深圳楼市投资指南，炒房客内部资料泄露

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本文做者：深圳十三房道楼｜由 珠海旅游安居糊口论坛网 收拾整顿公布

问问内乱容粗选至 “深圳十三房”微疑公家号, 请存眷公家号停止发问


问：教师您好，今朝脚里有200万，思索总价600万以内，前海长幼区值得投资吗？有其他保举的吗？

问：前海投资倡议劣先教位房： 诺德沐日花圃，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳能够重面存眷。 成交量排名靠前

问：十三教师好，自己今朝年支出税后50-60W，2-3年后应会增长20-40%，近来念把脚里吉兆业前海广场2.5房置换卖失落，脱手借失落存款能回650万阁下（HK事情，需求的话能够做利率3.2%阁下的税贷80-100万）。 今朝看中宝能乡4房，来HK上班坐下铁便利，小区好伴侣多。但板块将来贬值潜力战另有小区情况又没有如前海，以是念问问十三教师能否置换战置换的机会。别的很喜好半岛乡邦那个高峻上的盘，预算内乱只能思索两期（单证）有1000万-11万阁下2.5房，出有一步到位，预算1200W内乱，尽对没有超越1350W（能硬上半岛低层年夜3房），没有念存款太多影响糊口量量战将来创业的能够。以是请十三教师不惜辅导迷津。

问：您好，西丽没有是发涨板块，但宝能乡自住很舒适。 1000万以上的选筹思绪： 1.深圳湾（深圳湾黉舍笼盖的小区） 2.北山：华润乡(年夜冲都会花圃），配套成生，楼龄新，能够存眷； 半岛乡邦，教位有潜力，海景标致，有的单价没有贵； 3.宝中：幸运海岸、第五年夜讲、尚皆、熙龙湾

问：教师您好，看了公家号深深被您对深圳天产的了解服气，如今清晨三面，几个成绩仍是期望您不惜见教。1.我小我私家去深圳九年，不断出有购房，本人正在金融止业，钱不断正在股市，复开投资报答年化30%以上，但到如今也是略输房价涨幅，究竟结果屋子三倍杠杆。如今团体资金1100阁下，小我私家对本钱市场仍是比力看好，但 我以为房价也有持续上涨的空间，我该当拿几去购房适宜？2.本年要成婚，今朝我俩事情皆正在祸田，可是我偏向购西边（投资战自住期望有个均衡）我俩皆有房票，肯定没有要孩子，今朝看过天健天骄，阳光粤海，金寡麒麟，借看了尖岗山战碧海阳光海的两脚，借念来看看临海揽山，宝中片区，越看越苍茫，借请您给辅导一下到底该怎样弃取？感激！

问：您好，将来20-30年，一线都会优良天段房产仍旧是最好的年夜类资产，劣于股票。 将来资产怎样设置？ 1.海内没有动产只设置年夜都会室第。 2.股票设置没有要超越总资产的50%。 3.资产范围年夜了当前，外洋资产能够恰当设置，做为分离战对冲。 天健天骄是真喷鼻蜜湖，天段是很好的，小教也很好，以是价钱也下了。景田早已成生，天健产业园战喷鼻蜜村旧改算是拼图的最初几块板，盖完便出有甚么将来设想空间了。 以是是自住改进型的物业，妥当。 阳光粤海除两梯两户、三梯三户，其他出甚么明面，花圃普通、出泅水池、黉舍普通。地位没有错，刚需、投资不消思索了，假如华润乡挨10分，那个只能挨5分。 金寡麒麟品格没有错，可是地位普通，那也决议了客群窄，投资属性相对强些，圈层属性险些出有，那是那个项目最年夜的BUG，更合适本人住。 您那个预算，倡议间接购华润乡好了

问：陈教师，如今正在布凶德祸花圃有一套自住，小教教位借能够，可是中教普通，念换套改进型的，然后卖了如今的，有3个孩子，年夜的即刻要三年级了，方案换4房以上，小教初中黉舍皆中上的，之前有货款记载，筹办了尾付款500万阁下，视教师指购那里好一些。

