大湾区老牌房企，合景泰富低负债率背后的秘密

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年夜湾区老牌房企，开景泰富低欠债率背后的机密

出品 l 概念财经

做者 l 橙子

因为港股市场不断没有太喜好本地房企，因而年夜部门赴港上市的内乱房股股价表示皆相对普通，出有太年夜颠簸，股价也多正在个位数，但开景泰富（01813.HK）仿佛是个破例。

做为一家隧道粤系房企，不管是业内乱出名度仍是贩卖范围，和都会笼盖里，开景泰富皆只能算一家中型房企。但正在股价表示上所展示出去的活泼性，则近超一样正在港股上市的一寡年夜型房企。

年夜湾区老牌房企，开景泰富低欠债率背后的机密

图片滥觞：万的股票，开景泰富上市以去股价颠簸

至于开景泰富为什么正在港股市场可以展示出劣于一寡年夜型房企的股价表示，难道是其实有充足的根本里支持，得以得到港股投资者喜爱？

究竟能够一定。

低周转运营形式

减轻资金压力

从开景泰富远几年的功绩表示去看，其展示出的宏大颠簸性，也意味着开景泰富正在红利逻辑上存正在较年夜没有肯定性。

2015年，开景泰富完成营支83.4亿元，同比删速为-20.31%；

2016年，公司营支同比微删6.3%，为88.65亿元；

2017年，公司完成营支 115.43亿元，同比增加30.2%；

2018年，公司营支同比删速再度滑降至-35.22%，降至74.77亿元；

2019年，开景泰富得益于团体贩卖回款增加，功绩迎去爆炸式反弹，团体营支同比暴删233.77%，到达249.56亿元。

年夜湾区老牌房企，开景泰富低欠债率背后的机密

图片滥觞：东圆财产

按照2019年年报数据显现，开景泰富整年物业贩卖支出完成227.62亿元，较2018年的60.64亿元，同比增加275.36%。物业办理支出也同比增加79.15%，到达10.14亿元。

而经由过程贸易天产，即阛阓、写字楼等赚与房钱支出的物业投资支出，则一样较客岁年夜幅增加65.3%，从3.79亿元删至6.27亿元。不外那部门支出对团体总功绩的奉献率仅为2.5%，低于客岁同期的5%。

年夜湾区老牌房企，开景泰富低欠债率背后的机密

图片滥觞：开景泰富2019年年报

而招致开景泰富功绩颠簸的次要缘故原由，生怕借跟其营业形式有闭。特别是主业物业开辟取贩卖，对开景泰富的功绩影响，最为较着。

今朝，开景泰富次要以中下捧住宅、类室第、都会更新战投资性房天产等低周转产物为主。因而存正在单价下，回款周期少等成绩，其实不利于其快速扩大做年夜范围。

同时，开景泰富的储蓄项目借存正在较多类室第（公寓），而那类物业自己的属性范围，没法完成快速周转，也很易卖上价，进一步招致贩卖功绩没法提速。

2003年，公司以天价投得珠江新乡两幅天王后，开端进进下速开展期，并于4年后正在喷鼻港上市。本应逆风逆水进军天下的开景泰富，因为营业形式范围，只能正在年夜湾区彷徨，并且正在豪强林坐的华北地域，开景泰富也并没有太年夜波涛。

曲到2016年，跟着年夜湾区次要都会被开辟殆尽，减上政策限定，开景泰富才被动进军天下，但此时天下楼市曾经呈现下止趋向，为开景泰富的扩大之路受上一层暗影。

2016年起，开景泰富进驻都会数目由2014年的10个、2016年的12个上降至2020年中的40个。综开储蓄项目数目也由2016年的67个增长至2020年中的165个，总修建里积也删至2475万仄圆米。

可是，开景泰富的储蓄项目多以综适用天战类室第（公寓）为主，跟着公寓市场需供渐强战贸易配建市场低迷，开景泰富产物简单呈现畅销状况。

从而以致其正在功绩表示上缺少充足的不变性，普通只要正在贩卖集合回款的年份，可以表示出炸裂功绩，而正在其他年份，则表示低迷。

取此同时，主挨中下捧住宅，叠减非室第业态战综开业态的项目占比过年夜，也正在拖乏开景泰富的红利量量战范围增加，减轻其现金流的沉淀风险，增长资金压力。

运营性现金留连绝4年净流出

红利量量有待进步

从贩卖状况去看，2017-2019年，公司别离完成380亿元、655亿元战861亿元的预卖范围，同比别离增加了33.2%、72%战31.5%，团体贩卖删速其实不算明眼。

