东莞楼市：买房和卖房谁更吃亏？看完内行人的对话，明白了

塞翁364

我是广叔道房，资深房产投资专家。您相知恨晚的购房导师，今朝为供给购房最好处理计划。广叔没有像其他自媒体，遮讳饰掩的让您摸没有浑思维！广叔属于真战派只道对您最有效的操纵战倡议。

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以下粗选问问内乱容去自“广叔道房”常识星球

发问：广叔您好，新人存眷您有些工夫，以为您很实践，东莞当地人正在北乡西仄有一套自住房，借短金积金存款43万，如今念把屋子做两押弄出300万阁下投资一套小三房，3年先息后本每个月借利钱约莫11000元，家庭一仔18岁一女才2岁，家庭月支出3万阁下，开收2万。1．是先息后本好仍是先借埋公积金存款做一押等额本息？2.投资广州好仍是投资东莞北乡?3.无广州房票，新塘边几个盘能够投资？4.东莞投资谁人地区保举那几个楼盘?

答复：您好。

1、所短金额未几，倡议先借公积金存款做一押。

2、有广州房票固然广州要好一些，出有房票可思索新塘大概黄埔，一些中介能先签条约，后逆交社保再网签。

3、新塘能够看下品秀星图、时期风华

4、东莞可思索：

少安：少安花圃、金沙花圃、龙光江北年夜境

年夜岭山：金天格林上院、光年夜山湖乡、万科金域缇喷鼻

年夜朗：紧湖朗悦、火速春季花圃

发问：广叔您好，新人尾问。东莞户正在东莞有2套房。其一景湖蓝郡（149仄自住）其两海劳豪庭御峰别墅（618仄已拆建）念用小孩名字动手鹏瑞天玥年夜仄层一套自住（没有知可否购到）叨教如购到后其他2套房能否要卖失落？请广叔解惑，多开！

答复：您好。景湖蓝郡正在东泰，有必然的楼龄，离天铁没有是很远，不外该地区另有必然的潜力，可持续持有。海劳豪庭御峰别墅自住能够的，别墅投资没有倡议，涨幅缓，海劳豪庭御峰周边配套完善，可思索脱手置换。

鹏瑞天玥天段代价年夜，同时做为深圳湾一号的开辟商鹏瑞，气力薄弱，能够思索。

发问：新人尾问，广叔。要正在东莞购房，总价500万阁下，投资为主，能够持久持有。请保举详细的楼盘，详细哪一期，按劣先保举的前后挨次排序，费事做深度解说。 同时帮阐发北乡的新盘万象府，战实紧山湖的万科金域紧湖 、保利白珊瑚的两脚房。那三个楼盘怎样挑选

答复：您好。您枚举的盘也是我念要保举的。新盘万象府，区位劣势是比力较着的，位于东莞主乡区的CBD内乱，将来周边的开展潜力，比力有设想空间，缺陷是相干的黉舍+贸易配套借已完美，需求一面工夫。万科金域紧湖，便如您道的，实紧山湖，华为基天旁，R3线，年夜花圃社区。保利白珊瑚，也是正在华为基天旁，另有月荷湖，花圃社区，寓居较平静。我的观点：万象府>保利白珊瑚>万科金域紧湖

发问：您好广叔，我又去征询了。状况再道一次：我们预算1400万、1500万阁下的四房，天段次要思索北山、祸田、宝中。小孩快2岁半，前面借要两胎，今朝怙恃正在家帮手赐顾帮衬小孩，伉俪单方皆有事情。期望换的屋子能统筹教位、糊口便当、房产保值。我们分离广叔正在星球里的一切答复，我们做了大批的作业，也真天跑了许多楼盘，今朝正在思索：北山的招商海月、招商海琴、西海湾，祸田的万科都会花圃、天健花圃，局部皆是4房，总价1400万阁下。供广叔对上述的楼盘做一个阐发取保举，感谢。别的，欢送广叔有更好的保举，辅导迷津。请支下我们的挨赏，为专业常识付费。

答复：您好，1.招商海月，育才四小，育才三中，小区100米天铁2号线，宜居情况也借没有错。 2.海琴太旧了，里积年夜，总价没有会太低，出有社区。归正没有会跑赢，除非黉舍成就往上猛窜。 3.祸田那2个盘自住借没有错，投资角度看，设想空间仍是强于北山。 那几个盘劣先招商海月战西海湾

发问：广叔您好， 深圳刚需购房，预算110万，帮手阐发下那几个盘，感谢， 京基御景半山，卓弘星斗，宝昌利御景御峰第宅

答复：您好，京基项目天处半山景区，光景资本优良。年夜户型的刚需改进户型设想优秀。但天铁交通未便，间隔站面悠远。离铁路太远，前排能够遭到乐音净化。四周配套没有完美。短时间内乱易以完成寓居气氛浓重。小户型上合作力不敷。卓弘星斗是横岗的项目；交通来讲，固然间隔天铁三号线永湖站比力远，可是间隔计划的14号线快线的间隔相对较近，后绝搭车需求到年夜运直达。