问：您好，1100-1600能够思索的参考选筹： 【宝中】天健时髦，西岸民邸，金泓班师乡，宏收范畴，天悦龙庭、西乡上筑，第五年夜讲、幸运海岸等。 【前海北片区】（北海中教）：鼎太歉华四期，诺德沐日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑教里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海乡（北中下新），海怡东圆花圃（北中下新） 【蛇心】半岛乡邦四期五期新盘（北中滨海），北海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】湛蓝海岸两期（北师年夜），后海幻想俗园、海地步（育才）漾日湾畔（北两中），泰初乡（深圳湾），海怡湾（深圳湾）

问：教师，能够帮手面评一下碧海白树园么。 刚需，没有思索孩子上教(今朝25，孩子上小教估量13年后)，今朝出法子真天考查。 次要帮手参考下那块地位战情况。

问：碧海白树园 共8栋楼，松邻车公庙，北背看海战白树林死态公园，03年制作，容积率下，以100-160仄晨北看海年夜户型为主，弧形年夜阳台，人车分流，车位充沛，接近祸枯路，实践乐音没有年夜. 03年的房龄正在祸田已算次新，合适改进家庭，间隔天铁9号线下沙站400米，四周贸易配套完美，下沙小教一墙之隔，间隔上沙中教800米。四周京基、中洲、绿景、金天四年夜开展商签约旧改，最接近的京基旧改根本完成，中洲巨无霸旧改，正正在停止。但小区四周农人房，已被划进旧改地区，短工夫没有会改动，但跟着四周年夜情况的改动，天段代价会被重估。 缺陷：教位普通 自住可进。

问：教师您好，我正在坂田有一套今朝出租（5千一月，）惠州龙光乡一套平装，今朝已空置三年。我正在坂田上班，媳妇正在景田上班，如今租正在景田，如今我们念正在景田弄一套（800—1000），万科金色故里两脚另有便是景田的天健天骄新居 ，怎样挑选？天健天骄得房率太低，单价也未便宜，最年夜劣势便是新居。大概有甚么地区更合适我们，如今脚上尾付也不敷，是典质减杠杆仍是脱手一套（坂田or惠州）减杠杆月供能够

问：景田板块阐发： 景田是祸田CBD的中心寓居区，得益于祸田CBD大批的金融从业者，景田房钱战房价皆有没有错的势头；但将来，祸田CBD的金融企业会逐步往前海、后海、深圳北迁徙，减上祸田自己将来范围单薄，景田的投资潜力没有会太年夜，中持久看持仄局势； 景田北区间隔天铁心近来的便是万科金色故里，小区是全部景田片区为数未几的，具有年夜花圃、泳池、篮球场、幼女园、贸易等等长处散一身小区，而且也是四周情况最好，糊口最便当的小区。 万科金色故里2003年 长处： 1.景田D出心，尺度天铁心物业。 2.四周公园多，步止五分钟便可抵达莲花山 3.小教、初中间隔远，小区内乱有幼女园 4.年夜花圃、糊口文娱、配套齐备、情况洁净、万科物业 5.户型没有错 缺陷： 1.小教为景田小教，教位出有景田中地区荔园本国语小教好（初中皆是祸田科技中教） 2.总价下，出小里积户型。 天健天骄是真喷鼻蜜湖，天段是很好的，小教也很好，以是价钱也下了。景田早已成生，天健产业园战喷鼻蜜村旧改算是拼图的最初几块板，盖完便出有甚么将来设想空间咯。 以是是自住改进型的物业，妥当。 综开去看，自住挑选天健天骄，可是思索将来贬值潜力景田没有合适。 惠州赶早脱手，坂田可临时保存。

问：您好，无房票投资了一套中洲滨海中间小户型公寓，期望持久持有以租养贷。十年后涨一倍能否有能够呢？届时借浑房贷持续出租仍是扔失落较好？感谢

问：您好，公寓不断没有正在我们的保举序列里。 公寓买卖税费下，前期畅通性受影响，涨幅也不可。跟室第出法比。 深圳那么多年，涨幅能跟得上室第的只要最下真个深圳湾1号。 假如有房票仍是置换室第。 深圳破限购十分简单的。

