广州楼市：到底是产业重要还是商业重要？内行人告诉你...

惜颜705

广州楼市：究竟是财产主要仍是贸易主要？老手人报告您...

我是雕叔，专研楼市十余年正在数十座都会投资购房，持久停止真天市场调研，挑选年夜于勤奋！将来10年仍然能够靠购房躺着赢利

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发问：雕叔，叨教您一下，谁人科教乡战喷鼻雪四周，300-350万，一两脚（三房）怎样挑选，请求有配套，尾套自住！

答复：能够挑选：东荟乡、中海毁乡、万科金色胡想、科乡山庄、岭北俗筑 详细需供，能够分离您的前提：好比尾付、存款成数、对教位请求，对交统统勤的请求等

发问：雕叔 念投资一套房 果事情已调到中省份公司上班 今朝方案购房是投资 当前按照事情状况能够置换大概自住 当前小伴侣年夜了该当会回广州(今朝是如许念的） 雕叔倡议是购新居 仍是两脚房 详细有适宜的楼盘保举吗？对广州的楼盘理解未几 尾套但没有是尾贷(同天已结浑) 尾付200w能够思索 请雕叔保举适宜的楼盘 之前看过一些一脚盘 番禺铂世湾 常识乡 两脚看过骏景 都会兰亭 关于第一次投资房产 两脚市场皆没有知怎样道价 烦请雕叔保举一下适宜的楼盘及预估单价区间 ?别的 铂世湾本年交楼的一期能够思索吗？感谢雕叔

答复：普通状况下皆没有是很倡议购新居，闭于的新居的缺陷精髓帖也有 提到很多了。 尾付200万，4成，那便是大要500万阁下的预算。详细楼盘睹常识星球。 必然要购3房 常识乡那些近郊区没有倡议您来了，500万放已往便是错配，我们购房也要思索畅通性，止情一去500酿成700大要率的事了，放正在郊区最宁静。 2脚道价很故意思的，您能够多尝尝几回，有空便来论价，屋子道利剑了便是商品，斤斤计较皆是练出去的。固然也要看业主的本人的前提，好比道是否是慢用钱之类。普通业主是男的，您也是男的，如许道的话很易磨价钱，倡议同性来道价，另有便是带5万，10万块现金来镇场子，结果借没有错。假如价钱磨没有下去，尝尝磨过户工夫，早面过户您能够少给几个月月供，，另有便是早面支楼了，早支早处置早放租 铂世湾能够购的，万专商圈一带潜力是能够的，价钱没有算太下，喜好新居能够购。不外假如您购2脚的话，万专您能够做杠杆，酿成3成阁下的尾付，购到里积更年夜，更灵敏，好比剑桥郡佰利山便是一个很好的例子。

发问：购房存款成绩 叨教雕叔，脚上现有一笔招止闪电贷(36期，另有24期阁下，15万阁下，月供6600多)战一笔招止汽车存款(24期免息，另有19期阁下，借剩12万多，月供5900多)。假如我如今要来购房存款，需求提早结浑那两笔存款吗？大概只需求结浑闪电贷那一笔便可，感谢！假如没有结浑，会有甚么影响。

答复：中心仍是看您的月度流火-月度欠债（月供）之间的干系，和您的征疑干系，准绳上只需月度流火=2.5倍月供，成绩便没有年夜。 详细以征疑战流火的考核为准

发问：雕叔，叨教番禺市桥禺秀园靠富贵路的两房一厅，17000一圆，中间小教教位。贵吗？当前会贬值吗？

答复：1.7万一圆，能够了，中间小教教位，参考隔邻的康乐土、北丽园、怡乐土，那个价钱借能够的 禺秀园接近富贵路一侧带的是中间小教教位，禺秀园接近内里的楼栋带的是北阳里小教，没有错的，祝贺阿娇（等雕叔偶然间了，约您品茗，我记得您007战友）

发问：雕叔，您好。 最刚的刚需，预算200万，别离正在小北战体育西(体育西公司有必然能够搬至科教乡)上班，洛溪的洛涛北区是个好挑选吗？您另有出有其他的倡议呢？

答复：洛涛北区是严峻跑输年夜盘的，十分严峻的那种严峻，那个板块没有要购。预算200万，甘愿购老黄埔的楼梯楼，大概番禺市桥天铁心的物业皆好过那里

发问：雕叔好，思索自住减投资，1000多万动手珠江帝景200圆是否是好的挑选？

答复：珠江帝景的那个户型里积段正在196-200仄阁下，也有203仄的户型，那类户型的总价放盘价大要正在1030-1080万之间。 成交价大要正在1020-1050万之间，值得购。