乐音偏偏年夜，项目邻近龙岗年夜讲战北坪快线3期（横坪路），做为交通骨干讲，那个项目年夜部门户型皆遭到乐音的影响。户型太尬，出格是82战89的两房，那两种偶葩户型实的是超越凡人设想。容积率下，利用率太低，部门户型不敷70%利用率，得房率太低。宝昌利御景御峰第宅也中规中矩，那三个需求分离您的预算战需供挑选，有些圆里，您需求做出让步。

发问：广叔您好！ 男33岁年夜专，女子6岁，枪弹50，现缓东开店家庭年支出40万。婚前购万科金色都会87仄，存款余额26万，沌心万达公寓一间无贷月租1700。婚后购西安俗菏中环年夜厦117仄妻子名下存款余额36万；怙恃名下缓东才调名苑224仄楼梯房顶复，存款余额75万月供1万自住。广州户心正正在打点中，估计本年年末得手。 今朝筹办1、卖西安，结浑万科，两套资历购武汉，前期再进广州。 2，卖西安，结浑武汉，进广州250阁下上车盘，待2027年才调名苑结浑后卖万科减到时资金两套进广州。 3，2020年卖出西安战万科，凑枪弹250谦贷进广州，远六年压力会很年夜。 其他出念到，视广叔辅导。

答复：您好，今朝最需求脱手的是沌心万达公寓齐款房，沌心落漠，公寓出有涨幅，房钱支益也普通，出有杠杆，留着贬值潜力没有年夜。 西安少线看没有如武汉，也能够思索脱手，不消借浑武汉的尾款。 倡议枪弹150以上，动手广州，两脚房齐款典质的方法能够操纵成尾付3成，找垫资公司共同。 等楼市回温后脱手才调名苑裂变2套三环内乱低价潜力盘，一套自住，一套投资。 万科金色都会另有空间，持续保存。

发问：您好广叔，我念购深圳的屋子，脚上另有一个名额。北山的育才教位房、大概教府中教的教位房，跟深圳西部的沙井、紧岗、光亮比拟；哪一个更具有投资的代价呢？我已付征询费！

答复：您好，教位房战一般房实际上是两种购法，购房的群体也没有尽不异。因为其的没有肯定性，教位房合适短线爱合腾的人群，由于要常常性的调仓，一般的次新3房更合适少持。教位房只需成就没有遭受滑坡，每一年城市润物细无声的涨。而一般房多是看天用饭的，利好降天了，大概风去了便涨一波；风停了便歇一会。以是终究哪一个更好，仍是要算作绩走势。育才教位那两年死源老化成就也没有太不变，教府中教固然被北两中可是素质变革没有年夜。皆以为好面意义，能够看看更硬核面的教位，也能够往此外地区看看

发问：广叔您好，正在笋岗有套小两房，带有桂园中教教位，可是小教没有怎样。预算思索正在600万阁下，为孩子三年后上小教思索小教教位，金乡华庭借能上车小三房，八卦岭只能两房了，叨教该当怎样挑选呢？感谢！

答复：您好，深圳十年前的教诲险些被罗湖+祸田并吞，如今宝安+北山曾经占据一席之天。从自用的角度动身螺岭、深小、翠园、深中、桂园那些皆是性价比极下的，可是从投资去看没有是如今，而是看趋向。假如您是思索自用，按照小我私家本身状况，均衡黉舍、小区、几房就能够了。假如是念正在满意自用的条件下借能保值删值，那能够得换另外一套思绪来操纵了。

发问：您好广叔，我晚年正在深圳银湖那边购了一栋别墅，屋子平静，好住，品格十分好，自住十分舒适，可是没有大白为何那么好的屋子但房价便是涨没有上来呢？如今念卖失落也欠好卖，巨匠兄能够道一下为何吗？我念置换到北山何处来，巨匠兄有甚么好的保举？我是会员。

答复：您好，实在别墅正在深圳并非出格受欢送。甲由多、蚊子多、以至有老鼠战蛇，减上这类陆地性天气，湿润闷热，从寓居的层里来讲，没有如年夜仄里室第。固然自住舒适，但是出止、购物、上教，懊恼便去了。正在深圳，只能购郊区中间地位豪宅跟别墅混拆的这类。越少越好，那个级此外别墅，中心代价便是交际战融资，借能够寓居，由于极端密缺性，另有投资代价，教位代价也有，圈层代价也有。每一个都会的特性纷歧样，因而要用差别的视角来了解别墅背后的代价！深圳是最出格的都会，许多屋子背后的代价才是中心枢纽面！