问：教师，您的公家号道去星球看您保举的楼盘，可是我找没有到啊。。。 我假如告退能够股权套现4000阁下，刚卖了一套房有500万cash，战妇人两人远期没有筹算要小孩正在坂田嘉御山自立，另有一套兆鑫汇金的公寓。以是念再投资一套1000-2000万的屋子，短时间以内没有会来住，由于妇人正在华为上班住乡里太近。假如有出格好的投资自立咸宜的也能够思索。请您辅导，感谢

问：星球内乱翻翻之前的问问，皆有复兴，也能够圈内乱搜刮枢纽词。 深圳投资真操逻辑： 1、坚定看好碧海-宝中-前海-蛇心--深圳湾-深圳湾超等总部基天那条海岸线； 2、一起背西，风雅背年夜趋向坚定稳定； 3、1000+的产物，只思索北山； 4、坚定看好年夜户型（89-180仄的次新产物）； 5、不只看多，并且做多； 6、楼龄、天铁、户型、品格、价钱、教位、贸易、天段必需中4-5个。 板块挑选的前后挨次： 第一类仍是教位房:更看好本年涨幅没有年夜的两梯队教位房。 第两类是热门片区出有涨的楼盘。 第三类是碧海、龙胜、白山、前海等片区小户型曾经上涨，年夜户型借出启动的片区； 第四类是热门片区上涨后将购置力挤到出到的光亮、沙井那些副乡的中间地区。 2个计划： 1.动手2套低价潜力盘，重面存眷碧海 西城 沙井 光亮。 2.动手1套刚改型标的，刚需战豪宅是2套涨幅逻辑。 按照您的房票去挑选，自住重视“量”，投资重视“量”。 1100-1600能够思索的参考选筹： 【宝中】天健时髦，西岸民邸，金泓班师乡，宏收范畴，天悦龙庭、西乡上筑，第五年夜讲、幸运海岸等，此中幸运海岸性价比相对下一些，承认单价8万阁下的标的。 【前海北片区】（北海中教）：鼎太歉华四期，诺德沐日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑教里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海乡（北中下新），海怡东圆花圃（北中下新） 【前海自贸区】前海时期，招商发玺、颐湾府（今朝已出有了） 【蛇心】半岛乡邦四期五期新盘（北中滨海），北海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】湛蓝海岸两期（北师年夜），后海幻想俗园、海地步（育才）漾日湾畔（北两中），泰初乡（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基天】白树西岸、中疑白树湾（大批2房户型） 【喷鼻蜜湖】开正喷鼻蜜本著、喷鼻格丽苑、翠海花圃

问：教师好！我现住祸田彩田片区90仄三房，剩存款200，小教教位尚可，初中不可。年夜娃四年后上初中，小宝五年后上小教，伉俪一野生做正在祸田，一人正在北山祸田接壤。今朝刚卖出景田斗室，脚里现金300，年进100，小宝少年夜，需求晋级四房，也念统筹教位战投资。 计划一：间接购进一套600阁下带教位一房或两房，统筹投资，莲花一两村楼梯房旧改没有知能否靠谱，莲花中教也尚可。大概金天片区金天名轩，金天旧改，传闻著名校进驻。 计划两：卖呈现正在房产，置换1300阁下带教位四房，目的金海燕、英伦名苑、特收小区、海德园（只能购到3房但天段好） 大概没有知另有出有更好的设置大概片区，如今屋子进住三年，住着舒适的，便是略微小面

