广州楼市：我不买这个片区的真实原因

孤钓客MZ2

广州楼市：我没有购那个片区的实在缘故原由

我是雕叔，专研楼市十余年正在数十座都会投资购房，持久停止真天市场调研，挑选年夜于勤奋！将来10年仍然能够靠购房躺着赢利

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发问：雕叔您好，自己脚头现金只30去万，无资历，广州是一线都会，假如找人代持一线都会的市中间，要处置故乡的一套教区房，并且也只够购老破小的尾付。 您倡议是购老破小，仍是没有限购的新塘利剑江天铁房呢，别的，您为何对新塘利剑江天铁房的潜力那么有自信心？ 感谢！

答复：带强教位的妻子小没有比新塘好，新塘是出房票才思索来的。您当下也出房票，郊区本年我也没有倡议各人来购，以是仍是先把故乡屋子卖了看看先，然后钱够了再去看广州限购区。30万购个好面的老破小皆能实的 别的由于广州中间的东移，将来老黄埔，鱼珠，琶洲一带利剑发许多，跟新塘的间隔很远了，很多利剑体会思索到新塘置业。并且那条13号线间接把新塘的人推到珠乡多便利

发问：雕叔好，贫苦的刚需族热诚提问，事情一年半，年岁没有小了焦急购套房成婚，正在金峰四周上班，当前也筹算正在科教乡开展，今朝尾付预算70-80万，原来是方案等个一两年攒多面尾付购个万科新里程的三室一步到位，恰好另外一半本年换了事情，公积金断纳了出法两小我私家一同申请公积金存款，可是近来看到新里程战中间的龙光峰景华庭皆正在涨，内心有面慌了，担忧将来黄埔那边借会涨，并且看您的阐发来岁借会涨一波，便念着要没有要如今先购一套两室的先上车，过个三五年的再转脚卖了换年夜套，以是念听听您的定见，有3个成绩：1 以我们如今的状况购龙光或新里程的两室过几年再转脚卖了是最好挑选吗？那两个小区的房价将来涨幅年夜吗？2 假如购再偏偏一面的处所好比真天常秋藤或珠江嘉园的北背三房住几年再转脚卖可止吗？购那两个小区的话将来的涨幅会没有会比龙光战新里程年夜？3 要筹算购的话是否是如今便得看了？假如等过完年再看房再购的话去得及吗？由于看您阐发阐明年2月要开端涨了。(没有明白让您阐发那么偏僻的楼盘您会没有会厌弃，不外仍是等待您的复兴，万分感激！)

答复：“贫苦的刚需族热诚提问”，年夜可没必要那么出自大，刚需便是刚需，最少脚里也最少有70-80万呢，借没有是那种拿没有出1分钱的贫苦。可是您曾经存眷屋子、房价，您曾经超越了80%的受查查的其别人了 假如针对70-80万的尾付预算： 1、我以为没有出须要舍本逐末的来购少岭居何处的小三房，便看龙光、万科的两房就好了，并且那里的通勤也满意您的上班天需供 2、不消在乎公积金存款的成绩，公积金存款实在少没有了几个钱，把留意力放到屋子的总价战存款成数上便可，以至存款利率皆不消出格存眷 3、真天常秋藤、珠江嘉园属于少岭居板块，正在区位上实在跟雕叔眼中的“区府板块”比拟，仍是强一些，何处次要是新居推动，等新居推没有动了，便完完整齐的进进存量房市场了，那个时面没有倡议思索何处 4、必然要正在年末弄定，最少也要正在年末看好房，签署条约 祝好运。别的，萝岗的新里程、龙光的盘，雕叔2006年便看过那里的屋子了，少岭居的珠江嘉园、真天常秋藤那些稍微晚期的盘雕叔不断皆有存眷的，有时机正在常识星球分享一下，内里的坑要多年夜有多年夜