发问：自住改进型需供三房，统筹教位，预算1500W阁下，百花片区没有思索，寓居体验太好，剔除教位，该片区楼盘没有值那个价。思索的一是喷鼻蜜湖安托山片区，两是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。能够给面倡议，请阐发一下

答复：背景另有一个问瀚衰花圃战黄埔俗苑的，我一并正在那里答复了。 1）安托山：祸田的屋子涨的欠好，没有是由于像罗湖一样衰败，没有是由于区位不可，而是由于产物欠好，房龄老，里积年夜总价下。可以让全国怙恃含垢忍辱挑选老屋子的，是有能够让孩子赢正在起跑线的教位，以是百花飙涨，以是黄埔俗苑不克不及购，瀚衰花圃能够购。 天健天骄的热销，我们能够看到，祸田是没有缺下端购置力的，缺的是好屋子，而安托山片区，能够启载那些购置力，区位中间，房龄新，白岭深下教位减成，看好那个片区。 2）科技园片区：北中年夜冲能够不消逃，从肺炎治愈率就能够看出，抱病人数越少治愈率越下，年夜冲考死便一百去个，蹦几个下分推高低四年夜八年夜率，名校成色借稍隐不敷。北中科华借出有出成就，可是房价涨了很多，冒险者能够持续守旧者能够变讲，北中下新能够购。 3）后海片区的选筹逻辑同理，北两中本部做为北山教位一哥能够定心持有。 4）宝中我以为它是豪改的定位，成没有了豪宅区，房龄多数正在06年，它的身世很布衣化，寓居群体战几个传统豪宅区不克不及比，修建品格也皆没有是按豪宅尺度来挨制的，而深圳湾最垫底的泰初乡北，除楼讲空间逼平面，年夜堂，花圃仍是很有量感的。固然宝中也有一些新盘，可是零星，不敷构成“圈“，因而宝中不克不及购太贵的屋子。

发问：雕叔，剑桥郡的年夜仄层算没有算近郊的低活动性天坑呢？觉得正在番禺年夜仄层的可挑选楼盘战竞品比力多，而且剑桥郡的交通便当性没有如其他小区，205f阁下的年夜仄层将来脱手有必然易度。念听听雕叔的倡议，正在几单价之内动手年夜仄层是宁静的。

答复：从产物自己去看，剑桥汇的“三段式”餐厅、举动厅、客堂的产物是没有错的，但也有人道进深太深了，影响采光，但实在成绩没有年夜，那末舒适的厅，只能道您的请求太下了 想一想看，剑桥汇的这类产物总价800-1000是要的，那末正在800-1000万那个总价范畴，除剑桥汇，另有美丽喷鼻江、另有银河湾、仍是偶然代中滩等等，我们道购一个楼盘，没有购别的一个楼盘，实在必然是有来由的，大概道正在划一前提下，必然会挑选相对性价比下的，假如根据那个前提来梳理，剑桥汇没有是最劣解

发问：年夜壮名乡以为怎样 许多同事购何处

答复：固执于新居的话，选出成绩。假如期望它的教位，是存疑的，由于揭牌华附，正在广州实在许多，地位出成绩，科教乡中心区，价钱也没有算太贵，今朝看去。对了，另有一面欠好的是，年夜壮那个是小开辟商，没有要对它有太年夜希冀

发问：雕叔早，假如把房价拆解成天段、将来预期、小区配套等代价果子,叨教我们该怎样对待统一个片区楼龄的溢价,有甚么计较思绪可供参考吗？

答复：我本人和跟伴侣交换讨论后的结论：甚么小区涨的最猛最好，天铁沿线（大概正上盖）、没有年夜没有小花圃社区、电梯洋房下层、楼龄15年之内、没有错物业的，最好带一个没有太好的教位。假如投资的话，条件是杠杆，出有杠杆的投资，标的物再好，支益率也没有会很年夜。小我私家鄙见[色]


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