圃、佰利山、华北新乡、万科欧泊皆能够思索思索。
发问：您好广叔，刚需上车，叨教一下黄埔新政值得动手投资吗？假如用我怙恃的名义购，接力贷尾付需求几成呢？今朝尾付正在70万阁下，广叔比力保举老黄埔哪一个盘呢？
答复：您好，接力贷尾付3成那个是出成绩的，中疑银止、兴业银止皆出成绩。尾付70万阁下，那看您要没有要用一面杠杆，金碧世纪、万科都会花圃、中鼎君战明乡皆能够。
发问：您好广叔，自己广州一套房、武汉一套房，短时间皆没有念卖，如今枪弹大要180，念正在武汉再置一处房，今朝有两个计划，一是光谷东购买杂投资盘，长处是资金压力小，可是临时没法了解光谷东今朝的价钱战代价，总以为光谷东如今财产也很空心化；两是江岸大概武昌的改进盘，成绩是枪弹有限、压力很年夜。叨教广叔，那两个板块哪一个更值得动手呢？假如有须要，卖失落广州室第回汉一步到位能够吗？
答复：您好，武汉当下的楼市近况，每一个板块的代价会被重塑 光谷东是武汉十分胜利的新区，发展3-5年，我们是没有承认光谷东的代价，自住很少，满是炒家，空有观点，溢价太严峻。可是站正在明天再看光谷东，华为 小米等头部企业进驻 减上光谷大批企业开端转移，自住需供占比曾经超越投资客。固然武汉横盘3年，可是三环内乱一切高地板块正在横盘期内乱 曾经完成补涨，好比利剑沙洲 四新 后湖等刚需杂寓居板块 价钱曾经到了1.5w以上，光谷东的性价比凸隐。没有明白您如今武汉已有的物业是甚么板块，假如是成生区，将来杂投资 思索少持，能够购光谷东。正在楼市的根本逻辑里，我们明白年夜大都都会的开展，皆是一个逐渐扩大的历程，而越早开展的天段，常常尽对代价越下，跟着门路交通构成环线逐渐往中分散减弱。
因此正在楼市的天段实际中，常常会以环线去阐发一个都会的代价根底。不外关于武汉来讲楼市的代价却并是完整根据环线散布，以至相好极年夜，环线的逻辑固然合用，但正在诸多理想身分的到场下，环线逻辑并非代价的成果。武汉的开展，没有是地道的环状分散，而是遭到诸多身分的影响，把武汉看做环线开展，是毛病的。假如您来看天铁的人流数据，我们能够很较着看出：武汉的天段纪律，实际上是以财产中间做为中心，跟着财产生齿延长的地区而附着代价。江岸战武昌的改进盘，将来涨幅大要率随局势，新区是专与更年夜的支益。前者更妥当，后者更朝上进步。广州仓位假如是我们内乱部保举的板块，出须要脱手，一线都会做为底仓能够少持好久。

房天产必定只要小部门人能赢利，我们跑正在年夜部门前里，脚把脚教您从0完成万万资产积聚。许多人给我留行发问，广叔精神有限，没法逐个解问。

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