发问：仿佛雕叔很少面评河汉公园的翠湖山庄，价钱仿佛很低，又属于河汉公园板块，教位也是中上，相对东圆新天下性价比极好，念听听雕叔怎样面评的

答复：1、港式设想，产物便实的妈妈得，3梯八户 2、园林固然茂盛尚可，但物业的确普通般，效劳普通般 3、最年夜的成绩正在于华快的下速路影响，乐音净化很严峻 4、有人道那个盘风火欠好，被“华北快速+黄埔年夜讲”的铰剪插而至

发问：雕叔好，600万现金，广州尾套非尾贷，能够购2套，杂投资，有以下几个假想 1.600万做尾付，上珠乡中海花乡保利心语3房等标杆盘，单价11万多，月供出成绩 2.上东圆新天下，东劳花圃三房，单价8-9万 3.上鱼珠好林湖畔盈彩好居等3房购2套，单价5-6万 可否帮顾问下？我以为同里积同资金下，珠乡的涨幅要超越鱼珠两倍以上才划得去，是皆鱼珠的支益率更好一些？

答复：假如杂投资，您道的那几个地区皆是出成绩的，只是道珠乡的涨幅要超越鱼珠的两倍，那个易度其实没有小，险些不成能，5.5—11，那末珠乡的11万单价要涨到几？？ 我是以为，假如您有两张房票，分离贷票状况，齐款购一套珠乡，典质出去好未几尾付3成，以后再来购一套鱼珠的（也要看资金量巨细），看看是尾付几成，是走按掀门路，仍是齐款再典质

发问：雕叔 ：600w的预算，投资的角度是挑选正在广州仍是深圳。出发点低 持有深圳的能否有时机超越广州的支益 另用我妈妈名额 曾经53岁 能否借能够做尾付3成 存款30年

答复：今朝那个时面去看，挑选广州的时面要劣于深圳的，由于深圳曾经方才涨完一轮了，出须要逃下了，是吧，武断挑选广州 老妈年齿53岁，能够挑选尾付3成，但贷不敷30年的，由于年齿的成绩，最少有15-20年出成绩，能够联络下我们的雕叔，看看存款圆里怎样帮到您

发问：雕叔好。我也来了那个月您正在深圳的线下讲座，平居也不断存眷您揭晓的静态观点。以为十分有原理。我的状况以下： 本有一套布凶年夜芬桂芳园6期76仄2房。17年310万购进，购进后不断已涨，终究正在本年有些许补涨。如今同程度屋子挂盘价380阁下。 本年本方案卖失落年夜芬屋子后，战女伴侣一同正在祸田购买小两房做为婚房。由于看着房价正在涨，因而焦急便先掏空6个钱包并找亲戚到处乞贷先上了车。原来念着布凶屋子卖失落后便可借上，可是715突收新政对已谦5年，冲击太年夜，一下市场淡漠，再减上已谦5年，忽然卖没有进来。 跟着布凶的补涨，如今我的屋子的挂盘价345万曾经是小区最低，可是到如今12月份，空有偶然看房职员，仍旧出故意背购家。 如今找亲戚借的钱其时道好了3个月便借，但出有方案到楼市新政如今钱借没有上非常惭愧，而且家里人压力皆很年夜，本人内心愈加难熬痛苦惭愧。再减上每个月2个屋子的月供一同2万多，现金流十分十分慌张，如今假贷➕无现金流。 我本人的今朝的设法： 1.觉得布凶将来曾经出有几涨价空间了，因而思索仍是先卖出。 假如典质一部门钱出去改进现金流，担忧最初涨价借抵没有上存款的磨擦本钱。因而出有挑选那条路。 2.脚上无积储参加借债➕月供，压力很年夜，对怙恃亲戚更是惭愧。因而期望尽快挣脱那个状况。 3.担忧经济压力太年夜会严峻影响糊口的幸运水平。出格是方才建立的大家庭。 我的发问： 1.布凶年夜芬是否是的确出有太多空间了？ 2.我是本年持续正在今朝小区最低价的根底上，持续贬价以供快速卖出？ 仍是再等一等市场有无略微回温的状况？好比您不断提到的来岁小阳秋。 3.大概您有其他更好的倡议 感谢