2020年头，公司订定了一个比力守旧的功绩目的：2020年贩卖比上一年增加20%，到达1033亿元，迈进千亿房企俱乐部。

而按照11月最新宣布的贩卖数据，停止到本年前11个月，开景泰富乏计预卖额只要907.11亿元，仅完玉成年贩卖目的的87.81%，委曲有时机完成千亿贩卖目的。

不外，从开景泰富的现金储蓄状况去看，也只要不竭提拔贩卖范围，才气加快回款范围，补偿红利量量没有下对公司现金流不变的影响。

详细去看，停止到2019年底，公司运营性现金流曾经持续4年为净流出形态，上一次运营现金流净额为正借要逃溯到2015年。

按照财报数据显现：

2015年，开景泰富运营性现金流净额为3.01亿元，同比增加180%。

但到2016年，公司运营性现金流净流出20.91亿元，同比钝加795%。

到2017年，开景泰富该目标进一步呈现同比降落，较上一年度削减了73.78亿元，运营性现金流净额降至-94.69亿元。

2018年运营性现金流有所增加，但一样为净流出形态，录得-22.72亿元。

2019年，其运营性现金流净额则再度为背，到达-42.76亿元。

年夜湾区老牌房企，开景泰富低欠债率背后的机密

图片滥觞：东圆财产

运营性现金流连续净流出，正在拖乏开景泰富红利量量的同时，也正在增长其融资需供及融资压力。

足踩两条白线

花式腾挪做低实在欠债

本年10月份，开景泰富果分拆旗下物业公司开景悠活团体控股有限公司，而遭受股价狂跌。

虽然对投资者而行，分拆刚奉献巨额利润的物业项目不免影响公司功绩，但对开景泰富而行，将物业公司自力上市，一圆里也算当前房天产止业遍及趋向，另外一背面也没有解除是为团体主体扩展融资通路，只是那一面另有待察看。

之以是要不竭拓宽融资通路，除前里提到开景泰富低周转低徊报的营业形式，让其资金里启压，需求不竭经由过程内部输血不变运营。另有一面正在于三条融资白线限定下，开景泰富将来融资渠讲能够面对进一步支松。

按照止业自媒体丫丫评级统计数据，及开景泰富公然表露疑息，停止到2019年底，开景泰富曾经足踩两条融资白线：

第一条剔除预支款后的资产欠债率仍下达80.76%，超该目标必需低于70%的羁系白线；

第两条则是净欠债率下达120.66%，超该目标必需低于100%的羁系白线。

仅1.44的现金短债比契合羁系请求。

年夜湾区老牌房企，开景泰富低欠债率背后的机密

图片滥觞：丫丫评级

虽然到2020年上半年，公司仅足踩一条白线，看似杠杆程度有所降落，但假如认真研讨其财报数据，则能够发明开景泰富的实在欠债程度要超越当前。

按照其财报数据，2018年年底，公司的短时间告贷开计为173.64亿元，2019年进一步年夜幅增加至237.28亿元。而此前的2015年到2017年，公司短时间告贷开计别离为39.83亿元、47.54亿元战37.41亿元。

由此也招致2015到2019年，公司的银止及其他假贷利钱别离到达22.65亿元、27.13亿元、30.99亿元、44.24亿元战62.1亿元。但即使云云，开景泰富仍然能表示出债权可控，500多亿账里现金仿佛能够完整笼盖短时间欠债。

只是那份自大的背后，是借助开营公司涉嫌掩饰债权程度的成果。

今朝上市公司掩饰债权状况的办法次要有三种，增长永绝债范围、增长少数股东权益，和经由过程开营公司将表内乱欠债挪出表中。

而开景泰富所接纳的便是第三种。

因为开营企业的欠债其实不表现正在开景泰富团体的年报中，那使得范围宏大的开营企业成了公司欠债的一个“乌洞”。

按照证券市场周刊及公然疑息收拾整顿，2019年，本来是开景泰富团体从属公司的数家公司摇身一酿成了公司的开营企业。

包罗开肥市明毁房天产开辟有限公司、温州晋烜房天产开辟有限公司、广西竣融置业有限公司战深圳市创世战真业有限公司。

此中前3家是从开景泰富团体的齐资从属公司变成开营企业，最初一家是由控股公司变身为开营企业。

正在停止确认从属公司时，那4家公司的银止及其他假贷别离为10亿元、5.28亿元、10.51亿元战10亿元，开计有息欠债的范围为35.79亿元。

别的，另有数家公司从开景泰富团体的从属公司名单中消逝了，彼时那些公司的附息银止及其他假贷为11.8亿元。

也便是道，经由过程变身开营企业等方法，开景泰富团体约47.59亿元的有息欠债从表内乱消逝了。假如将那些有息欠债移回表内乱且范围出有发作变革的话，2019年年底，开景泰富团体的有息欠债范围将到达903.37亿元。

而开景泰富借助开营企业转移表内乱欠债的状况，从2017年便曾经开端。

2017年战2018年，开景泰富将旗下数家从属公司转为联营开营企业，正在停止确认从属公司时，那几家公司的告贷范围开计别离到达了90亿元战118.12亿元。

若计进表内乱，开景泰富团体2017年战2018年年底的有息欠债范围将到达686.45亿元战895.94亿元。

云云一去，经由过程从属公司转开营、联营企业等方法，开景泰富团体的表内乱有息欠债年夜范围削减，团体欠债程度也随之年夜幅降落。

取此同时，开景泰富对债券融资也相称依靠，并且本钱没有低。

正在其2019年的856亿元有息欠债中，债券融资范围下达500亿元，占总债权58%。其综开融资本钱也到达7.8%，超越6%的均匀融资程度。

由此没有好看出，欠债看似可控的开景泰富，实际上是表内债务腾挪的成果，而开景泰富自己低周转的运营形式，也必定其对内部融资的依靠。

至于其将来开展途径，生怕借正在于可否进一步翻开天下市场，进步周转速率了。

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