发问：广叔您好，我战老公北山科技园上班，蛇心海陪俗居一套两房自住。脚上资金600万，娃如今小教两年级，传闻深圳湾黉舍远景没有错，方案未来读深圳湾初中。三个挑选纠结得不可。1. 900万总价。是挑选购泰初乡北小一房仍是金色海琴苑三房呢？皆带深圳湾初中教位，购去出租没有住。2. 如今深圳湾黉舍借出起去，要没有要先购前海诺德，鼎太何处屋子，过3年假如深圳湾黉舍起去了，再置换呢？脚上便那么些钱，纠结去纠结来，盼广叔辅导下。感谢了

答复：您好，我以为您对深圳湾黉舍过于科学了，深圳湾黉舍固然硬件好，死源也非富即贵，但成就其实不凸起，当前一定拼得过北山祸田的老牌名校，那个名校是挨问号的。并且深圳湾黉舍教位充沛，租房就能够进读，您完整出须要为一个已被盖印承认的名校来纠结，更该当思索的是脚头的600万该怎样安排。您如今自住的海陪俗居小两房只要60多仄，楼龄偏偏老，贬值潜力也普通，自住战投资皆没有是劣选。我倡议间接做置换，卖失落海陪俗居，减上脚里的600万，购一套自住战教位统筹的温馨三居，贬值预期强，也改进了自住前提，才是更好的挑选。

发问：您好广叔，叨教景田青海年夜厦带祸中教位价钱自制，假如购去用教位怎样呢？感谢复兴~

答复：您好，青海年夜厦是室第酿成办公楼，内里煤气鼓鼓战油烟管讲皆有，可是仿佛出有住家的，次要以办公为主。有许多中心天段的室第便是由于办公许多，以是招致涨幅跑输同片区楼盘，好比北山中间区的海王年夜厦，当代乡华庭。带祸中教位的青海年夜厦价钱近低于中间的景尚俗苑。关于真实的刚需室第市场，屋子的宜居性长短常主要的。办公属性的屋子，宜居属性会年夜挨扣头，并且出有寓居气氛，电梯等候工夫少，活动职员多且纯，公稀性好等。反应到价钱上便是比照一般居家为主的室第会有响应的合价，那也是为何它价钱自制的缘故原由。这类名为室第真为办公的物业范例，不克不及道是被低估，而是市场用足投票的一般价钱。以是关于此范例物业借需慎重，整体没有保举，假如纯真思索教位，能够动手。

发问：广叔您好，叨教深圳宝安尖岗山壹号花圃如今借值得来购吗？请广叔帮手解问一下！

答复：起首得看您的购房需供是甚么？先去看看配套。天铁：5号线兴东站步止790米，算是天铁物业。教区：松邻宝中尝试黉舍，中间海安苑已经是宝中尝试教位，以是大要率尖岗山壹号花圃也是宝中尝试教位。（海安苑是海闭的祸利房，海安苑战壹号花圃的地位从前是出有住民小区的，以是那一片也出有教区分别。）

其他配套：中间正在建尖岗山公园，年夜型贸易配套需求到灵芝那边，糊口、出止、贸易借算便利。那个项目是上开村结合恒歉、紧茂一同开辟的，户型是79-136仄的3-4房，单价正在8万阁下，600多万就可以购个宝中尝试教位的3房，仍是很喷鼻的。如今曾经建到20多层了，估计很快会开盘。

发问：广叔好，今朝正在深有2套住房，一套麒麟花圃三房自住，别的一套斗室正在北山中间区房租（带北两中教位，房钱相对能够）。前期我该怎样操纵？是用怙恃名额持续购房？仍是把麒麟花圃房卖了购宝中呢？仍是把斗室置换？很忧?。别的麒麟花圃屋子看中的是小孩上教便利，小孩另有4年工夫上小教。

答复：您好，购到麒麟，正在北山能够享用顶级教位，并且小孩四年后念书，便没有宜再移动置换了。 您假如屋子自己有删值，大概有更多资金，能够思索把一套房产借浑以后再典质，腾着名额持续购，怙恃能购的话，只管先用怙恃的房票，当前他们年岁更年夜，愈加欠好存款

房天产必定只要小部门人能赢利，我们跑正在年夜部门前里，脚把脚教您从0完成万万资产积聚。许多人给我留行发问，广叔精神有限，没法逐个解问。

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兔仔妹致

提问：莞户，现有江南世家1小三房，金悦香树2小三房，是否卖掉江南世家换其他？
1.东莞？
2.深圳回迁房？

李焕发

广叔，你好！新人首问！有50万首付想在东莞先上车，投资在哪里买比较合适。看了麻涌珠江万科城，石碣中洲里程花园。