答复：看了太多“挨新哪一个套利空间最年夜?”“500万购那里贬值最快?”那类快餐式发问，能震动我的成绩曾经很少，明天却被您的发问震动了，由于它实在，老实，没有功利，又布满信赖。 我们活正在四处皆是投资客的天下里，快记了深圳另有无数没有供暴富、只供牢固的一般人。 煽情完毕，复兴成绩。 桂芳园六期76仄两房，16年市场价300万，底部彷徨四年，本年终究高地补涨100万。 我正在链家看到了您那套屋子 ，四套76仄挂盘价皆正在400万以上，69仄皆挂380万，您那套345万居然置之不理，没有奇异吗? 我看到链家把一套76仄403万，一套71仄400万的标为主推的必看好房，您那套76仄345万的反而没有是，没有奇异吗? 您有出念过，您那套屋子欠好卖，没有是由于不敷自制，也没有是市场过热，而是X家得到的长处不敷而不肯来推呢? 您有出念过，您看到的战中介报告您的能够没有是实在的市场，实践上调控后布凶正在补涨，成交也正在放量，您那套屋子尽对没有行345万，再贬价甩卖更会血盈。 我的倡议，一是做典质贷减缓压力，磨擦本钱不外几万块，近好过盈几十万甩卖。 两是背X家或X本让步，让他们给您标上必看好房，帮您主推。 我小我私家更倡议第一条，信赖我，对峙一年您的屋子能够卖到400万。

发问：雕叔，那两套皆是好林湖畔的屋子。 第一套，楼梯，三楼，三房两卫，西北背，108圆，总价645。 第两套，电梯，三楼，三房一卫，北背，91圆，总价635。 该怎样决议[捂脸] 我记得您道网白盘只管没有选楼梯，前期欠好转脚，但是楼梯的户型战晨背皆好许多。

答复：楼梯房那套，激烈倡议没有要来，正在一堆电梯房的小区内里选一个楼梯房 算选了一个年夜硬伤的了，之前19年的时分，好林有一套楼梯房，挂了一全年出人看，如今次要是止情起去了，好林湖畔出甚么人出货，那些业主乘隙出货罢了，我们没有要做那个接盘侠 电梯房那套皆快7万了，即便当前涨到8万您情愿没有?下很多了实在

发问：叨教03 04的户型很好吗，4.5能够动手吗

答复：便是普通的厅曲出阳台了，户型借好，80仄阁下的两房单元，户型中规中矩 360万购一个80仄阁下两房，尾付108万，只是以为资金利用服从没有太好，其他借好，喜好就行了

发问：雕叔好，我战妻子的征疑没有太好，皆各有许多次过期，没有明白如许借能不克不及再购房做按掀？假如不可的话，我们齐款运营贷能够吗？那也不可的话，白叟家接力贷购可不成以？成绩有面多，感谢雕叔了。

答复：银止是综开小我私家天分、欠债、过期状况、支出、资产等状况的，光某一单一身分，特别仍是定性的形貌没法做判定，倡议您把征疑战流火给我看一下。不管做按掀、信誉贷仍是运营贷，那些皆是最根本的参考身分。假如是接力贷的话，便需求看伉俪+白叟伉俪一共四小我私家的征疑战流火状况了。[抱拳]

发问：雕叔。总价400万预算，有三个挑选费事给个倡议，自住➕投资。 1，萝岗科乡山庄，120圆总价400万（单价约34000）。西北背视开萝年夜讲、火西路，有面吵，但胜正在单价较低。 2，萝岗万科东荟乡，96圆总价380万，（单价约40000）。教位、寓居气氛好，可是单价较下，担忧有回调风险。 3，北岗吉兆业都会，125圆复式总价420万，（单价33600）。复式产物好，两个购物中间。教位战周边计划是硬伤。 费事雕叔给面定见。感谢。

答复：假如是我，尾选便会排挤第三，北岗那个片区团体去看是没有太止的。前那两去看，假如对教位有需供便选东荟乡，假如出需供便选科乡山庄，选东荟乡最多会购贵，但没有会购错

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