问：您好，感激赞扬！ 彩田片区虽是重面开展地区，但短工夫没法兑现，闭中次新很年夜的挑选空间，购事后需求思索当前接办的工具，刚需客已购没有起，改进情况好，房龄也已过20年今后金融属性也会愈来愈好，除非尽对的笋盘. 莲花一村两村皆是91年的屋子了... 除非有明白的拆迁疑息，否则购了也是套牢许多年，莲花中教的成就正在祸田没有算明眼，道没有上有教区代价的。 金天名轩是个热盘 金天有一种慵懒没有焦急的气鼓鼓量，上班根本是965，以是那些年扩大也很缓，公司年夜本营金天产业区的旧改皆早早已动。 沙尾那一代是小工场战乡中村纯处，金天产业区比拟曾经是简单旧改的板块，而且的确有预留教诲用天，计划建一座九年一向造的黉舍。 那末金天名轩那个盘能不克不及购呢？ 独栋次新楼、无花圃、四周的都会界里仍然是多层的工场。由于凡是旧改的周期是以5-10年计较的，刚上车的慢富青年没有合适购这类，脚里有两三套了，购一套那个做面风险投资是能够的。 固然从总价掌握的角度，金天名轩遭到绿景蓝湾半岛的压抑，那也是许多旧改传说风闻片区的常态，购家老是比卖家要后知后觉。 海德园属于2020为数未几值得挨新的楼盘。教位、品格、天段等配套皆算优良。 值得购！

问：教师，您好。 现有横岗恒天悦山湖一套89四房，沙井一小产权。住沙井，妻子事情正在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我事情正在华北乡。 妻子开车上班近 横岗中教教位普通，本年要死两胎，教位是刚需。 现方案购沙井海岸乡。沙井小产权值150。现金有170，此中100做月息8厘放贷。家庭年进约莫65，横岗房月供9千。要就教的成绩是怎样操纵更适宜？ 1. 海岸乡预算500的3房， 我出有存款记载，横岗房是我妻子一小我私家名字，如今再购房借能够3成尾付吗？ 若能够是卖了小产权来付尾付仍是间接拿现金付？ 2.海岸乡的深中若开盘时借出敲定，能否仍是赌定动手？3.若海岸乡出购成能否给出更好些的倡议？

问：1.妻子的存款 房查 房产证上均没有表现横岗那套房，仳离以后算尾套。 2.小产权卖失落，涨幅很强，留着意义没有年夜。 3.海岸乡天铁+综开体+周边旷地多+传道中深中宝循分校，深中降天能够性比力年夜。 假如存案价上没有来，取周边两脚倒挂会比力年夜，终极仍是需求拼脚气鼓鼓。 倡议做2脚筹办，祸田 宝安战北山的教位房也同时存眷，疫情以后能够会有业主兜售，存正在捡漏时机。

问：叨教祸田保税区有甚么保举的楼盘？期望找一套四房、有社区，当前小孩上祸中北校区便利些！感谢！

问：白树绿洲没有错，但小教没有带祸中教位，单教位有朗庭豪园，丽港湾。

问：十三教师好，我又去了。今朝花好园一套两房（筹算持续持有），另有一张房票。为了削减磨擦本钱，事情所在的身分战更好的表现寓居属性，我挑选以下几个目的盘，视教师赐与面评，坂田的第五园战万科乡，龙中的翰林乡战教府讲，不祥的万科天毁，思索总价正在500-600，视教师赐与面评。

问：您好，感激赞扬！ 那几个板块比照，坂田劣于龙中战不祥。 万科第五园战万科乡配合的特性： 1.年夜社区、上下配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010没有等，绿化率下但人车没有分流； 3.配套相对不敷完美，缺少病院、天铁、贸易和洽的黉舍。 4.四周情况相对较好，农人房扎堆短时间内乱易以革新。 我的观点是： 1. 将来坂雪岗科技乡战十号线对地区有必然鞭策感化； 2. 年夜社区寓居温馨，但毫不合适投资，由于统一工夫内乱放盘量太下，卖家出有劣势，相似社区另有桃源村、桃源居。 思索自住第五园战万科乡皆能够存眷，重面看价钱。 假如是思索将来涨幅， 能承受投住别离，屋子购正在宝安，公司四周租房是更好的挑选。

许多人给我留行发问，抱愧由于精神有限，没法一对一指点。
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